Al efectuar la compra de una vivienda, habitualmente hay que adelantar parte del valor final para que quede reservada, fuera de la venta y se manifieste claramente el interés en adquirirla en un futuro. El contrato más habitual a tal fin, es el denominado contrato de arras. Te explicamos qué es, cómo funciona y qué aspectos debe incluir en 2022. También puedes descargarte el modelo de contrato del que partimos en Immoaugusta al redactar las arras de nuestros clientes:

El contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador de una casa. Al firmarlo, el comprador hace entrega al vendedor de una cantidad de dinero y se dejan concretados los detalles que van a configurar la futura compraventa (plazos, importe y condiciones de pago entre otros). Es similar a hacer una reserva pero cuenta con mayor poder a nivel legal, tal como nos explican en Idealista.

Este contrato blinda la compra-venta para ambas partes, ya que, si la compraventa no se lleva a cabo por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada y, en cambio, si es el vendedor el que la incumple, tendrá que devolver el doble del importe entregado. Esto implica que el contrato de arras se puede rescindir si se abona la indemnización acordada en el mismo.

¿Qué importe se entrega al firmar las arras?

El dinero que el comprador entrega en el contrato de arras acostumbra a ser del 10% del valor de venta de la vivienda, que posteriormente se deducirá del coste final. A pesar de ello, dicho importe puede ser superior o inferior, ya que se puede pactar libremente por las partes y así puede variar dependiendo de cada situación.

¿Quién se queda con el dinero del contrato de arras si no se cumple lo pactado?

El dinero se lo queda el vendedor ya que esta cantidad sirve como garantía de cara a la futura compraventa. El contrato obliga a vender la vivienda o a comprarla, como decíamos. En caso de que no se efectúe la compraventa, la parte que no cumpla con lo pactado deberá indemnizar a la otra.

Cuando una de las partes no cumple lo pactado, es decir, no compra o no vende la vivienda, se considera que ha habido un incumplimiento de contrato. Para el comprador puede suponer perder el dinero entregado en las arras siempre y cuando no haya condicionado el contrato al cumplimiento de algunos aspectos. El más habitual es el de no poder obtener financiación bancaria ya que así lo contempla la normativa legal actual. Es decir, no el comprador que no consiga financiación bancaria tendrá derecho por ley a que le devuelvan el importe de las arras.

Si el vendedor no cumple deberá indemnizar al comprador con un importe doble del de las arras. 

¿Qué debe incluir un modelo de contrato de arras en 2022?

En un modelo de contrato de arras deben aparecer recogidos los siguientes datos:

• Importe que se entrega en concepto de arras.
• Plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acudirá ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
• Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma. Habitualmente, es el comprador el que marca la fecha de comparecencia ante el notario, con un plazo que ha debido ser fijado en el contrato de arras. Es muy importante indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
• Una de las cuestiones más importantes es reflejar cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Los abogados aconsejan que se fijen conforme a lo que marca la ley; es decir, los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor y, los demás posteriores a la venta, correrán a cargo del comprador. Así como será también a cuenta del vendedor la plusvalía municipal, mientras que el comprador abonará los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Recuerda que puedes descargarte el modelo de contrato del que partimos en Immoaugusta al redactar las arras de nuestros clientes:

Tipos de contratos de arras

Además del modelo y de las características de los contratos de arras, es importante saber que existen tres tipos de contratos de arras. A continuación, te contamos las diferencias entre cada uno de ellos:

• Contrato de arras penitenciales 

Estas arras permiten la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Con las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás, perderá las arras. En cambio, si el vendedor es quien decide no vender, tendrá que devolver el doble del importe entregado por el comprador. Son las arras habituales en Cataluña.

• Contrato de arras penales

Su objetivo es garantizar la compraventa de la vivienda. Con estas arras, si alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

• Contrato de arras confirmatorias

Se diferencian del resto porque, en caso de incumplimiento de contrato, habrá que ir a juicio y ahí se dictaminarán las consecuencias para la parte incumplidora.

¿Qué significa firmar un contrato de arras?

Para el vendedor significa tener que vender la casa en el plazo pactado y por la cantidad acordada a la persona con la que se ha firmado. Para el comprador, comprar la vivienda dentro del tiempo y por el precio acordado.

Cuando finalmente llegue el momento de la venta, se procederá a la escritura y firma del contrato de compraventa de la casa, en el cual se recogerán los datos y condiciones finales de la negociación.

Gracias a Idealista hemos revisado los aspectos más importantes de la firma de un Contrato de Arras y sus detalles legales.  Este es sin duda un paso muy relevante en la compra de nuestra vivienda previo a la escritura notarial.

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