¿Cuáles son los aspectos fiscales inmobiliarios más importantes?

por | 8 Feb 2024 | Mercado inmobiliario | 0 Comentarios

¿Cuáles son los aspectos fiscales inmobiliarios más importantes?

En toda compra o venta de inmueble hay una tributación obligatoria, así como si tenemos una vivienda alquilada podemos deducirnos algunos gastos. Gracias a Idealista y a los expertos consultados por dicho portal inmobiliario vamos a repasar los temes fiscales clave en toda operación inmobiliaria.

La tributación de un inmueble dependerá del tipo de inmueble y la finalidad del mismo. En este punto de la guía se analiza la tributación de diferentes inmuebles según su finalidad.

Vivienda habitual

El contribuyente no debe pagar impuestos por la vivienda habitual en la cual resida. Es importante recordar que, a efectos del impuesto de la renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF), se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida de manera permanente y durante un tiempo no inferior a los tres años salvo circunstancias reguladas en la normativa del IRPF como, por ejemplo, un cambio de trabajo.

Inmueble alquilado como vivienda habitual

Cuándo el inmueble es alquilado como vivienda habitual, tendrá una serie de ventajas para el propietario de la vivienda y, dependiendo de distintas circunstancias, también para el inquilino.

¿Cómo tributa en el IRPF del propietario el alquiler de un inmueble como vivienda habitual?

Barrios de Barcelona. Eixample.
Eixample de Barcelona.

El propietario de la vivienda deberá tributar por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por la vivienda durante el año natural. Los rendimientos de capital inmobiliario se obtienen de la siguiente manera:

Por una parte, se deben obtener la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles obtenidos durante el año natural.

  • Los ingresos son aquellos pagos realizados por parte del inquilino durante el período comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año natural y/o los ingresos recibidos como atrasos pagados por parte de un inquilino, en términos generales.

Al tratarse de un inmueble que se utiliza para ser una vivienda habitual, solamente se tributará, por una parte, de los ingresos netos obtenidos por las cuotas pagadas durante el año natural.

Hasta el año 2023, el 60% de los ingresos netos estarán exentos de tributación, teniendo que tributar, únicamente, por el 40% restante.

A partir del año 2024 (para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023), el importe sobre el que se aplicará la exención dependerá de varias situaciones:

a) En términos generales, la exención se aplicará sobre el 50% de los ingresos netos.

b) Si se trata de persona joven quien alquila la vivienda (de 18 a 35 años); la exención que se aplicará será del 70% sobre los ingresos netos, si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada.

c) Si se reduce un mínimo del 5% las cuotas del alquiler (con contrato nuevo) respecto del contrato antiguo; la exención que se aplicará sobre los ingresos netos, si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada.

  • Los gastos deducibles son aquellos necesarios para la obtención de los ingresos, esto es, para poder alquilar el inmueble y recibir unas rentas en concepto de alquiler. Los gastos deducibles se dividen en dos bloques independientes entre sí.

En el primer bloque se incluyen los gastos de:

a) Intereses y demás gastos de financiación

En este grupo se incluyen todos aquellos intereses y demás gastos financieros que son necesarios para la compra y/o rehabilitación de la vivienda que ha sido alquilada.

b) Conservación y reparación

En este grupo se incluyen todos aquellos gastos regulares para mantener el uso normal de los bienes (pintado, arreglo de instalaciones) y la sustitución de elementos (instalaciones de calefacción, ascensor)

En este grupo no se incluyen los gastos de ampliación o mejora

Con respecto a este bloque de gastos, el límite máximo para aplicar la deducción serán los rendimientos íntegros obtenidos en el año natural. Si los gastos son superiores a los rendimientos íntegros, es posible deducir estos gastos durante los próximos cuatro ejercicios económicos.

