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La venta de tu vivienda es quizás la operación más importante que deberás afrontar en tu vida.
En ella se ven involucrados muchos aspectos técnicos, legales y fiscales que conviene tener claros antes de comenzar el proceso de venta. Además si hay una hipoteca por medio la operación es más compleja y más temas hay que vigilar.
Sin embargo, a la hora de iniciar la venta de un inmueble es preciso conocer los documentos a gestionar y los gastos e impuestos que deberemos afrontar para venderlo. Estos se pueden dividir en tres categorías diferentes:
Documentos a gestionar previos a la venta de una vivienda
Tal como nos informa Idealista, para llevar a cabo la comercialización de un inmueble es obligatorio tener gestionada la documentación previa, unos trámites que:
Certificado energético
Desde hace años, contar con el certificado energético de la vivienda es un requisito obligatorio para poder vender un inmueble. Este documento especifica el consumo de energía de la vivienda, indicando su nivel de eficiencia energética.
Para obtenerlo se necesita a un técnico acreditado que realice las mediciones oportunas y su coste puede rondar los 50 Euros
Cédula de habitabilidad
En algunas Comunidades Autónomas como Cataluña es obligatorio disponer de la célula de habitabilidad para proceder a la venta de un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y salubridad para ser habitada por el número de personas que indique.
Para su obtención es preciso contratar a un técnico acreditado y su coste pueden rondar los 200 – 300 Euros en función del tipo de vivienda
Nota simple registral
Es muy recomendable solicitar la nota simple registral de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor en el Registro de la Propiedad de tu localidad.
Se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas fiscales, verificar el nombre del propietario real, si hay usufructuarios, afecciones urbanísticas, cargas hipotecarias y toda la información relevante legal del inmueble.
Gastos en la venta de una vivienda
Contrato de arras
Este documento es muy recomendable realizarlos. Así tanto el vendedor como el comprador están protegidos en el caso de que una de las dos partes decida no cumplir con lo pactado.
En este documento constan todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, tales como el precio final de venta, la fecha límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones en caso de incumplimiento de contrato…
Su coste es diferente según quién se encargue de realizarlo. Se puede realizar gratuitamente preparándolo nosotros mismos; si lo confecciona un profesional inmobiliario, el coste estará incluido en sus honorarios de venta; y si lo prepara un abogado, el precio final puede rondar los 100-200 euros.
Gastos de notaría
Estos son los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele abonar por completo el comprador y el valor final de los gastos de notaría varía según el precio de venta de la vivienda.
Impuestos por la venta de la casa
Una vez que hayas vendido la casa, será el momento de ponerse al día con la Agencia Tributaria, y esto implica el pago de los siguientes impuestos:
IRPF
Cuando se vende un inmueble de tu propiedad propiedad se debe pagar IRPF por la ganancia patrimonial conseguida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar si se ha vendido por un precio superior al que se pagó en su día al comprarla. Se debe abonar al año siguiente de la venta del inmueble.
Para calcularlo se debe tomar en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se compró y los gastos que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.
A pesar de ello, existen algunas excepciones, que son:
- Ser mayor de 65 años y vender la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
- Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará las veces de residencia habitual antes de que pasen 2 años.
- Entregar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
Plusvalía municipal
Este tributo lo cobra la hacienda local y se debe pagar al ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde la venta de la casa.
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa, que no tiene en cuenta. Para su cálculo hay que contemplar el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente y porcentaje establecido por el ayuntamiento.
En el momento de redactar este articulo este impuesto ha sido anulado por el Tribunal Constitucional por lo que deberemos esperar unos días para ver como afecta esta sentencia a los propietarios que desean vender un inmueble.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto debe pagarse de forma anual por ser propietario de una vivienda. Aunque no está relacionado con la propia venta de la casa, será cobrado igualmente en el año que se produce la misma.
Debe ser abonado por quién sea el titular de la vivienda a fecha 1 de enero aunque se puede pactar hacerlo de forma alícuota. La fecha de pago depende de la localidad
Sin duda, la venta de un inmueble de nuestra propiedad tiene muchos aspectos legales, documentales y fiscales que deben ser contemplados para realizar la operación con todas las garantías y evitar problemas.
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