Comprar una vivienda suele ser uno de los momentos más ilusionantes para cualquier comprador. Sin embargo, las prisas, las dudas de última hora o la aparición de problemas que no se habían detectado pueden convertir la operación en una fuente de preocupación.

La compra en pareja, las peculiaridades para compradores extranjeros, las cargas de una vivienda o incluso descubrir que el garaje que aparecía en las arras no está incluido en la escritura son algunas de las situaciones que pueden surgir durante una compraventa.

Juan José de Palacio, notario de Serrano 30, repasa en una entrevista con idealista/news algunas de las dudas más habituales y señala cuál considera uno de los principales errores de quienes compran una vivienda: querer correr demasiado por miedo a perderla.

El notario también recomienda a quienes van a hipotecarse por primera vez que sean prudentes y no asuman una inversión que supere sus límites económicos.

Los compradores llegan más informados a la notaría

Según De Palacio, actualmente los compradores llegan a la notaría mejor informados que hace 20 años. Internet, la formación disponible y herramientas como la Inteligencia Artificial han facilitado el acceso a información sobre el proceso de compra de una vivienda.

La visita previa a la notaría antes de formalizar una hipoteca también puede aprovecharse para resolver cuestiones que muchas veces se pasan por alto: qué porcentaje de propiedad corresponde a cada miembro de la pareja, cómo funciona la provisión de fondos o si interesa mantener durante años determinados seguros vinculados a la hipoteca.

Las prisas, uno de los principales errores al comprar una vivienda

Para el notario, muchos de los errores que se producen antes de llegar a la notaría tienen un componente emocional.

El miedo a perder una vivienda puede llevar al comprador a entregar una reserva demasiado pronto o a firmar documentos sin haber realizado previamente todas las comprobaciones necesarias.

También pueden aparecer problemas urbanísticos o cargas que no resultan evidentes a primera vista. Por eso, antes de avanzar con la operación conviene solicitar información al Registro de la Propiedad y comprobar la situación jurídica del inmueble.

En momentos de mayor actividad del mercado inmobiliario, esa sensación de urgencia puede llevar a algunos compradores a saltarse pasos básicos.

Comprobar exactamente qué se está comprando

Uno de los ejemplos que explica De Palacio es el de compradores que creen estar adquiriendo también una plaza de garaje porque aparece incluida en el contrato de arras.

Sin embargo, puede ocurrir que el vendedor actual nunca llegara a adquirir legalmente ese garaje porque el anterior propietario no lo incluyó en su escritura.

También pueden aparecer otras situaciones, como inmuebles relacionados con herencias en las que intervienen menores o varias personas con derechos sobre la propiedad.

Según el notario, la mayoría de estos problemas tienen solución, aunque algunos requieren tiempo y pueden retrasar la compraventa.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene deudas o cargas?

Las deudas con la comunidad de propietarios, las hipotecas pendientes o los embargos son otras cuestiones que deben comprobarse antes de firmar.

Por ejemplo, una vivienda puede tener todavía inscrita una hipoteca del vendedor. Esto no significa necesariamente que la compraventa no pueda realizarse. Si se extingue la obligación principal, parte del dinero de la operación puede destinarse a cancelar el préstamo existente.

Algo similar puede suceder cuando existen embargos o cuotas de la comunidad pendientes. Lo importante es conocer previamente los importes y determinar cómo se van a cancelar dentro de la operación.

Incluso puede producirse una situación especialmente delicada: que entre un embargo sobre la vivienda justo antes de la firma.

Según explica De Palacio, existen sistemas de alertas que permiten detectar estos cambios. En ese caso, conocida la cuantía del embargo, se puede detener la firma hasta resolver la situación.

Comprar una vivienda sin agencia inmobiliaria

¿Es más arriesgado comprar directamente entre particulares?

Según el notario, una agencia inmobiliaria suele realizar una labor importante durante las fases previas de la operación, por ejemplo preparando o facilitando el contrato de arras.

