Aquí tienes los 8 aspectos más importantes de una herencia inmobiliaria y que debes tener en cuenta

Cuando heredamos una vivienda, una de las opciones más comunes es optar por la venta al poco tiempo, si no tenemos interés en quedarnos la propiedad.

A partir de aquí pueden surgir muchas cuestiones, en especial si estamos pensando en vender una casa heredada entre varios hermanos, que pueden tener buena relación entre ellos o no, que se entiendan bien o al revés.

Por ejemplo,

¿Qué pasa si uno de los hermanos no desea vender la vivienda heredada?
¿Cómo debe declararse la venta de un piso heredado en la Renta?
¿Hay alguna exención de IRPF por la venta de una casa heredada?

Gracias a Idealista vamos a intentar ofrecer respuestas a todas tus dudas para que puedas afrontar el proceso de la venta del piso que has heredado con plena seguridad jurídica, evitar problemas y acertar en las decisiones.

1. Aceptación de la herencia

El primer paso a realizar para llevar a cabo la venta de un inmueble heredado es aceptar la herencia y pagar los tributos correspondientes. Posteriormente y una vez el bien esté titularizado a tu nombre, podrás proceder a su venta, nunca antes. Cuando haya diversos herederos es muy aconsejable llegar a un acuerdo para evitar complicaciones y retrasos.

La aceptación de la herencia es el requisito previo imprescindible para la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con determinada documentación:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Si existiera, testamento del causante

Si eres el único heredero, será suficiente con tu consentimiento ante notario para seguir con los siguientes pasos. Sin embargo, si hay más herederos (lo más habitual es que se trate de tus hermanos) pueden ocurrir situaciones más complicadas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.

• Si se realizó testamento

En el hecho de que se hayan expresado legalmente las últimas voluntades, será necesario preparar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se procederá a la escritura de partición de la herencia, en la que se determinará el acuerdo de reparto del caudal hereditario entre los herederos.

• Si no existe un testamento

Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.

Es importante recordar que no es posible vender una casa sin antes aceptar la herencia.

Mientras no apruebes la herencia, el bien seguirá a nombre del fallecido.

2. Qué impuestos debes abonar al heredar un inmueble

Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones:

Se abona cuando se recibe la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es imprescindible para titularizar a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es clave solicitar asesoramiento sobre la normativa autonómica aplicable.

• Plusvalía municipal

Este tributo de gestión local que cobran los Ayuntamientos grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que este se produzca. También debes pagar este impuesto en un plazo concreto, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo después.

• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes. Así la vivienda pasará a estar a tu nombre y la podrás vender cuando desees.

3. ¿Qué pasos debo dar para vender la casa heredada?

Una vez aceptada la herencia, el inmueble será ya propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible dar paso a la venta, de forma que la liquidez sea repartida entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.

También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble y sus titulares antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas. Solo así se podrá proceder a la venta de la propiedad cuando sea preciso.

Además, la venta será mucho más fácil cuando todo esté solventado legalmente, puesto que el comprador podrá tener pleno conocimiento de la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser una petición imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria a través de una hipoteca.

4. ¿Qué impuestos deberé abonar al vender la vivienda heredada?

El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se ha producido una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá quedar especificada en tu declaración de la Renta. En concreto, debes reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.

5. ¿Tengo que esperar algún plazo concreto para vender un inmueble heredado?

Idealista nos informa que son muchas las personas que se preguntan si se puede vender la casa heredada antes de cinco años o de dos años y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún plazo legal para vender una casa heredada, gracias a la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hasta aquel momento, este artículo dejaba sin efecto la inscripción del inmueble a favor de los herederos hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante (excepto en el caso de los herederos forzosos).

6. ¿Qué ocurre si un heredero no quiere vender una casa heredada?

Un caso relativamente frecuente es aquel en que uno o varios hermanos o herederos no quieren vender, mientras que otros sí. A veces es una sola persona la que se niega a la venta del inmueble, pero también es posible, por ejemplo, una herencia con cuatro hermanos de los que dos quieren vender y dos no, entre otros muchos casos.

La solución si un heredero no quiere vender consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común. Dado que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado.

7. ¿Puedes vender tu parte de una casa heredada?

Sí que es posible vender tu parte de una casa heredada. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará que vendamos por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.

Idealista nos recuerda que esto quiere decir que ninguna de las partes podrá actuar por su cuenta y proceder a vender el inmueble sin permiso del resto, independientemente de su cuota de participación. Sin embargo, para los casos de bloqueo, existe una vía legal: la división de cosa común para la extinción del condominio.

8. ¿Qué ocurre si la vivienda a heredar tiene una hipoteca pendiente de pago?

Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado.

Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, este servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado.

Gracias a Idealista, hemos desglosado los 8 aspectos fundamentales que debes conocer al heredar una vivienda. Para evitar complicaciones legales y fiscales, y asegurar una venta exitosa y sin problemas, contar con el asesoramiento adecuado es crucial. En Immoaugusta, te ofrecemos la profesionalidad y experiencia que necesitas para gestionar tu herencia inmobiliaria de manera efectiva y segura. ¡Contáctanos hoy y deja que te guiemos en cada paso del proceso!