Toda venta inmobiliaria comporta una serie de gastos y obligaciones fiscales que debes conocer previamente para un cálculo adecuado de la operación.

Gracias a Idealista, en este artículo te suministramos toda la información para que puedas calcular todos los gastos e impuestos asociados a la venta de tu vivienda de forma fácil.

Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 12% del precio final de venta, aunque pueden variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y por la situación del propio vendedor. Por ejemplo, si eres mayor de 65 años o si reinviertes la totalidad del dinero obtenido por la venta en la compra de una casa para primera residencia, tendrás exención en el pago del IRPF.

¿Qué gastos se pagan al vender una vivienda?

Es necesario gestionar la documentación previa para llevar a cabo la venta de un inmueble, trámites que conllevan unos costes que se deben abonar para poder hacer efectiva la operación:

Certificado energético

Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2023 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de m2: a mayor superficie, mayor importe.

Cédula de habitabilidad

En algunas comunidades autónomas españolas como Cataluña es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Para la obtención de este documento, también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2023, de media ronda entre 60 y 160 euros.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Este gasto debe ser asumido por el propietario en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa, normalmente en el momento de la escritura notarial, para que el comprador esté seguro legalmente de adquirir una vivienda sin hipoteca.

El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Si puede realizar previamente por cuenta propia, lo cual es más económico, a través de una gestoría independiente o en el momento de la venta.

Una vez que se ha encontrado a un comprador, se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la venta. En 2023, son tres:

Contrato de arras

Este documento es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones por incumplimiento de contrato…

Siempre según Idealista su coste varía en función de quién se encarga de ejecutarlo. Se puede conseguir de forma gratuita, redactando el contrato nosotros mismos; aunque siempre es mejor contar con supervisión profesional y que lo realice una agencia inmobiliaria por lo que habitualmente el coste quedará incluido en sus honorarios profesionales.

Gastos de notaría

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario, y los suele pagar por completo el comprador

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.

Honorarios profesionales

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda y se responsabilizan de realizar todas las acciones comerciales y trámites legales necesarios para la correcta venta del inmueble.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

Una vez que has adquirido el inmueble será el momento calcular los impuestos que conlleva la venta de una vivienda para ponerse al día con la Agencia Tributaria, lo que implica el pago de los siguientes tributos:

IRPF

Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.

Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos de los IRPF fijados por Hacienda, que para 2023 van del 19 al 28 % según determinados importes.

No obstante existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF, que son:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca
• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

Plusvalía municipal

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero, aunque se puede pactar prorratear el importe anual según la fecha de escritura. La fecha de pago depende de la localidad.

Qué impuestos tiene la venta de un piso para los no residentes

En 2023, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

Gracias a Idealista hemos repasado los gastos e impuestos más importantes a tener en cuanta si deseas vender tu vivienda. Es clave conocerlos previamente para evitar sorpresas y tener claro el dinero neto que nos quedará después de la operación.