La publicación del Sistema estatal de referencia de precios de alquiler es el penúltimo paso para que las CCAA que lo deseen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. Es decir, establecer límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están limitados a una subida del 3% en 2024. Solo Cataluña lo va a aplicar, por el momento, en 140 municipios.

Gracias a Idealista te resolvemos las dudas para los inquilinos al respecto y te ofrecemos las claves, así como para los propietarios que se encuentren en estas zonas tensionadas.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el nuevo índice de precios de referencia para el mercado del alquiler a nivel nacional. Este Índice Oficial de Precios de Alquiler se utilizará como referencia para los nuevos contratos de arrendamiento en las áreas que se declaren como mercado residencial tensionado, aunque solo para grandes tenedores o viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos 5 años.

Hasta el momento, solo la Generalitat catalana ha iniciado el proceso para declarar 140 municipios de la región como zonas tensionadas, que supondrá, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF.

Todavía quedaría por resolver la publicación por parte de MIVAU, y con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.

En esta resolución, se recogerá el periodo de vigencia, las particularidades de la declaración de cada zona como, por ejemplo, la definición del concepto de gran tenedor de vivienda que aplica en estas áreas tensionadas.

Siempre según Idealista y tras ver la letra pequeña de las zonas de mercado residencial tensionado, resolvemos las dudas más frecuentes sobre este nuevo índice de precios.

Cómo funciona este índice oficial de precios

Este nuevo sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas, que sirve, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

A quién afecta este índice de precios

Especialmente a los nuevos contratos de grandes tenedores y pisos que no hayan estado de alquiler antes en zonas tensionadas.

En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley de vivienda, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores. También se aplicará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

Un gran tenedor de vivienda es toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.

Pero la Ley de Vivienda establece una singularidad. Y es que ser declarado como gran tenedor puede bajar hasta a cinco propiedades, si las viviendas están situadas dentro de la misma zona declarada como de mercado residencial tensionado, como ya ha dicho que hará el Govern catalán.

Dónde encontrar este rango de valores del alquiler

La nueva aplicación está accesible a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Para obtener el rango de valores del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, el MIVAU explica que hay que realizar varios pasos.

En primer lugar, se deberá introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. A continuación, el usuario debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.

Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe (pdf) con los resultados obtenidos.

Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.

Sin embargo, el índice solo se aplica para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2. Las viviendas de Navarra y País Vasco tampoco aparecen todavía en el buscador, dado su carácter foral.

Cómo serán los nuevos contratos para el resto de casos en zonas tensionadas

Oficialmente, el sistema estatal de referencia de precios de alquiler no afecta a los contratos de alquiler en vigor en una zona tensionada, ni para los nuevos contratos que se vayan a firmar entre un pequeño propietario y el inquilino.

En los contratos de alquiler de vivienda habitual en vigor entre particulares se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo, y en caso de no llegar a un acuerdo entre partes. A partir de 2025, a la actualización de la renta se le aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al IPC.

Para los nuevos contratos entre particulares que se firmen en una zona declarada como mercado tensionado , la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

En un nuevo contrato de alquiler en zona tensionada, ¿se puede subir el precio más de ese 3% actual?

La Ley de Vivienda incluye excepciones y se podrá incrementar más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior (actualmente al 3%), hasta un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

• Si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

• Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

• Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

• Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.

Como vemos es un nuevo índice que comportará diversos cambios en los sistemas de alquiler y sus precios.

Gracias a Idealista hemos podido repasar toda la casuística y así ayudarte a que conozcas como te puede afectar este nuevo índice en caso de que debas alquilar una vivienda, tengas contrato en vigor o desees poner la tuya en el mercado.

En Immoaugusta entendemos la importancia de mantenerse informado sobre los cambios en el mercado del alquiler de viviendas y cómo pueden afectar a propietarios e inquilinos. Si necesitas asesoramiento personalizado sobre cómo adaptarte a los nuevos índices del alquiler o si buscas ayuda para gestionar tus propiedades, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para brindarte la orientación necesaria y ayudarte a tomar decisiones informadas. ¡Contáctanos hoy mismo y deja que te ayudemos a navegar por estos cambios!