Juan acaba de recibir una herencia: el piso de sus abuelos. No cabe duda del valor emocional que tiene pero ahora empieza otro de los trámites más importantes en este proceso: conocer su valor real. Si te preguntas por qué es necesario no saltarse este paso, sigue leyendo. En este artículo descubriremos que valorar un inmueble heredado es imprescindible para que todas las otras operaciones posteriores salgan bien.

¿Es posible conocer el valor real de un inmueble?

El punto de partida no puede ser más claro. Todos los bienes inmuebles heredados han de ser valorados conforme a su valor real (lo que se conoce como valor de mercado). Este paso previo es muy importante porque es el que nos permite presentar, posteriormente, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma del fallecido, declarando ese valor real y haciendo frente a su cuantía. Ni queremos pagar más ni deberíamos pagar menos sin ningún motivo aparente; por eso necesitas valorar tu inmueble heredado de la forma más precisa posible.

Hay muchas maneras de definir el valor de mercado. Podríamos decir que se trata del precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado. Es lo más objetivo posible, por tanto.

La Agencia Tributaria de Cataluña publica cada año unos valores básicos en base a los cuales la Administración comprueba el valor real (o de mercado) de los bienes inmuebles en Cataluña a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones.

El importe del impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) lo deberemos pagar ante la Comunidad Autónoma a la que perteneció el fallecido. ¿Y en qué fecha? La liquidación de este impuesto tiene un plazo de seis meses posteriores al fallecimiento del causante.

La realidad es que es más complicado de lo que crees llegar a fijar cuál es el valor real de un inmueble. Por ello, se han creado los siguientes 3 valores por los que se puede declarar el bien heredado:

• Según el valor otorgado por Hacienda: son unas pautas para comprobar que el valor declarado en la herencia no está por debajo de sus estimaciones.

Si el heredero declara a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones un valor que sea inferior al valor fiscal, cabe la posibilidad que Hacienda efectúe una comprobación del valor del inmueble, y que a partir de este valor fiscal, le reclame al heredero pagos mayores.

• Según el Valor Catastral: es una referencia del Ayuntamiento que fija unos valores mínimos sobre los cuales hay que aplicar un porcentaje para alcanzar el valor de los criterios de la Administración.

• Según el valor de adquisición: corresponde al valor otorgado a la vivienda a efectos del ISD sumado a los gastos asociados a la adquisición del inmueble; tales como el pago de mejoras, gastos de notaría y el propio pago de tributos.

¿La plusvalía importa para valorar un inmueble heredado?

Otro de los aspectos para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia es la plusvalía. Se trata de un tributo municipal directo, cuya base imponible se calcula a partir del incremento que experimentan los terrenos urbanos, puesto de manifiesto cada vez que una propiedad es transmitida, ya sea por compraventa, donaciones o herencia (mortis causa).

Para el cálculo de la plusvalía mortis causa, se tiene en cuenta:

1. La fecha de transmisión, que corresponde a la fecha de fallecimiento del transmitente.
2. El valor catastral del suelo.
3. La fecha en que el causante, (el fallecido) adquirió el inmueble.

Durante el tiempo transcurrido desde que el causante adquirió el inmueble hasta la fecha de su fallecimiento y las ordenanzas fiscales vigentes, el Ayuntamiento de la localidad señalará el importe correspondiente a pagar. El plazo para liquidar la plusvalía y el ISD es el mismo: 6 meses a partir del fallecimiento.

Llegamos a la conclusión de que necesitas valorar un inmueble heredado para cumplir con la legalidad y que luego puedas tomar todas las decisiones que quieras, sabiendo que todo está correcto. Por ejemplo, vender un piso en herencia entre hermanos.

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