Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son una forma de garantía muy utilizada en los contratos de compraventa y que permite a las partes desistir libremente del cumplimiento del contrato.

Es el sistema de garantía para ambas partes del cumplimiento del contrato inmobiliario pactado y las indemnizaciones que deberán abonarse en caso de incumplimiento.

Según Idealista, el portal inmobiliario, vienen recogidas en el Código Civil y son fruto de la costumbre histórica legal para este tipo de contratos. Proporcionan seguridad jurídica a las dos firmantes del contrato y garantía económica de no salir perjudicados en caso de incumplimiento de la otra parte.

En dicho contrato deben constar los datos de los firmantes, el registro legal y la descripción de la vivienda.

Además de todo lo referente a las cantidades que se entregan a cuenta, el importe total de la compra-venta, los plazos de pago, posibles causas de desestimiento y todos aquellos aspectos legales que sean relevantes para la operación.

¿Son obligatorias las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son un mecanismo que ayuda a garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, pero no son obligatorias.

Es decir, la presencia o ausencia de arras penitenciales en un contrato no afecta la validez de este.

Sin embargo, su uso es frecuente y pueden ser incluidas en el contrato de compraventa si ambas partes así lo acuerdan.

Además, es importante mencionar que ese tipo de arras tienen que estar claramente señaladas en el contrato de compraventa y se deben especificar las condiciones en las que se retendrán o devolverán las mismas. Es clave acordar e informar de este aspecto, ya que la validez del contrato viene determinado por el pago de las cantidades, no únicamente por la firma del mismo.

¿Cuánto tiempo suele durar un contrato de arras penitenciales?

El tiempo máximo de vigencia de un contrato de arras suele ser entre dos y seis meses a contar desde que se firmó.

No obstante, a veces se solicita que se amplíe el plazo, por ejemplo, si el comprador no consigue financiación para comprar la casa o necesita más tiempo para vender la suya o completar la mudanza. 

Para que esta ampliación tenga validez, habrá que crear un anexo en el anterior contrato con el nuevo plazo para formalizar la operación.

Desistimiento en el contrato de arras penitenciales

Desistimiento del comprador

Con el contrato de arras penitenciales, si el comprador renuncia a la compra-venta, perderá la cantidad entregada en arras. Si el comprador incumple el contrato y se retira de la compraventa, el vendedor puede retener las arras penitenciales como compensación por los daños y perjuicios causados.

En el mismo contrato se puede pactar excepciones a esta condición. Por ejemplo, por no poder obtener financiación hipotecaria (ya regulado por ley), por algún trámite legal pendiente o alguna condición resolutoria que se acuerde entre las partes.

Desistimiento del vendedor

En cambio, si el vendedor es quien decide no vender, tendrá que devolver el doble del importe entregado por el comprador. El comprador tiene derecho a recuperar las arras duplicadas según el Código Civil. Es decir, devolver lo cobrado y además la misma cantidad.

Así pues, es la forma de que las 2 partes tengan pactada la misma “penitencia” en caso de incumplir los acuerdos pactados.

Además, es la fórmula idónea para que los 2 firmantes se vean comprometidos con el Contrato de Arras signado y tengan difícil su incumplimiento.

¿Cuánto se paga de arras penitenciales?

Normalmente, el importe de las arras penitenciales es del 10% del valor total de la vivienda, aunque se puede pactar otro importe. Esta cantidad la entrega el comprador para garantizar la operación y mostrar su pleno interés en adquirir la casa.

¿Cómo tributan las arras penitenciales?

Hasta que no se formalice la operación, cobrar las arras no supone ninguna ganancia patrimonial para el vendedor, por lo que dicha cantidad no tributa.

Cuando en el contrato de arras penitenciales se produce el desistimiento, la parte que renuncia debe declarar una pérdida patrimonial en la base imponible general del IRPF.

Por otro lado, aquella parte que percibe la indemnización de las arras penitenciales deberá declarar una ganancia patrimonial.

En resumen, el Contrato de Arras es el acuerdo más habitual en la formalización de compra-ventas inmobiliarias para garantizar a ambas partes su cumplimiento. Posteriormente en la escritura notarial de la operación las cantidades entregadas se deducirán del total. Y así quedará formalizada legalmente la compra-venta.

Gracias a Idealista y los expertos consultados hemos repasado un tema legal muy importante en toda operación inmobiliaria.

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