¿Cómo queda la nueva plusvalía municipal? A quién afecta y a quién beneficia

por | 24 Nov 2021 | Vender una propiedad | 0 Comentarios

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El nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal ha generado también polémica porque introduce 2 sistemas opcionales de pago para que sea el propio contribuyente el que decida cual le interesa o beneficia más.

Esto es una novedad no habitual en el sistema tributario que ha añadido incertidumbre alrededor de este impuesto que, algunas voces expertas indican, que podría ser de nuevo recurrible al Tribunal Constitucional.

Mientras se aclara todo este asunto, intentaremos poner un poco de luz sobre los municipios más afectados y los más beneficiados con la entrada en vigor del nuevo sistema de cálculo.

Como nos informa El Economista la venta de un inmueble realizada durante los cinco primeros años desde su compra, tributará por el nuevo impuesto de Plusvalía municipal si existe una aumento del valor del terreno,

superior al que  hubiese ocurrido con el anterior sistema, anulado por el Tribunal Constitucional, en sentencia de 26 de octubre de 2021, y sustituido por el Gobierno a través de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre.

A pesar de ello,  a partir del quinto año, los índices máximos aplicables son menores a los que venían usándose por los municipios, llegando, por ejemplo a colocarse en el 45% del valor catastral en lugar de sobre el 60% , que  era aplicado en las operaciones de compra-venta de más de 20 años entre la compra y la venta del inmueble.

Los expertos están sorprendidos de que se haya introducido una rebaja tan relevante de la base imponible del Impuesto de Plusvalía  a partir de los cinco años siendo propietario del inmueble transmitido (por venta, herencia, etc.).  

Y añaden que la reducción todavía puede ser mayor si el cliente no acepta ese cálculo objetivo de la nueva plusvalía porque es capaz de acreditar con escrituras que el aumento es inferior (por lo que respecta al terreno), o incluso no tener que abonar  nada si acredita que no se  ha producido incremento real o se ha producido pérdida.

¿Cómo se calcula hora la plusvalía? Ahora hay 2 opciones nuevas

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, la base imponible del impuesto se regirá por el nuevo artículo 107 del texto Refundido de las Haciendas Locales (TRLHL), según el cual se calcula  el valor catastral del terreno,

con un periodo de cálculo desde el primer mes, ya que no aparece más la exclusión de la tributación de las transmisiones efectuadas en el primer año desde la última transmisión sujeta.

Todo ello hasta un máximo 20 años, computando años completos, salvo que sea inferior al año, en el se prorratea el coeficiente anual contemplando los meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.

Y, finalmente, se aplican los coeficientes fijados por las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento, sin que puedan superar  los fijados como máximos en este artículo 107 del TRLHL.

La norma tiene como objetivo que el tributo  que refleje siempre la realidad del mercado inmobiliario y asegura que los contribuyentes que no hayan obtenido una ganancia por la venta de un inmueble estarán exentos de pagar el impuesto.

Se ponen en marcha dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará la que beneficie más al contribuyente.

Así  la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que reflejarán la realidad inmobiliaria o se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición

Los Ayuntamientos tendrán la potestad de rebajar el valor catastral o los coeficientes, tal y como ya se venía realizando con el anterior sistema de tributación.

La nueva Plusvalía Municipal

Están en peligro las rebajas de tipo

Según El Economista, el Real Decreto-Ley otorga un periodo de seis meses a los Ayuntamientos para que ajusten sus coeficientes. Éstos pueden establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15%.

Sin embargo, los asesores fiscales consultados coinciden al señalar que muchos de los municipios van a elevar los tipos que se venían aplicando para enjugar las perdidas que les va a suponer el nuevo sistema para establecer la base imponible del Impuesto.

En esta línea, se espera que haya dificultades para el reconocimiento de descuento ante valores catastrales de una ponencia que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la ponencia.

Un dato importante a tener en cuenta a la hora de pagar el Impuesto es la limitación de la base imponible al incremento de valor efectivo cuando se haya acreditado por el sujeto pasivo esta situación en los términos prevenidos para el supuesto de no sujeción por inexistencia del incremento de valor y la base imponible del método objetivo resulte superior. Se trata de un beneficio para los contribuyentes que incluye la sentencia del TC.

¿Cuánto dejan de ingresar los Ayuntamientos?

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) calculan que los Ayuntamientos, los forales a parte, dejarán de ingresar  un mínimo de 78 millones anuales con la nueva regulación.

Así, este colectivo advierte de que habrá una mengua de ingresos en 35 capitales y ciudades de más de 150.000 habitantes que superará el 20% de los ingresos por este tributo, contando únicamente el efecto de los nuevos coeficientes del método objetivo.

Este descenso será superior en el caso de los Ayuntamientos más pequeños que se encuentren muy endeudados.

El Economista indica que Gestha estima que los Ayuntamientos más perjudicados serán los de Barcelona (-38 millones), seguido de Málaga (-11,9 millones), Zaragoza (-9,2 millones) y Murcia (-7,1 millones), que tenían porcentajes anuales superiores a los nuevos coeficientes máximos.

¿Quién se puede librar de pagar?

Las gestorías administrativas y asesorías fiscales reciben estos días muchas consultas sobre el nuevo sistema de pago, a la vista del vacío legal que se ha generado entre los contribuyentes que tributaron o estaban a la espera de hacerlo en antes de la emisión de la sentencia del TC o en el ínterin entre su aprobación y su publicación en el BOE.

Los expertos  reconocen que quienes han obtenido una escritura de la operación de venta se van a ver exonerados de pagar el impuesto, «a expensas de la interpretación que haga Hacienda de la sentencia del TC».

Y estima que se va a generar una gran polémica ante quienes ofrecen la posibilidad de recurrir las liquidaciones posteriores a la sentencia,

en expectativas de una posible sentencia del TC que pudiese declarar inconstitucional la nueva normativa por no emplear un vehículo legislativo suficiente.

Si se siguen los fundamentos de la sentencia comprobaremos que quienes han realizado operaciones firmadas en escritura pública entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre (incluido), no se les puede exigir el pago del Impuesto al haberse declarado inconstitucional la norma reguladora.

¿Quién deberá pagar?

Las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre, las firmadas antes del 26 de octubre de 2021, con la liquidación ya presentada o ya practicada y no impugnada, o las que cuenten con sentencia firme.

En cualquier caso, la polémica seguirá ante la incertidumbre creada por la anulación del TC.

Gracias a El Economista hemos podido conocer más a fondo el detalle de la nueva plusvalía y como afectará a las operaciones inmobiliarias.

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