Esto simplifica el proceso, pero no significa que una compraventa entre particulares tenga necesariamente que ser menos segura. Los propios compradores pueden adoptar las medidas necesarias para comprobar la situación del inmueble y proteger la operación.

Comprar una vivienda en pareja: dejar claro cuánto aporta cada uno

La visita previa a la notaría también es un buen momento para resolver una cuestión que puede generar problemas años después.

Cuando una pareja compra conjuntamente una vivienda y uno de los dos aporta más dinero, conviene dejar claro qué porcentaje corresponde a cada persona.

De Palacio señala que esta cuestión está prevista en el Código Civil, pero en muchas ocasiones no se le presta suficiente atención hasta que se produce una separación.

Las condiciones de la hipoteca también pueden cambiar

El comprador debería llegar a la notaría con las condiciones de su hipoteca previamente estudiadas con el banco. Aun así, la visita permite plantear preguntas que van más allá del propio préstamo.

Uno de los aspectos señalados por el notario son las bonificaciones vinculadas a determinados productos, especialmente los seguros.

Una bonificación que resulta interesante al contratar una hipoteca puede dejar de serlo años después. Por eso conviene entender qué productos están vinculados al préstamo y cómo pueden evolucionar sus costes.

También pueden plantearse dudas sobre la provisión de fondos, cuándo debe estar disponible el dinero o determinados aspectos prácticos de la operación.

El notario, no obstante, debe mantener su imparcialidad y no puede realizar valoraciones financieras sobre el préstamo.

¿Qué ocurre si existe una cláusula abusiva?

Los notarios tienen el deber de advertir sobre determinadas cláusulas que puedan generar problemas.

Sin embargo, De Palacio recuerda que la consideración de una cláusula como abusiva puede evolucionar con el tiempo. Existen condiciones que inicialmente fueron admitidas y que posteriormente, debido a cambios jurídicos o sociales, terminaron considerándose abusivas.

En última instancia, corresponde a los tribunales determinar esta cuestión.

Comprar una vivienda en España siendo extranjero

La compraventa presenta algunas particularidades cuando el comprador es extranjero o no residente en España.

Según De Palacio, hay que prestar especial atención al régimen económico matrimonial y a determinadas obligaciones relacionadas con la inversión extranjera.

También existe una cuestión fiscal importante cuando quien vende la vivienda es una persona no residente. En esos casos puede existir una obligación de retención sobre parte del precio cuya correcta aplicación corresponde al comprador.

Por ello, en operaciones con vendedores no residentes es especialmente importante revisar previamente las obligaciones fiscales asociadas a la compraventa.

Vender una vivienda recibida en herencia

En principio, una vivienda heredada puede ponerse a la venta. Los problemas suelen aparecer cuando existen varios herederos y es necesario que diferentes personas se pongan de acuerdo para vender.

Puede ocurrir, por ejemplo, que algunos hermanos quieran vender mientras que otro prefiera mantener la vivienda y alquilarla.

Según explica el notario, muchas herencias terminan formalizándose precisamente cuando los herederos alcanzan un acuerdo sobre la venta del inmueble.

¿Cómo ha cambiado la compra de vivienda en los últimos años?

De Palacio comenzó a ejercer como notario en 2003. Desde entonces, considera que el comprador no ha cambiado tanto como la documentación y las garantías que acompañan a una compraventa.

Las escrituras son actualmente más extensas debido a la incorporación de garantías adicionales y también existe una mayor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

El consejo para quien compra su primera vivienda

Para De Palacio, una de las principales precauciones es evitar asumir una inversión que supere la capacidad económica del comprador.

Antes de comprar conviene valorar la situación profesional, la estabilidad de los ingresos y la posibilidad de que aparezcan circunstancias inesperadas, como una crisis económica.

El notario también plantea otra posibilidad: comprar una vivienda más económica como inversión y vivir de alquiler en la zona en la que realmente se quiere residir, siempre que los números de la operación lo permitan.

La idea principal es sencilla: no dejar que las prisas por cerrar una compra sustituyan las comprobaciones necesarias antes de firmar.