Si eres propietario de una vivienda y necesitas liquidez sin renunciar a seguir viviendo en ella, vender la nuda propiedad conservando el usufructo puede ser una alternativa muy interesante.

Se trata de una fórmula cada vez más utilizada, especialmente por personas mayores que desean obtener un capital para complementar sus ingresos, afrontar gastos o mejorar su calidad de vida sin abandonar su hogar.

Pero ¿cómo funciona exactamente? ¿Qué ventajas tiene? ¿Qué impuestos hay que pagar? Te explicamos todo lo que debes saber.

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El derecho de propiedad sobre una vivienda puede dividirse en dos partes:

• La nuda propiedad.
• El usufructo.

La suma de ambos derechos constituye el pleno dominio del inmueble.

La nuda propiedad corresponde a la titularidad legal de la vivienda, mientras que el usufructo concede el derecho a utilizarla, vivir en ella o disfrutar de sus rendimientos durante el tiempo establecido.

Esto significa que una persona puede ser propietaria de una vivienda sin poder ocuparla, mientras que otra puede residir en ella sin ser la propietaria.

¿Cómo se origina el usufructo?

El usufructo puede surgir por distintas situaciones jurídicas.

Herencias

Es el caso más habitual. El cónyuge viudo conserva el derecho de uso de la vivienda mientras la propiedad pasa total o parcialmente a los herederos.

Divorcios

Uno de los cónyuges puede conservar el derecho de uso de la vivienda, especialmente cuando existen hijos menores.

Venta de la nuda propiedad

Es la opción que analizamos en este artículo.

El propietario vende la titularidad del inmueble, pero mantiene el derecho a seguir viviendo en él durante el tiempo pactado, normalmente de forma vitalicia.

¿Cómo vender una vivienda conservando el usufructo?

La operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Existen tres posibilidades.

1. Vender el pleno dominio

Consiste en vender conjuntamente la nuda propiedad y el usufructo para que el comprador adquiera la plena propiedad de la vivienda.

Para ello es imprescindible que tanto el nudo propietario como el usufructuario estén de acuerdo. Ninguno puede vender la totalidad del inmueble sin el consentimiento del otro.

2. Vender únicamente la nuda propiedad

Es la modalidad más frecuente.

El comprador adquiere la propiedad de la vivienda, pero debe respetar el derecho del usufructuario a seguir viviendo en ella o disfrutando de su uso hasta que el usufructo se extinga.

Durante los últimos años esta fórmula ha ganado popularidad entre personas mayores que desean obtener liquidez sin abandonar su residencia habitual.

3. Ceder el usufructo al nudo propietario

También es posible que el usufructuario venda o renuncie a su derecho en favor del nudo propietario.

Cuando ambas figuras vuelven a reunirse en la misma persona, se recupera el pleno dominio de la vivienda.

En determinados casos, como cuando el usufructo deriva de una sentencia de divorcio con hijos menores, puede ser necesaria autorización judicial para vender el inmueble.

Cómo vender la nuda propiedad paso a paso

Valorar la vivienda

El primer paso consiste en conocer el valor real de mercado.

Puedes solicitar una tasación profesional o utilizar herramientas de valoración inmobiliaria.

Debes tener presente que el importe que recibirás será inferior al valor total del inmueble, ya que conservarás el usufructo.

Calcular el valor del usufructo

El valor económico del usufructo vitalicio depende principalmente de la edad del usufructuario.

Cuanto menor sea la edad, mayor será el valor del usufructo y menor el importe de la nuda propiedad.

La fórmula utilizada por Hacienda establece:

Valor del usufructo vitalicio = 89 − edad del usufructuario (%)

El porcentaje resultante tiene un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % sobre el valor total del inmueble.

Buscar un comprador

Actualmente existen portales inmobiliarios que permiten anunciar directamente la venta de la nuda propiedad, facilitando el contacto con compradores interesados en este tipo de operaciones.

Negociar todas las condiciones

Antes de acudir al notario conviene dejar perfectamente definidos todos los aspectos de la operación:

• Precio de la nuda propiedad.
• Forma de pago.
• Duración del usufructo.
• Reparto de gastos.
• Pago del IBI y de la comunidad.
• Posibilidad de alquilar la vivienda.
• Condiciones de una posible extinción anticipada.

Cuanto más detallado quede el acuerdo, mayor seguridad jurídica tendrán ambas partes.

Firmar la escritura

La venta debe formalizarse ante notario mediante escritura pública.

Posteriormente será necesario:

• Liquidar los impuestos correspondientes.
• Inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.
• Conservar una copia autorizada de la escritura.

Impuestos al vender la nuda propiedad

Para el vendedor

El usufructuario deberá tener en cuenta:

• IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida.
• Posible exención en el IRPF para mayores de 65 años cuando se trate de su vivienda habitual.
• Plusvalía municipal, cuando corresponda.

Para el comprador

El nudo propietario deberá pagar:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el valor de la nuda propiedad.
• Tributación por la consolidación del dominio cuando el usufructo se extinga y pase a ser propietario pleno.

Alternativas para obtener liquidez sin vender completamente la vivienda

Antes de optar por la venta de la nuda propiedad conviene valorar otras alternativas.

Hipoteca inversa

Permite recibir una renta mensual o un capital utilizando la vivienda como garantía, manteniendo la propiedad del inmueble.

Tras el fallecimiento, los herederos pueden cancelar el préstamo o vender la vivienda.

Renta vitalicia inmobiliaria

En este caso se vende la plena propiedad de la vivienda a cambio de una renta mensual de por vida, conservando normalmente el derecho de uso.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender la nuda propiedad si existe una hipoteca?

Sí. Sin embargo, normalmente será necesario cancelar la hipoteca con el importe obtenido o alcanzar un acuerdo con la entidad financiera. Lo habitual es que el comprador exija que la vivienda quede libre de cargas.

¿Puede un matrimonio vender la nuda propiedad?

Sí.

Lo más habitual es constituir un usufructo vitalicio para ambos cónyuges, de manera que el derecho de uso se extinga únicamente cuando fallezca el último de ellos.

¿El comprador puede obligarme a abandonar mi vivienda?

No.

Mientras el usufructo esté correctamente constituido e inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador debe respetar ese derecho y no puede desalojar al usufructuario antes de su extinción, siempre que se cumplan las condiciones pactadas.

Conclusión

La venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo es una solución cada vez más utilizada por quienes desean obtener liquidez sin perder el derecho a seguir viviendo en su casa.

Eso sí, se trata de una operación con importantes implicaciones legales, fiscales y patrimoniales, por lo que resulta recomendable analizar cada caso de forma individual y contar con asesoramiento profesional antes de tomar una decisión.