Nueva plusvalía municipal en las ventas de inmuebles · Resolvemos tus dudas

por | 11 Nov 2021 | Vender una propiedad | 0 Comentarios

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La anulación de la plusvalía constitucional hace unos días por parte del Tribunal Constitucional ha generado unas semanas de limbo legal. Esto ha supuesto incertidumbre entre los vendedores de inmuebles y dudas sobre la posible retroactividad de la medida.

Según nos informa Idealista, el Gobierno Central ha tardado muy poco en reaccionar con la creación de un nuevo tributo sustitutorio ante la inminente pérdida de ingresos de las haciendas locales. Vamos a tratar de poner un poco de luz y resolver las posibles dudas.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal ahora?

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto-ley que cambia el sistema de calcular el impuesto de plusvalía municipal para que se adapte a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre.

La normativa desea adaptar el impuesto a los cambios constantes del mercado inmobiliario y tiene como objetivo que sólo se tenga que abonar  la plusvalía en el caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido ganancias.

Nueva Plusvalía Municipal

Quien tenga pérdidas en la venta de un inmueble estará exento del pago a partir de este miércoles 10 de noviembre), tras su publicación este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Esta nueva regulación del impuesto no tiene carácter retroactivo, es decir no se puede aplicar a operaciones anteriores a la entrada en vigor del decreto.  

¿Qué alternativas nuevas hay para calcular el impuesto a pagar?

  • Método Objetivo: en este caso se deberá multiplicar el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes. Cada año serán aprobados unos coeficientes nuevos que serán incluidos en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario.
  • Se trata de un sistema optativo por el que el contribuyente puede abonar el tributo en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la venta de la propiedad.  
  • Método Real: en este caso se realizará un cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o transmisión del inmueble. Si el contribuyente  puede demostrar que la plusvalía real obtenida es de un importe inferior a la que resulte del método de estimación objetiva, podrá aplicar el método real.

  • ¿Se puede elegir entre los 2 métodos?

El contribuyente podrá siempre optar por uno de los 2 métodos, el que le convenga más. Los expertos insisten en que no se debe abonar el impuesto si no se ha obtenido una ganancia.

Cabe recordar que este tributo grava el valor catastral del suelo del inmueble, no del vuelo, el espacio construible por encima de lo ya edificado. Otro aspecto novedoso es que deberán soportar gravamen las plusvalías que se generen en un plazo inferior a un año,  calculadas entre la fecha de compra y la de venta.

¿Cuándo entra en vigor el nuevo sistema de cálculo?

Este Real Decreto-ley, que cambia el texto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, entra en vigor hoy tras su publicación en el BOE (martes 9 de noviembre) y los ayuntamientos dispondrán de seis meses para incorporarla y adaptarla a su marco legal.

Es importante tener en cuenta que en 2019, los Ayuntamientos de España recaudaron 2.500 millones de euros gracias a este impuesto.

Y el Gobierno Central ha indicado que su intención es que no tengan que recortar sus servicios para poder seguir atendiendo a los ciudadanos.

El Real Decreto-ley determina que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el día de la compra-venta por los coeficientes que sean aprobados por los Ayuntamientos.

Además nunca este cálculo podrán superar unos topes determinados en función del número de años que han pasado desde la compra del inmueble.

¿Es posible que el nuevo sistema de cálculo también sea inconstitucional?

Los Técnicos de Hacienda (Gestha) han alertado con un comunicado del riesgo de inconstitucionalidad ya que el nuevo sistema de regulación de la base imponible de la Plusvalía Municipal se haya puesto en vigor a través de un Real Decreto ley, sin hacerlo mediante una ley ordinaria, como creen que correspondería.

Según los técnicos de Hacienda, la nueva regulación en un Decreto ley es posible que vulnere el principio de reserva de ley del artículo 133 de la Constitución, por lo que sugieren que, una vez que sea convalidado, se realice la tramitación como proyecto de ley para eliminar cualquier posibilidad y riesgo. 

Según ellos, con la tramitación como proyecto de ley, el contenido y la redacción será mejor y se conseguirá una mayor estabilidad de la nueva regulación en el futuro;

ya que habrá contribuyentes que formalizarán recurso de las liquidaciones de la Plusvalía con la nueva normativa solicitando a los Tribunales de Justicia que planteen la posible inconstitucionalidad también del nuevo cálculo del tributo.

Los técnicos de Hacienda también solicitan a los ayuntamientos a que aprueben las Ordenanzas fiscales antes de los seis meses de plazo, ya que calculan que cada mes que pasa representa unos descensos de ingresos de unos 170 millones en las haciendas municipales, según la recaudación presupuestada para 2021 de 2.075 millones.

La fiscalidad inmobiliaria es uno de los aspectos más importantes en cualquier operación de compra–venta. En el caso de la plusvalía municipal hemos asistido a un episodio de incertidumbre que ha generado mucha polémica entre los afectados que se hallaban en medio de una operación inmobiliaria.

Por ello conviene siempre disponer de asesoramiento profesional que ayude a aclarar las dudas y decidir cual es la mejor opción en cada caso.

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