Son muchos los casos en que dos o más personas pueden ser propietarias de un mismo bien, algo muy frecuente en el mundo de la vivienda.

Los supuestos más habituales son herencias (propiedad de un bien entre varios hermanos) o divorcios (vivienda adquirida por ambos durante el matrimonio). En estos casos, la extinción de condominio permite disolver el régimen de copropiedad existente.

Aunque lo mejor es que la extinción del condominio se lleve a cabo de forma amistosa y acordada, es posible que se produzca un conflicto si uno o varios de los propietarios quiere vender, pero la otra parte se opone. Para evitar este bloqueo existe una herramienta legal: la división de cosa común.

En este artículo de Idealista, te contamos todo lo que precisas conocer sobre la extinción de condominio en 2023: qué significa, qué tipos de extinción de condominio existen, cuáles son los gastos e impuestos asociados, cuál es el coste de esta operación, qué ocurre en caso de existir hipoteca…

La extinción de condominio consiste en disolver la propiedad común de un bien. Existen dos formas de hacerlo:

1. Mediante un acuerdo amistoso
2. A través de un procedimiento judicial concreto (división de cosa común), que desembocará en la venta forzosa del bien (subasta).

¿Qué es un condominio?

Hablamos de condominio cuando un bien indivisible tiene varios propietarios: existen conceptos similares con idéntico significado que puedes encontrar en la normativa y documentos legales: copropiedad, comunidad de bienes, proindiviso…

En un condominio cada propietario lo es en una cuota determinada. Por ejemplo, al 50-50 en el caso de una pareja que pague la vivienda a medias, o en porcentajes idénticos del 25% en caso de herencia entre cuatro hermanos (sin que se haya favorecido a ninguno de ellos en el reparto).

¿Cuándo puede producirse la extinción de condominio?

Según Idealista, para poder producirse una extinción de condominio, es necesario que:

Uno o varios propietarios no quieran continuar formando parte de la comunidad

El bien sea indivisible y, por tanto, no pueda repartirse entre las partes (por ejemplo, un piso)

¿Qué causas hay para la extinción del condominio?

Los casos más frecuentes de extinción de condominio se dan en situaciones como herencias (extinción de condominio entre hermanos) y divorcios.

La acción judicial que se utiliza para materializar la extinción de condominio es la de división de cosa común, si bien lo ideal es intentar llegar a un acuerdo amistoso fuera de los tribunales. Se recurre a esta herramienta legal cuando existe una situación de bloqueo que impide la venta debido a que uno o varios propietarios se niegan a realizar esta operación.

¿Qué consecuencias tiene la extinción de condominio?

El encaje legal de la división de cosa común se encuentra en el artículo 400 del Código Civil, que indica que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” y que “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

En esta situación, existen dos opciones posibles:

Extinción de condominio con acuerdo

Una de las soluciones posibles consiste en la extinción del condominio con compensación económica. La parte que desea vender puede ser compensada económicamente por la otra u otras, de forma que se le entregue una suma de dinero a cambio de ceder su cuota de participación. Por ejemplo, si tu expareja quiere mantener la propiedad común y tú no, una posibilidad es la cesión de tu parte a su favor a cambio de una compensación precio. La otra opción es llegar a un acuerdo para vender el bien.

Extinción de condominio sin acuerdo

La solución más gravosa es la subasta del bien y esta vía solo es posible cuando no se haya alcanzado un acuerdo y haya que llevar el caso ante un juez.

Aunque es posible que las partes intervengan en el proceso y que puedan fijar un precio mínimo y determinadas condiciones de la subasta, hay que tener en cuenta que la normativa permite su adjudicación por importes inferiores y que el caso estará en manos de un juez.

En general, siempre es mejor llegar a un acuerdo fuera del ámbito de la subasta. Además, la subasta suele suponer una pérdida económica para las partes, ya que el bien puede ser adjudicado por precios inferiores a los que se manejan en el mercado de compraventa de vivienda. A ello hay que sumarle los costes inherentes al proceso judicial: abogados, procuradores…

Extinción de condominio, ¿cómo afecta al derecho de uso y al usufructo?

