Entrevista con Augusta Abogados sobre la tramitación de la herencia de una vivienda

por | 13 Jul 2022 | Heredar vivienda, Inmobiliaria Barcelona | 0 Comentarios

Alba Ródenas, abogada, profesora asociada de derecho internacional de la UB y presidenta de la sección de derecho internacional y de la UE en el colegio de abogados de Barcelona, nos explica el procedimiento a seguir para heredar un inmueble y nos aclara muchas dudas.

Vosotros que trabajáis muchas herencias, ¿cuántas incluyen uno o varios inmuebles? ¿éstos vienen con cargas?

El 99% de las herencias incluyen bienes inmuebles, bien sea por tratarse de la vivienda habitual o bien por tratarse de familias con patrimonio diversificado o empresas.

En cuanto a las cargas de los inmuebles, dependerá de si se trata de una vivienda habitual, de la edad de la persona difunta o de si se trata de inversiones que requieren una mayor financiación externa.

¿Cuál es el procedimiento habitual a seguir en una herencia que incluye un inmueble?

En primer lugar, es necesario solicitar el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Éstos dos documentos son fundamentales para poder continuar con el proceso. El primero nos permite solicitar el de últimas voluntades y éste nos informa acerca de la existencia de testamento. A continuación, con el DNI del solicitante y estos dos documentos habrá que acudir al notario en cuestión (si ya no ejerce por cualquier motivo en el colegio de notarios nos pueden informar de quién ha tomado el relevo) y retirar el testamento.

Una vez obtenido el testamento, recomendamos a los herederos que consulten con un despacho de abogados especializado en sucesiones, tanto si se trata de particulares, como de la herencia de una empresa. El abogado puede ayudar a los herederos a llegar a un acuerdo en caso de existir un reparto de bienes conflictivo. A tal fin debe realizarse un inventario, y por lo que se refiere a los inmuebles hay que valorarlos. Debe solicitarse al banco también un documento que certifique el saldo existente  a la fecha de la defunción. Una vez realizado y cuantificado el inventario de bienes, es el momento de la aceptación o bien de la renuncia de la herencia en su caso, y de la toma de posesión de los bienes.

En cuanto al impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, si procede, deben liquidarse antes de la inscripción de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad. Una vez inscritos, el heredero se convierte en titular de los bienes, tanto del activo como del pasivo. Esto incluye, en su caso, la hipoteca.

¿Es muy diferente el proceso si hay testamento que si no existe?

Los trámites iniciales son los mismos. Pero si en el certificado de las últimas voluntades consta la inexistencia de testamento, deben iniciarse los trámites para la apertura de una herencia intestada. En primer lugar, se acreditará ante el notario competente la cualidad de heredero, se levantará un acta y transcurrido un periodo de tiempo determinado, 20 días, sin que ninguna otra persona haya impugnada dicha condición, se podrá proceder a realizar el inventario y a su aceptación.

¿A qué impuestos deben hacer frente los herederos, a cuánto ascienden y de cuánto tiempo disponen para pagarlos?

Los impuestos son el de Sucesiones – ISD- y la Plusvalía municipal, éste segundo siempre que exista un inmueble. El plazo máximo para abonar el ISD es de 6 meses desde la fecha de la defunción. Sin embargo, en caso de ser necesaria más documentación de la que se ha podido obtener dentro de plazo,  puede solicitarse una prórroga de hasta 6 meses más (un año en total). Esto ocurre especialmente en los supuestos de empresa familiar y sucesiones Internacionales, como las que llevamos en el despacho.

¿En manos de quién termina un piso de una herencia que no se ha aceptado?

Si el heredero no quiere o no puede aceptar la herencia, en ocasiones, en el mismo testamento ya consta quién será el sustituto. La ley también lo indica, y si no existe heredero, será el Estado correspondiente el beneficiario.

¿Qué casos de reducción existen?

El impuesto de sucesiones está cedido a las comunidades autónomas, por lo que las reducciones varían de una comunidad a otra. En Catalunya, en función del parentesco existen unas reducciones determinadas, también si hay una minusvalía.

