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• Vivienda sobre plano
• Alquiler con opción de compra
• Hipoteca por encima del 80%
• Préstamo personal
• Aplazamiento ITP

• Inmueble de banco
• Otra vivienda como garantía
• Un avalista

La compra de una propiedad inmobiliaria es quizás la operación económica más importante en la vida de una persona. A menudo se contempla una única opción de compra en la que se desembolsa alrededor del 20% del precio total y para pagar el resto se contrata una hipoteca. 

Pero hay otras fórmulas para poder comprar un inmueble, otros sistemas que nos ayudan a financiarla sin ser tan onerosos.

Según nos informa el portal Idealista, a diferencia de lo que ocurría durante la época de la burbuja, en la actualidad los bancos financian de media el 80% del valor de tasación o el precio de compra de la casa,

lo que quiere decir que es necesario contar con ahorros previos para poder hacer frente al 20% restante más los gastos e impuestos de la compraventa.

En general, el importe preciso para adquirir una casa es del 30%, lo que quiere decir que se necesitan unos 60.000 euros para un inmueble de 200.000 euros. 

Si recordamos que el salario medio en España es de aprox 25.000 euros, la opción tradicional de llegar a ser propietario supone ahorrar durante varios años para pagar la entrada de la vivienda.

Sin embargo, actualmente las compraventas están en los números más altos de la década. ¿Cómo es esto posible?

Adquirir una vivienda sobre plano

Esta opción quiere decir comprar un inmueble antes de que esté construido, únicamente con los planos, m2 previstos y memoria de calidades. Permite abonar las cuotas poco a poco hasta llegar a ese 20% del precio que, de promedio, los bancos no financian en la hipoteca;

y ahorrar para pagar los impuestos (un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva). Según los expertos, lo mejor es buscar una hipoteca en un plazo de dos o tres meses antes de que se pueda ya acceder a vivir en la casa. 

Alquiler con opción de compra

Consiste en la firma un contrato de alquiler en el que se acuerda que, pasado un plazo de tiempo determinado, el comprador tiene derecho a comprar la vivienda a un precio convenido previamente con el propietario, deduciendo los importes  que haya pagado a través de las rentas mensuales hasta ese momento.

Esta opción representa algunas ventajas para ambas partes. El inquilino tiene la tranquilidad de que si finalmente los planes no salen como esperado, su riesgo estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales.

Además, le permite conocer a fondo la vivienda y la zona, y decidir si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de cerrar definitivamente la compra definitiva.

En el caso del propietario y futuro vendedor, el beneficio es que recibe unos ingresos y una rentabilidad durante los meses en que está alquilada y puede ser una opción interesante para aquellos propietarios que tienen difícil  vender su inmueble por hallarse situado en zonas en obras o desarrollo –o cuando se atraviesan situaciones económicas temporales en las que las compraventas se detienen, como durante la última crisis sanitaria.

Solicitar una hipoteca por encima del 80%

A pesar de que pocos bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de la vivienda o su valor de tasación, algunas entidades son más flexibles en las condiciones y pueden llegar al 90%. E incluso al 95% en el caso de colectivos concretos como los jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros. 

A pesar de que la oferta es muy limitada, también hay en el mercado opciones de hipotecas al 100 % de la operación,  aunque la banca suele establecer unos tipos de interés más altos que en los préstamos habituales por el riesgo que entrañan y suelen exigir la contratación de productos adicionales,

como el seguro de protección de pagos (que se activa si el hipotecado pierde el empleo). Además, los expertos recuerdan que esta opción supone, entre otras cosas, asumir un endeudamiento excesivo. 

Solicitar un préstamo personal

En el caso de nos disponer de un colchón financiero, una vía utilizada es que sea ese familiar (habitualmente los padres) el que solicite un préstamo personal al banco para poder cubrir el importe que no incluye la hipoteca que puede pagar él o bien, el futuro comprador, que es el beneficiario en última instancia.

Esta alternativa es, lógicamente, más arriesgada que la anterior, ya que supone un endeudamiento adicional. Una alternativa a esta opción es que el familiar actúe como avalista de la operación .

Solicitar un aplazamiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ITP

Este tributo es el gravamen sobre las compraventas de viviendas usadas (en el caso de ser una casa nueva se aplica el IVA). Depende de las CCAA, aunque suele estar alrededor del 10%.

Es posible aplazar el pago de este impuesto si se dan algunas situaciones (por ejemplo, que el inmueble no tenga más de 120 m2 de superficie útil) y representa abonar intereses a la Hacienda autonómica de turno.

Suele ser sólo aplicable en caso de que la compra sea para residencia habitual.

Adquirir un inmueble del banco

Una manera de acceder a una vivienda sino se tienen ahorros es comprar un piso de un banco. A raíz de la crisis de 2008, las entidades bancarias han acumulado gran cantidad de capital en forma de viviendas y la mayoría son casas y pisos. Sin embargo, el negocio principal de las entidades bancarias no es el inmobiliario.

Por eso, los bancos ofrecen estos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros pisos similares, con grandes descuentos o viviendas de importes bajos. 

Además, también ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compra. Estas hipotecas suelen ofrecer condiciones particularmente ventajosas para los contratantes, ya que el propio banco es el primer interesado en vender  este tipo de pisos que tiene en su haber, por lo que a menudo financian más de ese 80% estándar.

Aportar otra vivienda como garantía

Si dispones de otra vivienda en propiedad sin hipoteca o con un saldo pendiente de pago muy bajo, otra alternativa es aportar ese inmueble como garantía, de tal manera que el banco concede la hipoteca sobre ambas propiedades y así puede estar dispuesto a financiar un importe superior y compensar esa falta de ahorros.

Eso sí, has de tener en cuenta que estás poniendo en riesgo también esta propiedad, y que no podrás venderla sin cancelar antes la parte de hipoteca por la que responda este inmueble.

Disponer de un avalista

Otra opción que facilita acceder a una hipoteca a pesar de la falta de ahorros es contar con avalista. Los avales son personas físicas que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague;

es decir, que deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo, y responden solidariamente con sus bienes de la totalidad de la deuda,

Es necesario que los avalistas sean solventes, dispongan de estabilidad financiera y unos ingresos suficientes como para asumir el pago, y habrá que presentar un aval que dé seguridad al banco que vaya a ofrecer el préstamo como, por ejemplo, un inmueble que el avalista tenga en propiedad.

Lo más habitual es que los avalistas sean los mismos padres de los contratantes de la hipoteca, aunque no es una opción recomendable, ya que su situación financiera puede verse en riesgo si están cerca de la jubilación o, lo que es peor, cuando ya están cobrando una pensión.

En caso de impago, el banco reclamará a los avalistas para recuperar su dinero, lo que podría suponer que el banco se quedase con la casa que se ha puesto como aval de la hipoteca. Para evitarlo existe la figura del aval parcial, lo que permite garantizar únicamente parte del préstamo y no la totalidad ni durante toda la vida de la hipoteca.

Comprar un inmueble es una operación económica de gran complejidad y envergadura y conviene conocer todas las alternativas antes de acometerla.

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