Toda operación de compra – venta inmobiliaria comporta el pago de unos impuestos que deben ser conocidos previamente por todas las partes. Este conocimiento anterior a la operación nos ayudará a decidir sobre la conveniencia o  no de la misma, analizar las posibles exenciones del pago de impuestos y evitar posibles problemas fiscales posteriores con Hacienda.

1 IRPF

Al tratarse de una ganancia patrimonial el primer impuesto que debemos tener en cuenta es el del IRPF y también el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal. A estos impuestos habrá que sumar otros gastos como los del notario y de registro si todavía no has terminado de pagar la hipoteca.

Al preparar la Declaración de Renta es necesario incluir la ganancia o pérdida derivada de la venta de la vivienda. Si hay ganancia sobre lo pagado en la compra, habrá que pagar impuestos, mientras que si el precio de venta es inferior al de compra, podrás compensarlo con otros beneficios patrimoniales.

Por ello es importante saber cómo se calcula la ganancia patrimonial. La norma general dice que la ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición. En otras palabras, que debes restar el precio de compra al de venta.

Al precio de compra podrás añadir los gastos e impuestos pagados en la transacción como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En esta misma línea, también se pueden sumar las inversiones, reformas y mejoras realizadas en la vivienda, que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble incremente su valor como, por ejemplo, poner aire acondicionado, mejorar el aislamiento, reducir el consumo energético…

A esto se añaden las comisiones y gastos de constitución de la vivienda, pero no así las comisiones que has pagado por la hipoteca. Estos intereses se entienden como un gasto no deducible en la venta de la vivienda.

Del mismo modo, al valor de la venta habrá que deducirle los gastos y tributos inherentes a la transmisión, como por ejemplo la Plusvalía Municipal ó los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Lo que ya no se pueden aplicar con carácter general son los coeficientes de actualización del valor de adquisición, que se suprimieron en 2015. Sólo las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar el régimen transitorio de abatimiento de la ganancia patrimonial.

La diferencia entre los gastos de compra menos los impuestos más las mejoras y el dinero que obtienes de la venta menos los impuestos es lo que determina la ganancia patrimonial en el IRPF. En otras palabras, el dinero que se añadirá al resto de ganancias y sobre el que efectivamente pagarás impuestos en la renta por la venta de tu casa. Si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos, lógicamente.

El importe definitivo se determina en función de la ganancia patrimonial definitiva. Si es por debajo de 6.000 € será del 19%, entre 6.000 y 50.000 € el 21% y si supera los 50.000 € deberemos abonar el 23% .

¿Me puedo beneficiar de alguna exención fiscal en el IRPF?

Afortunadamente existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que abonar el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para adquirir otra no tendrás que pagar en la renta por la ganancia patrimonial que obtengas. Pero eso sólo ocurre en el caso de venta de vivienda habitual, no de segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir.

Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. En este caso no hay ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.

Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF por vender tu casa, las mencionadas son las únicas exenciones.

2 La Plusvalia Municipal

El segundo impuesto relevante por vender la casa es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal.

Este gravamen se paga por el incremento del valor del terreno y depende de cada ayuntamiento. La plusvalía municipal debe pagarla el vendedor de la casa y no quien la compra.  Este impuesto ha suscitado mucha polémica porque los Ayuntamientos  lo cobraban independientemente de si existe o no ganancia patrimonial ya que está basado en unos coeficientes catastrales con aumentos reglados independientes del  mercado inmobiliario. En otras palabras, reclamaban la plusvalía incluso si se perdía dinero al vender la casa.

Recientemente el Tribunal Supremo ha resuelvo que no se podrá cobrar la plusvalía si no existe ganancia.

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