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• Calcular el incremento patrimonial
• Calcular el IRPF
• Deducciones

La venta de un inmueble de nuestra propiedad genera una serie de obligaciones fiscales que debemos atender. Una de las más importantes es en el IRPF por la ganancia patrimonial que se calcula por la diferencia entre el coste de la compra y el de la venta.

Dependiendo de la situación de la vivienda, edad, coste de las reformas realizadas y cantidad obtenida, hay que aplicar un tipo de retención del IRPF. Con la ayuda de Idealista te explicamos cómo calcularlo.

¿Cómo se calcula el incremento patrimonial?

Si vendiste una vivienda en 2021, ahora te corresponde declarar el resultado en la Campaña de la Renta 2022. Lo primero que hay que hacer para saber cual es el IRPF es calcular la ganancia patrimonial obtenido con la operación. Para ello, debemos restar el precio de adquisición de la vivienda al precio de venta.

Valor de transmisión

El valor de transmisión de una vivienda corresponde a la ganancia neta que lograste por la venta de tu inmueble. En ellos deberemos incluir:

*    El precio de venta de la casa.
*    Los gastos asociados a la operación, por ejemplo, notaría.
*    Los impuestos que debiste pagar por la operación.
*    Honorarios de la agencia inmobiliaria en el que caso de que haya.

Valor de adquisición

En cambio, el valor de adquisición hace mención a la inversión total realizada sobre la vivienda, desde que la compraste hasta que la vendiste. Algunas de las cuestiones a tener en cuenta son:

*    El precio de compra de tu casa.
*    Reformas, arreglos, etc. Siempre que dispongas de factura oficial
*    Los gastos e impuestos derivados de la compra.
*    Hipoteca

Ejemplo del IRPF de una vivienda

Por ejemplo, si compraste una vivienda por 200.000 euros y obtienes 250.000
(habiendo abonado ya los gastos derivados de la operación; notaría,
impuestos, tasas, etc.), te queda un incremento patrimonial de 50.000 euros.
Sobre esta cantidad habrá que aplicar la retención del IRPF, que en este
caso es del 21%.

Cálculo de IRPF de vivienda

En el caso de que hayas perdido dinero con la operación, no tendrás que aplicar ningún tipo de retención. Si, por el contrario, has obtenido un beneficio, debes aplicar uno de los siguientes tramos del IRPF, que dependen de la cantidad ganada:

*    Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%.
*    Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
*    Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%.
*    Más de 200.000 euros: 26%.
*    ¿Es obligatorio abonar el IRPF de venta de vivienda?

Como norma general, sí, pero hay determinados casos en los que no es obligatorio aplicar ninguna retención del IRPF en una operación de venta de vivienda. Son los siguientes exenciones:

Por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años

No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia. Muy importante recalcar que esta exención sólo se aplica en el caso de que la vivienda sea la habitual durante los últimos 3 años.

Cuando no hay ganancia patrimonial

Si con la venta de una vivienda no has obtenido ningún beneficio, no tienes que aplicar ningún tipo de retención del IRPF.

Por dación en pago

Si has tenido que entregar tu casa al banco al no poder pagar la hipoteca, lo que se conoce como dación en pago, podrás aplicar una exención en el pago del IRPF. Para ello, hay que demostrar que no se posee solvencia económica ni otros bienes para afrontar la deuda.

Por reinversión en vivienda habitual

Si la ganancia total que obtienes al vender tu vivienda la destinas a la adquisición de otra o las reformas de la que vaya a ser tu vivienda habitual, estás exento de aplicar el IRPF. La aplicación de la exención no es automática, sino que deberás notificar la voluntad de acogerte a la misma. La reinversión deberá realizarse en un plazo no superior a dos años, tanto anteriores o como posteriores a la venta de tu vivienda habitual.

Deducciones IRPF por obras en una vivienda habitual

Hacienda también ofrece deducciones en el IRPF para aquellas personas que hayan realizado obras de mejora de eficiencia energética en su residencia habitual o las arrendadas. Son las siguientes:

Deducción del 20%

Podrán solicitarla aquellas personas que hayan acometido obras en su
residencia habitual que supongan un ahorro en calefacción del 7%. Deberás acreditarlo presentando el certificado energético antes y después de la obra.

Deducción del 40%

Podrás optar a esta deducción si las obras que has efectuado reducen en al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable.
También si se consigue una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética A o B. Deberás acreditarlo presentando el certificado energético antes y después de la obra.

Deducción del 60%

Podrán beneficiarse aquellos que hayan realizado obras de rehabilitación que hayan significado una mejora en la eficiencia energética para edificios completos de uso predominantemente residencial. La deducción es válida para personas físicas que sean propietarias de edificios, es decir que no podrá ser solicitada por personas jurídicas.

Para optar a esta ayuda, se deberá acreditar que se ha reducido al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable.

¿Qué se considera residencia habitual?

Según la Agencia Tributaria,  para que la vivienda se considere habitual, debes residir en ella durante un plazo continuado de tres años.

Podrá considerarse residencia habitual cuando, no viviendo ese periodo, ocurran circunstancias que exijan el cambio necesario de residencia.

Gracias a Idealista vemos que la tributación fiscal es un aspecto muy importante de la compra – venta inmobiliaria . Todo propietario debe recibir asesoramiento profesional antes de afrontar la venta de su vivienda para conocer con detalles todos los aspectos económicos y legales de la operación
.

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