Comprendiendo las diferencias entre superficie útil y construida en tu hogar.

A menudo en los anuncios inmobiliarios aparecen conceptos que pueden parecer sinónimos y generar confusión. Uno de los más habituales es el de la superficie útil y la construida. ¿Es lo mismo?, ¿en qué se diferencian?, ¿qué incluyen los m2 de cada concepto?

Según Idealista los términos de superficie útil y superficie construida están regulados por la normativa vigente y recogidos en la orden ministerial ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esto quiere decir que no son conceptos abstractos que se pueden utilizar libremente, sino que se deben aplicar correctamente según la legislación actual, ya que su utilización será clave para la tasación del inmueble y la valoración hipotecaria, entre otros casos.

Es muy importante conocer bien la diferencia entre ambos conceptos para no confundirse a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Una confusión de ambos conceptos suele generar unas expectativas de tamaño del inmueble mayores que la realidad. Por ello es clave aclarar 6 conceptos importantes:

¿Qué es la superficie útil?

La superficie útil incluye toda el área de la vivienda sin tener en cuenta los muros, los pilares u otros elementos no prescindibles.

En resumen y para ejemplificar se relaciona con todo lo que se podría pisar, incluidos armarios empotrados o muros entre habitaciones, ya que en un momento dado se podrían tirar. Esta medida está delimitada por la cara interior de los muros perimetrales y sobre los que se podría andar físicamente.

Es un concepto claro y fácil de entender. Los m2 útiles son los que realmente podremos aprovechar de la vivienda, los que vemos, podemos caminar en ellos, amueblarlos y habitarlos.

La superficie útil de una casa también incluye el 50% del espacio de balcones, terrazas, patios o tendederos si están cubiertos, además de cualquier elemento de uso privativo exterior. En el caso de que estos elementos no estén cubiertos, no se computan como superficie útil, es un detalle importante a tener en cuenta.

¿Qué elementos no se incluyen en la superficie útil?

No debemos considerar superficie útil el espacio ocupado en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados.

Tampoco se debe considerar útil la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros, ya que no se considera habitable.

La superficie útil sirve para saber el espacio habitable de la casa, es decir, los metros útiles que tiene la vivienda.

¿Qué es la superficie construida?

La superficie construida es la que mide y engloba la vivienda completa, aludiendo a la suma de la superficie útil más la ocupada por los muros perimetrales y comprendiendo todo lo que está dentro del perímetro de la casa. En esta ocasión sí se computan los elementos estructurales verticales, las canalizaciones y todo lo incluido en la superficie útil.

La superficie construida es la que se refleja en el Catastro y se utiliza para la valoración del inmueble. También aparecerá la superficie construida con elementos comunes, a partir de los cuales se calcula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, que sirve para determinar la cuota de la comunidad.

Por tanto, la superficie construida engloba la superficie útil más los m2 de la vivienda que no vemos, que no podemos pisar ni habitar, pero que también son parte del inmueble porque forman parte de su estructura y soporte constructivo.

¿Qué es la superficie construida con reparto de zonas comunes?

Esta superficie es la suma de los metros construidos más las zonas comunes, como el portal, los pasillos comunitarios, el ascensor, la portería, los cuartos de instalaciones, el descansillo, etc. Los m2 que se añadirán a este cálculo son los que vengan determinados por la participación en % del inmueble en el total del edificio.

Estas zonas se encuentran en régimen de copropiedad para todos los vecinos del mismo edificio. Es decir, todos los propietarios del edificio poseen estos m2 comunes, cada uno de ellos en la proporción legal determinada.

¿Cómo conocer la superficie legal construida de una vivienda?

Por lo general, la vía más rápida y directa para conocer la superficie construida legal de un inmueble es consultar al catastro que también informará de los elementos comunes. 

Otra opción podría ser acudir al Registro de la Propiedad y pedir la nota simple de la vivienda, que te dará acceso a datos como el número identificador del inmueble, una descripción de la vivienda (incluida su superficie y referencia catastral), quiénes son los titulares del inmueble o si tienen cargas económicas.

Para conocer la superficie útil con exactitud lo mejor es realizar un plano técnico detallado por un arquitecto especializado.

Por tanto, ¿Qué diferencia hay entre metros construidos y útiles?

La principal diferencia entre la superficie útil y la superficie construida son los metros aprovechables. La superficie construida siempre será mayor que la útil: en términos generales, se calcula que la diferencia entre la superficie útil y la construida varía entre un 15% y un 25% aproximadamente en la mayor parte de los casos.

Mientras que la superficie útil hace referencia al espacio disponible, es decir, a los metros habitables, la superficie construida añade todos aquellos elementos que no son aprovechables, pero que también forman parte del edificio o vivienda.

Estas diferencias no sólo afectan a cuántos metros podrás utilizar de tu vivienda, sino también a cuestiones como la fiscalidad de la propia vivienda: necesitarás saberlos para solicitar una tasación o para pedir una hipoteca, entre otras acciones.

Gracias a Idealista hemos repasado las diferencias entre superficie útil y construida de un inmueble. Son conceptos que no deben confundirse al visitar un inmueble para comprar o alquilar, ya que pueden generar confusión.

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