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En el segundo bloque se incluyen los siguientes gastos:

a) Tributos, recargos y tasas

Se incluyen gastos tales como: IBI, tasa de recogida de basuras. En este caso, no es posible deducirse las sanciones notificadas por la Administración Pública con relación al bien inmueble.

b) Cantidades devengadas a terceros

Se incluyen gastos tales como: honorarios de abogados, economistas, portero del edificio, inmobiliaria entre otros.

c) Gastos de formalización de contrato y defensa jurídica

Se incluyen gastos tales como: los gastos de preparar el contrato de alquiler o la defensa jurídica, por ejemplo, en caso de desahucio por impago del inquilino.

d) Saldos de dudoso cobro

En este apartado se deben incluir aquellos importes devengados y no pagados por el inquilino durante el año natural siempre y cuando se cumplan con los siguientes requisitos:

  • Se hubiera reclamado tal deuda al inquilino.
  • Hubiese transcurrido un plazo mínimo de seis meses desde el impago y reclamación al inquilino del inmueble alquilado.

e) Primas de contrato de seguro

Se incluyen gastos tales como: las primas de seguros de impago, de responsabilidad civil o cualquier otro seguro que esté relacionado directamente con la vivienda alquilada.

f) Servicios o suministros

Cualquier gasto relacionado con internet, agua, luz, … Siempre y cuando los pague el propietario de la vivienda. En caso de que lo pague el inquilino, no es posible deducirse estos gastos.

g) Otros gastos fiscalmente deducibles

Cualquier otro gasto que sea necesario para la obtención de ingresos y no se encuentre en los apartados anteriores.

En este bloque no existe un límite de gastos que se pueda deducir. Es posible que los rendimientos de capital inmobiliario sean negativos.

Finalmente, la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles será el rendimiento del capital inmobiliario que deberá tributar por la base imponible general.

Compraventa de inmuebles: tributación nacionales vs extranjeros; vivienda nueva o de segunda mano

En este apartado se va a analizar cómo debe tributar la compra y la venta de una vivienda tanto en el IRPF como el pago de otros impuestos.

Desde el punto de vista fiscal, a la hora de comprar una vivienda es indiferente que la persona sea o no residente fiscal en España. La diferencia radica en si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

Los impuestos que se deben de pagar en el momento de la compra de la vivienda nueva son los siguientes:

a) IVA (Impuesto de Valor Añadido)

El tipo de gravamen que se debe de pagar es el siguiente:

  • 10% con carácter general. En el pago de este 10% se incluye la vivienda, un máximo de dos plazas en garaje y los anexos situados en el edificio que se incluyan en el precio.
  • 4% Cuando se tratan de viviendas de protección oficial, de régimen especial o de promoción pública.

En particular, si se tratase de un contrato de arrendamiento con opción de compra, la tributación sería exactamente la misma a la indicada con anterioridad.

b) IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto debe pagarse cuando se suscribe un documento notarial que se debe inscribir en el registro y, además, tiene un importe económico.

El importe que se paga varía según la Comunidad Autónoma, que puede llegar al 1,5% de la base imponible. Tras una Sentencia del año 2018, el IAJD es pagado por las entidades financieras que conceden la hipoteca.

c) IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

El IBI es pagado por el titular del bien inmueble a día 1 de enero del año correspondiente. Es un impuesto que se debe pagar al Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble y, en todo caso, es obligatorio que el IBI esté pagado antes de realizar el cambio de titularidad de la vivienda adquirida.

En otro orden de cosas, indicar que, cuando se adquiere una vivienda, existen otro tipo de gastos como la notaría o el registro de la propiedad, entre otros.

Por otra parte, cuándo se trata de una compra de una vivienda usada, el comprador debe hacer frente al pago del ITPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas) en lugar de pagar el IVA.

En este caso, el TPO varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra situado el inmueble.

Venta de una vivienda

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Idealista nos recuerda que la venta de una vivienda implica el posible pago de impuestos en dos impuestos: IRPF y la plusvalía municipal en el caso de un residente fiscal en España y el IRNR (Modelo 211) y la plusvalía en el caso de un no residente fiscal en España.

En el caso de que el propietario de la vivienda que se vende sea residente fiscal en España, deberá determinar en su declaración de la renta del año en el que se produce la venta si ha obtenido una ganancia o pérdida patrimonial.

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra (o valor que haya obtenido el inmueble si se trata de una vivienda heredada).

Si el resultado es positivo; se obtiene una ganancia patrimonial que debe tributar por la base imponible del ahorro.

