¿Has heredado un inmueble? Te explicamos los 8 aspectos clave de una herencia inmobiliaria y que debes tener en cuenta

Cuando nos legan una vivienda, una de las opciones más habituales es decidirnos por la venta al poco tiempo, si no tenemos interés en mantener la propiedad.

A partir de aquí pueden aparecer muchas preguntas, en especial si se trata de vender una casa heredada entre varios hermanos, que pueden tener buena relación entre ellos o no.

Por ejemplo,

¿Qué ocurre si uno de los hermanos no desea poner a la venta la vivienda heredada?
¿Cómo debe declararse la venta de un piso heredado?
¿Hay alguna exención de IRPF por la venta de una casa heredada?

Gracias a Idealista vamos a intentar proporcionar respuestas a todas tus dudas para que puedas acometer la venta del piso que has heredado con plena seguridad jurídica.

1. Aceptación de la herencia

El primer paso a proceder para ejecutar la venta de un inmueble heredado es aceptar la herencia y abonar los impuestos correspondientes. Posteriormente y una vez el bien, conste a tu nombre, podrás proceder a su venta, nunca antes. Cuando existan varios herederos será muy recomendable llegar a un acuerdo para evitar complicaciones y retrasos.

La aceptación de la herencia es el requisito previo imprescindible para la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con determinada documentación:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Si existiera, testamento del causante
• Si eres el único heredero, bastará con tu consentimiento ante notario para seguir con los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos (lo más habitual es que se trate de tus hermanos) pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.
• Si existe un testamento

En el hecho de que existan últimas voluntades, se deberá cumplimentar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se redactará la escritura de partición de la herencia, en la que se determinará el acuerdo de reparto del caudal hereditario entre los herederos.

• Si no existe un testamento

Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario indicará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.

Es importante recordar que no es posible vender una casa sin antes aceptar la herencia.

Mientras no apruebes la herencia, el bien seguirá a nombre del fallecido.

2. Qué impuestos debes abonar al heredar un inmueble

Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:

Impuesto sobre sucesiones y donaciones:

Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable.

Plusvalía municipal

Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que este se produzca. También debes abonarlo en un plazo concreto, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo después.

Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

            La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes.

3. ¿Qué debo hacer para vender la casa heredada?

Una vez aceptada la herencia, el inmueble será ya propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta, de forma que la liquidez se reparta entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.

También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble y sus titulares antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

Además, la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, puesto que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.

4. ¿Qué impuestos deberé pagar al vender la vivienda heredada?

El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En concreto, tienes obligación de reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.

5. ¿Debo esperar algún plazo concreto para vender un inmueble heredado?

Idealista nos informa que son muchas las personas que se preguntan si se puede vender la casa heredada antes de cinco años o de dos años y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún plazo legal para vender una casa heredada, gracias a la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hasta aquel momento, este artículo dejaba sin efecto la inscripción del inmueble a favor de los herederos hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante (excepto en el caso de los herederos forzosos).

6. ¿Qué pasa si un heredero no quiere vender una casa heredada?

Un caso relativamente frecuente es aquel en que uno o varios hermanos o herederos no quieren vender, mientras que otros sí. A veces es una sola persona la que se niega a la venta del inmueble, pero también es posible, por ejemplo, una herencia con cuatro hermanos de los que dos quieren vender y dos no, entre otros muchos casos.

La solución si un heredero no quiere vender consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común. Dado que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado.

7. ¿Puedes vender tu parte de una casa heredada?

Sí que es posible vender tu parte de una casa heredada. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará que vendamos por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.

Idealista nos recuerda que esto significa que ninguna de las partes podrá actuar por su cuenta y proceder a vender el inmueble sin permiso del resto, independientemente de su cuota de participación. Sin embargo, para los casos de bloqueo, existe una vía legal: la división de cosa común para la extinción del condominio.

8. ¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?

Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado.

Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, este servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado.

Gracias a Idealista hemos conocido los 8 aspectos fundamentales en toda herencia inmobiliaria. Son temas muy importantes que debes conocer si has recibido una vivienda en herencia y deseas venderla con plena seguridad jurídica y sin problemas.

¡Esperamos que esta guía te haya sido útil para entender los aspectos fundamentales de una herencia inmobiliaria y cómo proceder con la venta de la propiedad heredada! Si tienes más preguntas o necesitas asesoramiento adicional, no dudes en dejarnos un comentario. Estamos aquí para ayudarte en todo lo que necesites.