Por otro lado, es importante tener en cuenta que una cosa es la propiedad del bien y otra distinta el derecho de utilización. Por ejemplo, en caso de divorcio, se deberá respetar el derecho de uso de la vivienda a favor de una de las partes de la pareja establecido vía convenio regulador o sentencia judicial.

Lo mismo se aplica a un posible usufructo. Por ejemplo, es frecuente la existencia de un usufructo vitalicio de la que fue vivienda habitual de un matrimonio en caso de fallecimiento de uno de ellos: aunque el bien sea heredado por los hijos, se mantendrá un usufructo vitalicio a favor del cónyuge que no se verá afectado por un posible proceso de división de cosa común.

¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?

El precio dependerá del tipo de solución alcanzada. Por eso es difícil pensar en una calculadora de extinción de condominio o herramienta equivalente.

Si te preguntas quién paga los gastos de una extinción de condominio, en general, quien vea aumentada su cuota de propiedad gracias a la cesión de otro deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele rondar el 1% del valor del bien (depende de cada comunidad autónoma).

¿Cuáles son los gastos e impuestos de la disolución de un condominio?

Hay que tener en cuenta que, fiscalmente, la extinción de condominio es mucho más económica que la compraventa, ya que no hay que abonar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto es así porque la cantidad económica que recibe el que abandona la comunidad no es el precio de una venta, sino la compensación económica ante el hecho de que sale de la situación de comunidad.

En cualquier caso, siempre habrá que hacer frente a los gastos de notaría, registro y gestoría para inscribir de forma correcta la operación y proteger los derechos de los propietarios. Además, la tasación para extinción de condominio es un trámite necesario al que también hay que hacer frente.

Es importante saber que, si cedes parte de una propiedad y obtienes un ingreso por ello, la posible ganancia deberá tributar en el IRPF. Por tanto, tributará la ganancia patrimonial siempre que el valor declarado en la extinción de condominio sea superior al valor de adquisición del bien.

Siempre según los expertos consultados por Idealista, hasta hace poco existían criterios dispares entre las distintas comunidades autónomas al respecto: el Tribunal Supremo zanjó la cuestión recientemente a favor de Hacienda.

En concreto, el Alto Tribunal considera que en la extinción de condominio existe una ganancia patrimonial cuando se actualice el valor del inmueble. La sentencia fija como doctrina que “la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”.

¿Hay que pagar plusvalía?

Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que este tipo de operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La lógica es la misma que en el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: no existe transmisión patrimonial, por lo que no se produce el hecho imponible al que se refiere este impuesto. La situación sería distinta en caso de compraventa. La parte que vea incrementada su cuota de propiedad deberá abonar este tributo en caso de que, en el futuro, venda el bien.

¿Qué pasa si la vivienda está hipotecada?

Es muy frecuente, especialmente en caso de matrimonio, que exista una hipoteca a medias asociada a la vivienda cuya copropiedad está en disputa:

Si quieres quedarte con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, deberás llevar a cabo una novación hipotecaria para que, en adelante, seas el único responsable de pagar el préstamo, ya que serás el único propietario. Sin embargo, es posible que tu banco estuviera dispuesto a concederos un préstamo a ambos, pero no a ti solo. En este caso, te tocará negociar o incluir avales, un nuevo cotitular…

Si se produce una venta de la vivienda, podéis venderla con o sin hipoteca, consultando qué opción os conviene más. Lo más habitual suele ser cancelar el préstamo gracias a la liquidez obtenida con la compraventa.

Gracias a Idealista hemos podido conocer mejor los detalles de una extinción de condómino, sus ventajas y procedimientos. En cualquier caso, conviene valorar que la cesión de una cuota hacia otra persona resulta mucho más ventajosa fiscalmente que su venta: tenlo en cuenta si estás pensando en la mejor solución para la extinción de un condominio.

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