7 claves legales para evitar errores

Cuando recibimos una propiedad por herencia, es muy probable que pensemos en venderla en poco tiempo, especialmente si ninguno de los herederos tiene interés en conservarla. En ese momento, surgen muchas dudas, sobre todo si la vivienda pertenece a varios hermanos, quienes pueden mantener una buena relación… o no tanto.

Aquí algunos ejemplos de dudas habituales:

• ¿Qué hacer si uno de los hermanos no quiere vender la propiedad heredada?
• ¿Cómo declarar en el IRPF la venta de un inmueble heredado?
• ¿Existen exenciones fiscales en la venta de una casa heredada?

Gracias a Idealista, te explicamos los 7 puntos clave para vender una vivienda heredada con seguridad jurídica.

1. La aceptación de la herencia

El primer paso para vender un inmueble heredado es aceptar formalmente la herencia y pagar los impuestos correspondientes. Solo después de registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad podrás venderla. Antes de eso, no es posible.

Cuando hay varios herederos, es muy recomendable llegar a un acuerdo para evitar complicaciones y retrasos.

Para aceptar la herencia, necesitas los siguientes documentos:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Testamento del fallecido (si existe)

Si eres el único heredero, basta con tu consentimiento ante notario. Pero si hay más herederos, puede complicarse si alguno no quiere aceptar.

En caso de testamento:
Debe elaborarse un inventario de los bienes, derechos y deudas del fallecido, y redactar la escritura de partición, que establece el reparto de la herencia.

En ausencia de testamento:
El notario designará a los herederos legales y sus proporciones según la ley, mediante un acta de declaración de herederos.

Es fundamental recordar: no se puede vender una casa sin aceptar antes la herencia, pagar los impuestos y registrarla a nombre del heredero. Mientras no se haga esto, el bien sigue figurando a nombre del fallecido.

2. Impuestos asociados a la herencia

Aceptar un inmueble en herencia conlleva ciertas obligaciones fiscales:

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Se paga al recibir la herencia. Su cuantía depende de la comunidad autónoma y del grado de parentesco. Es obligatorio abonarlo en los 6 meses siguientes al fallecimiento para poder registrar el inmueble. Algunas regiones ofrecen deducciones o bonificaciones para familiares directos.

Plusvalía municipal

Este impuesto local grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión. Debe pagarse en los plazos que establezca el ayuntamiento, tanto al heredar como al vender la vivienda posteriormente.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos, se puede inscribir el inmueble a nombre de los nuevos propietarios. Este paso es esencial para poder vender con plena seguridad jurídica.

4. Pasos para vender la vivienda heredada

Tras la aceptación de la herencia, la vivienda pasa a ser propiedad de los herederos según su cuota. A partir de ese momento, pueden venderla y repartirse los beneficios proporcionalmente.

Aunque no es obligatorio, es muy recomendable registrar la nueva titularidad antes de vender, ya que facilita y agiliza la operación.

5. Impuestos al vender la vivienda heredada

El IRPF solo se aplica en el momento de la venta, no cuando se recibe la herencia. Si se obtiene una ganancia patrimonial, debe declararse en la renta. En caso de varios herederos, cada uno declara su parte proporcional.

6. ¿Hay que esperar un plazo para vender?

No. Desde septiembre de 2021, se eliminó el antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que imponía una espera de dos años para vender viviendas heredadas por herederos no forzosos. Actualmente, se puede vender de forma inmediata tras realizar los trámites correspondientes.

7. ¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

Si uno de los herederos no desea vender, se puede solicitar la división judicial de la cosa común, lo que conlleva subastar la propiedad. Sin embargo, esta vía suele ser menos rentable, por lo que lo más recomendable es alcanzar un acuerdo, aunque implique ciertas cesiones.

Vender una vivienda heredada implica varios trámites legales y fiscales. Gracias a esta guía basada en Idealista, ahora conoces los pasos clave para hacerlo con seguridad: desde la aceptación de la herencia hasta el reparto final entre herederos. Contar con asesoramiento profesional también puede ayudarte a evitar errores costosos en un proceso tan delicado.