El mercado inmobiliario ha batido cifras récord en el año que acabamos ahora. A pesar de ello, la incertidumbre que ha generado la alta inflación, la guerra en Ucrania y los malos augurios económicos para 2023 han reducido el optimismo y enfriado las previsiones del año que va a empezar.
En estas fechas es habitual que realicemos nuestra predicción profesional inmobiliaria del mercado en 2023, teniendo en cuenta todos estos factores, pero sin saber los que vendrán, como ya nos ha pasado en 2020 y 2021, en que la pandemia y la guerra trastocaron cualquier previsión.
Estos son los 5 aspectos de mercado que marcarán el año que viene, según nuestra opinión profesional.
Los tipos de interés no superarán el 3,5%.
Si la inflación se controla a través de las medidas que se han puesto en marcha, como el alza del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo, los intereses frenarán su subida y el Euríbor empezará a ajustarse una vez alcance el 3,5 %. Así se controlaría la inflación sin generar recesión en Europa en la mayoría de países. Esta es la previsión también de los expertos financieros, que además pronostican un ligero descenso en los tipos de los préstamos a largo plazo al final del año.
A lo que no regresaremos es a intereses cercanos al 0 % como hemos vivido durante tantos años. Así tendríamos unos valores iguales o por debajo de la inflación a lo largo del año. Esto es saludable desde un punto de vista financiero, si los ingresos de la población se adecuasen a la subida.
Los tipos variables serán más habituales que los fijos.
La subida de los tipos de interés ha sido generalizada en todos los ámbitos. Este entorno hipotecario tan cambiante provoca que las hipotecas en variable sean las más ofrecidas por los bancos, ya que les protege de los vaivenes del mercado y abandonen las de tipo fijo.
Los tipos variable predominarán en el mercado hipotecario, lo que encarecerá las hipotecas a corto tiempo, pero beneficiará a los consumidores a medio-largo plazo, si se cumplen las previsiones de que la subida tan brusca de los tipos durará poco.
Moderación de precios inmobiliarios solo en determinadas zonas.
La demanda se está enfriando por la subida de tipos, encarecimiento de las hipotecas y también porque muchos compradores solventes esperan un descenso de los precios en 2023. Por ello, numerosas decisiones de compra se están retrasando y se acumulan viviendas sin vender en determinados mercados.
Esto puede provocar moderación y descensos en alguna zona, pero no de forma generalizada. Aquellos inmuebles en áreas sin demanda o que la tipología de la vivienda sea muy deficiente (pisos sin luz, pisos bajos, en zonas mal ubicadas y sin servicios …) deberán ajustar mucho el precio para encontrar comprador.
Pero las viviendas bien situadas, con luz, en zonas con comercios y servicios, en ciudades con escasez de oferta, siempre tendrán mejor salida en el mercado y no deberán ajustar mucho su precio para ser vendidas. No estamos en 2008, las hipotecas han sido concedidas con rigor en los últimos años, por lo que los propietarios no están con el agua al cuello económicamente. Si no venden ahora, esperarán o pondrán el piso en alquiler durante un tiempo en un mercado que está al alza.
Menos transacciones de compra-venta que serán de segunda mano la mayoría de ellas.
Los malos augurios económicos provocan que muchos compradores tomen la decisión de aplazar la adquisición de una nueva vivienda, por lo que es probable que la demanda de pisos se modere a lo largo del año 2023. El número de potenciales compradores será menor y los que adquieren una vivienda toman más tiempo en decidirse, por lo que se espera que el cómputo de transacciones de vivienda, se reduzca hasta cifras anteriores a la pandemia.
Los problemas de encontrar suelo residencial asequible y bien situado, las trabas administrativas y las subidas de costes han provocado un parón de nuevas construcciones y escasez de obra nueva generalizada. Además, esta obra nueva sale al mercado a precios muy altos, fuera del alcance de muchos sectores de la población. Por tanto, el comprador de vivienda deberá dirigirse a la demanda de segunda mano para encontrar el inmueble deseado.
Mercado de alquiler al alza.
Si la demanda de compra se frena, entonces esta se dirige al mercado del alquiler, lo que genera escasez de oferta y subida de precios. Dicha escasez de oferta en alquiler hará que los precios sigan en subida continua en 2023, especialmente en grandes ciudades y lugares de alta demanda.
Este problema acuciante de vivienda se debería resolver desde la Administración. Utilizando con incentivos fiscales e iniciativas de seguridad jurídica. Así haría aflorar al mercado del alquiler viviendas vacías de propietarios. De lo contrario, el problema persistirá, ya que muchos inversores vuelven a dirigirse al mercado inmobiliario por la atractiva rentabilidad a largo plazo que ofrece.
Estos son los 5 aspectos clave que vemos para el año 2023 que ahora empieza, 5 tendencias que marcarán sin duda el ejercicio inmobiliario y que deberemos tener en cuenta si deseamos comprar, vender o alquilar una vivienda.
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