La oferta de viviendas en el mercado del alquiler permanente ha caído un 17% en los dos años que lleva en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, a lo que se ha unido un aumento del 79% en la demanda de arrendamientos a nivel nacional. Este desajuste entre oferta y demanda ha provocado una subida media del 24% en los precios del alquiler entre mayo de 2023 y abril de 2025, según Idealista.

Mientras tanto, municipios de Navarra y el País Vasco se unen a Cataluña al declarar zonas de mercado residencial tensionado para limitar los precios, mientras se debate cómo regular los alquileres de temporada, por habitaciones o turísticos.

La Ley 12/2023 modificó la LAU, creó la figura del gran tenedor y permitió la declaración de zonas tensionadas. Pero dos años después, los expertos coinciden: el mercado no ha mejorado. Todo lo contrario.

La regulación excesiva y sus efectos no deseados

Un estudio del IEE sobre fiscalidad en la vivienda denuncia que una regulación excesiva puede distorsionar el mercado. Aunque se pretenda facilitar el acceso, esta intervención impide que oferta y demanda se ajusten libremente.

Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, explica: “La ley incide solo en la demanda. Pero para solucionar el problema, hay que actuar también sobre la oferta”.

Menos oferta, más tensión

Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil, es aún más crítica: “La ley ha perjudicado a los colectivos vulnerables que pretendía proteger. Ha provocado una restricción de la oferta y un encarecimiento del mercado. En estos dos años se han perdido más de 120.000 inmuebles en alquiler”.

25 capitales firman alquileres en máximos históricos. La oferta ha caído otro 3% en el primer trimestre de 2025. En grandes ciudades como Barcelona, hasta 61 familias compiten por cada piso. Le siguen Palma, Madrid, Bilbao, San Sebastián y Sevilla.

Competencia desatada en las grandes ciudades

Desde que se aplica la Ley, la demanda ha crecido un 79%. Algunas ciudades han duplicado o triplicado el número de interesados por piso: Bilbao (194%), Sevilla (142%) o Palma (109%).

Mientras tanto, la oferta ha seguido cayendo: -66% en Córdoba, -52% en Oviedo, -46% en Barcelona. Solo en Alicante, Valencia y Málaga ha crecido ligeramente.

El auge del alquiler de temporada

Muchos propietarios han optado por el alquiler de temporada. Su oferta ha subido un 25% interanual y ya representa el 14% del mercado de alquiler. En Barcelona, ya son el 47% del total.

El Gobierno responde con nuevas medidas

Se ha creado un Registro Único de Arrendamientos de corta duración, y se ha lanzado una ventanilla digital que entrará en vigor en julio. Además, se han propuesto nuevas medidas fiscales: subida del IVA a pisos turísticos, impuesto a extranjeros no residentes, y bonificaciones del IRPF por alquilar bajo precio de mercado.

¿Está funcionando la ley?

El Gobierno defiende que sí. Cataluña afirma que “las rentas han bajado”, pero los datos del Incasòl muestran menos contratos y precios en máximos históricos en la mayoría de ciudades. Solo Barcelona, Tarragona, Girona y Cornellà registran descensos sostenidos.

Conclusión: una ley con efectos contrarios a los deseados

Los expertos reclaman un cambio de enfoque. Incentivar la oferta, proteger la propiedad, combatir la ocupación y recuperar la confianza. Sin una política integral, el mercado del alquiler seguirá siendo un campo de batalla para inquilinos y propietarios.