Es de destacar la reducción por la adquisición de la vivienda habitual de la persona causante por parte del cónyuge o pareja estable, descendente, ascendiente, adoptado, adoptando o colateral (en este caso, mayor de 65 años y que hubiera convivido con la persona causante durante los dos años anteriores a la defunción), por importe del 95% del valor del inmueble, con el límite de 500.000 euros por el valor conjunto del inmueble. En todo caso, como la normativa fiscal puede variar de forma sustancial, es importante consultar el supuesto concreto, incluso en la adquisición de participaciones de entidades por parte de familiares.

¿Me puedes explicar algún caso que recuerdes que fuera particularmente complicado e interesante?

Sí, por supuesto. La mayor parte de las sucesiones que nos confían, suelen ser complejas, bien por tener el elemento de internacionalidad, o bien por ser una herencia con patrimonio empresarial e inmobiliario, siendo necesario un asesoramiento integral tanto desde el punto de vista civil, mercantil, fiscal e internacional. Además, en muchas ocasiones, hemos de ayudar a los herederos a llegar a un acuerdo para el reparto de bienes.

Podría citar los siguientes casos:

  • Herencia de empresa familiar, herederos residentes en distintos paises y dentro de España en distintas comunidades autónomas, entrando en juego el área civil, societaria y fiscal.
  • Herencia de un matrimonio alemán, residente en España con bienes muebles e inmuebles en tres paises distintos, uno de ellos fuera de la UE,  y con la necesidad de acreditar el derecho aplicable a la sucesión y el notario competente para su tramitación.
  • Herencia de una señora austríaca, que hereda un inmueble de una señora alemana, la cual heredó a su vez de un matrimonio español, con residencia en Francia y posteriormente en Alemania. En el Registro de la Propiedad consta el inmueble inscrito en 1949 y desde entonces no se actualizó el mismo ni se inscribieron las distintas transmisiones. Necesidad de acreditar la transmisión de la titularidad desde el año 1949 con la complejidad internacional añadida.
  • Sucesión intestada de un residente en Barcelona, de nacionalidad alemana. Al desconocer la normativa europea aplicable, se partía de la base de que el derecho aplicable era el alemán o bien el derecho civil español común, siendo en este caso aplicable la ley de sucesiones catalana.
  • Herencia a favor de un menor, solicitando la madre la autorización judicial para una vez aceptada la herencia, vender el inmueble.

¿Algún consejo que nos puedas ofrecer?

1- Es muy importante redactar y firmar testamento notarial con el asesoramiento de un/a letrado/a. Incluso siendo joven, dado que el testamento siempre es modificable. Es especialmente crucial cuando existen hijos y patrimonio. En caso contrario, dejaremos que sea la ley aplicable que indique quiénes serán nuestros herederos/as.  La vida es cambiante, podemos adquirir patrimonio, existir alguna discapacidad, segundas nupcias, situaciones de parejas de hecho no reconocidas, distintas nacionalidades, residencias etc. Es una herramienta de prevención muy buena, incluso para nombrar tutores, sin perjuicio de la aprobación judicial en su caso. De la misma manera, y en especial para residentes no españoles, se hace necesario obtener este asesoramiento y decidir acerca del derecho aplicable a la sucesión dentro de la legalidad vigente.

2. Paralelamente al testamento, existent otras figuras para proteger el patrimonio como son las capitulaciones matrimoniales, los poderes preventivos y pactos sucesorios en Catalunya, entre otros.

En resumen, es necesario y recomendable asesorarse tanto como heredero como testador, con el objetivo de proteger el patrimonio, la empresa y el núcleo familiar, en su caso, y poder dar el destino escogido a nuestro patrimonio.

En Augusta Abogados somos expertos, entre otras materias, en planificación y derecho sucesorio, tanto desde la vertiente nacional como internacional, y podemos ofrecer como he mencionado antes el acompañamiento desde las distintas áreas del derecho privado, y en distintos idiomas.

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