Si el resultado es negativo; se obtiene una pérdida patrimonial que le genera un crédito fiscal que podrá compensar en los próximos cuatro años.

Si la vivienda es vendida por un no residente fiscal en España; el comprador deberá presentar el modelo 211 en nombre del vendedor aplicando una retención del 3% sobre el valor de la venta que, el vendedor podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos si ese importe pagado es mayor al que le corresponde de acuerdo con el modelo 210 presentado en el plazo correspondiente.

En otro orden de cosas, tanto si el vendedor es residente fiscal en España o es no residente fiscal en España, deberá pagar el impuesto de plusvalía, salvo que esté exento por, por ejemplo, ser el importe de venta inferior al importe de compra del inmueble.

Deducciones fiscales

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Existen una serie de deducciones fiscales que están relacionadas con la vivienda para el arrendador y para el arrendatario. A continuación se indicarán aquellas deducciones fiscales más importantes.

Deducciones por inversión en vivienda habitual

Se trata de una deducción que ya no está vigente desde el 1 de enero de 2013, pero que, todavía, pueden seguir aplicando bastantes contribuyentes. Los requisitos para poder seguir aplicando dicha deducción son los siguientes:

Haber adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.

Haber pagado el dinero para la construcción de la vivienda habitual del contribuyente antes del 1 de enero de 2023.

Haber destinado dinero para la rehabilitación de la vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013 y, en todo caso, haber terminado las obras antes del 1 de enero de 2017.

Haber destinado dinero para la rehabilitación de la vivienda habitual para personas con discapacidad con anterioridad al 1 de enero de 2013 y, en todo caso, haber terminado las obras antes del 1 de enero de 2017.

Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05% del pago del préstamo hipotecario asociado a la vivienda (amortización + intereses + gastos financieros) que, en todo caso, no podrá superar la deducción de 9.040 euros; y 12.080 euros adicionales para los obligados tributarios con discapacidad que tal importe se haya destinado a la rehabilitación y mejora de la vivienda. El exceso no se puede traspasar a futuros ejercicios.

Deducciones para el inquilino por el alquiler de vivienda habitual

En este caso, la deducción era posible aplicarla hasta el 31 de diciembre de 2014. Podrán seguir aplicando la deducción por alquiler de vivienda habitual aquellos inquilinos que cumplan los siguientes requisitos:

El contrato de arrendamiento de vivienda sea anterior el 1 de enero de 2015.

Las cantidades satisfechas se han devengado en un período impositivo anterior al 1 de enero de 2015, esto es, que la obligación de pago del alquiler se haya generado con anterioridad a la fecha indicada.

La deducción es del 10,05% sobre el total del importe dedicado al alquiler de la vivienda habitual, siempre y cuando la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros

Deducciones autonómicas

Existen múltiples deducciones autonómicas para el alquiler de la vivienda habitual, rehabilitación, … Los requisitos y el tipo de deducción varía de una CCAA a otra. Por ello, la mejor alternativa es consultar todas las deducciones que hay en las distintas CCAA y ver si alguna encaja con nuestro perfil de contribuyente.

Reinversión en vivienda habitual

Se trata de una situación bastante habitual en España. En este caso, cuando una persona decide vender su vivienda habitual para adquirir otra vivienda habitual o, en su defecto, rehabilitar una vivienda habitual; la ganancia obtenida por la venta de su vivienda habitual puede estar exenta de tributación si se cumple lo siguiente:

El contribuyente destina el dinero (o parte del dinero) obtenido por la venta de su vivienda habitual en la adquisición de otra vivienda habitual o la rehabilitación de su vivienda habitual.

La reinversión en la vivienda habitual o rehabilitación de vivienda habitual lo hace en un período de dos años (de fecha a fecha) desde la venta de su vivienda habitual o, en su defecto, en el período de dos años antes desde la venta de la vivienda habitual.

Gracias a Idealista hemos repasado los aspectos fiscales más importantes en cualquier operación inmobiliaria. Es fundamental tenerlos en cuenta para cumplir con nuestras obligaciones fiscales y evitar problemas ante Hacienda.

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