¿Por qué los tipos de interés fijos son los favoritos en las compras inmobiliarias?

por | 7 Ago 2020 | Mercado inmobiliario | 0 Comentarios

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  • Se disparan las hipotecas con interés fijo
  • Asegurar los pagos eliminando incertidumbres
  • Producto rentable a corto plazo
  • Miedo a posibles alzas de este índice
  • Ofertas más bajas
  • Dependen del plazo de devolución
  • Ofertas impensables en el pasado

El pasado mes de febrero, cuando únicamente  se hablaba de confinamiento en China y el coronavirus empezaba a propagarse por Italia, apenas tres de cada diez hipotecas firmadas tenían un tipo de fijo.

Las variables referenciadas al Euribor, que cerró junio en el -0,147%, seguían siendo muy atractivas. Llegó marzo, el estado de alarma y la recesión. Ese mes se dispararon: se firmaron un 53% de hipotecas con un tipo de interés fijo. Es el dato más alto de la serie histórica del INE, que comienza en 2009.

En abril siguió  la tendencia y el 51,6% de los compradores de vivienda suscribieron esta modalidad de crédito. En mayo, último dato disponible del INE, fueron el 52,8%. Dejaron así en un segundo plano —con un peso del 47%— a las hipotecas variables, esas que llegaron a ser el 97,7% de todos los préstamos suscritos para compra de vivienda en 2010.

Según explica El País hay varios motivos que explican esta elección. “En la decisión de las familias que optan por una hipoteca a tipo fijo puede haber pesado tanto el hecho de que los tipos de interés actuales están en mínimos desde una perspectiva histórica, como su deseo de asegurar los pagos futuros a realizar eliminando incertidumbres”, comenta José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB).

Además, los bancos promocionan la contratación de hipotecas fijas por ser unos productos más rentables a corto plazo. “Muchas entidades publicitan más estas hipotecas que las de tipo variable y hay algunas que incluso optan por no comercializar abiertamente hipotecas variables”, esgrime Miquel Riera, experto en hipotecas.  

La propia evolución del Euríbor que sufrió alzas en las primeras semanas del coronavirus asustó a algunos clientes. “Entre marzo y mayo, este índice subió del -0,266% al -0,081%. Ante esa tendencia, optaron por no hipotecarse a tipo fijo ante el medio de que el euríbor siguiese con su tendencia alcista y sus cuotas subieran a medio plazo”, cree Riera.

No cabe duda de que existe un miedo general en la población por la difícil situación económica, pero también a futuras posibles alzas de este índice. “En la crisis de 2008, el euríbor llegó a superar el 5% y quedó en el inconsciente colectivo”, recuerda Juan Pablo Caturini, experto financiero.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) cuentan que “con las estrategias comerciales diseñadas por las entidades con ofertas tan competitivas en esta modalidad de préstamos parece razonable que se siga consolidando esta tendencia, aunque en algún momento su ritmo de contratación tienda a estabilizarse”, argumenta Leyre López, analista de la AHE.

Ofertas más bajas

La pandemia también ha aportado hipotecas más económicas. Las entidades están ofreciendo ofertas difíciles de recordar. Los datos que recoge el INE reflejan que el tipo de interés medio al inicio de los préstamos fijos constituidos en mayo fue de 2,87%, mientras que en febrero rondaba el 3,02%. No hay un dato parecido en toda la serie histórica del INE. Y, “según el Banco de España, el promedio de los tipos fijos a término se situó en el último mes conocido, mayo de 2020, en el 1,79%, mostrando un claro retroceso en lo que llevamos de año y en contraste con la tasa promedio de 2,23% que alcanzaban en 2019”, detalla López. El dato también está “por debajo del tipo de interés promedio en la zona euro”, señalan en la AEB.

El mercado ya muestra algunas de estas rebajas: El Santander ha reducido su hipoteca fija a 25 años y Caja de Ingenieros la ha pasado del 1,80% al 1,60% a 20 años. También ha detectado que los bancos tratan de captar a clientes con mejor perfil y más solventes para reducir riesgos. “Por ejemplo, Kutxabank ha reducido el plazo máximo de su hipoteca fija de 30 a 25 años; Diversos comparadores de hipotecas aplican una nueva bonificación de entre 0,05 y 0,20 puntos a los que contraten carteras con fondos indexados de entre 30.000 y 120.000 euros”.

Los tipos varían de un banco a otro y dependen, sobre todo, del plazo de devolución. Si el crédito es a 10 años, los tipos pueden arrancar en el 1,20%, mientras que para 30 años se suele pedir en el entorno del 2%. “Hay que tener en cuenta, eso sí, que hay muchos bancos que piden contratar sus productos para acceder a esos tipos, así que es importante leer la letra pequeña de las ofertas y comparar”, apunta Riera.  

“Todo depende del perfil de la unidad familiar y el porcentaje de financiación, pero estamos viendo ofertas que parecían impensables en el pasado”, comenta Caturini. En algunos comparadores de hipotecas comentan que  “estamos cerrando desde 1,15% a 1,75% a 30 años cuando están vinculadas y con un importe del préstamo o LTV (loan to value) del 80%”, indica Juan Ferrer, consejero delegado de esta plataforma de hipotecas online.

Son muchas las ventajas de contratar hipotecas a tipo fijo en este momento tan incierto. La más obvia y que más peso tiene en el hipotecado es la de pagar siempre la misma cuota. “La clara ventaja es conocer la carga financiera, no solamente hoy sino también durante el resto de la vida del préstamo, consiguiendo de esta forma liberar del riesgo de tipo de interés al consumidor, que en el caso de un préstamo recaería sobre este último”, explica López. Aunque, es necesario considerar otras cuestiones, como si se quiere amortizar anticipadamente, el plazo de duración del préstamo, una eventual subida de tipos, la aversión al riesgo del consumidor…

Porque, como casi todo en esta vida, también tiene sus inconvenientes. Los tipos fijos son más altos que los variables, sobre todo si el euríbor no experimenta una subida importante a medio plazo. La última decisión del BCE ha sido la de mantener los tipos de interés en el 0% y los estímulos monetarios para afrontar la pandemia. “La mayoría de los expertos coincide en que el Euribor se mantendrá alrededor del 0% durante cinco años más”, comenta Riera. Aun así, hay que tener en cuenta que se paga más intereses al principio de la vida de la hipoteca fija a causa del sistema francés de amortización. Y que la comisión por amortización anticipada en estos préstamos es más cara que en los variables: un máximo del 2% si se produce durante los primeros 10 años y del 1,5% si es después.

Es un buen momento de adquirir una vivienda para residir o invertir por los ajustes de precios, los intereses bajos y las excelentes condiciones inmobiliarias que ofrecen los bancos. Para los compradores solventes e inteligentes ahora es una muy buen oportunidad.

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