¿Qué aspectos fiscales has de conocer si eres propietario de un piso en alquiler?

por | 19 Oct 2023 | Mercado inmobiliario | 0 Comentarios

Qué aspectos fiscales has de conocer si eres propietario de un piso en alquiler

Si eres propietario de una vivienda alquilada, hay diversos aspectos fiscales que debes conocer para cumplir con tus obligaciones y beneficiarte de algunas ventajas en tu declaración IRPF a Hacienda.

La Ley de Vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, ha modificado la reducción en el IRPF por los ingresos obtenidos por el alquiler de una casa por parte del arrendador. Y también ha dejado varias dudas en el aire, como no determinar el alcance de la reducción del IRPF: podría beneficiar también a los alquileres turísticos y de temporada. Gracias a Idealista explicamos de la mano de José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, cuáles son las reducciones en el IRPF y cómo aplicarlas.

1. Cómo era la reducción del IRPF para arrendadores antes de la Ley de Vivienda

Este beneficio fiscal se introdujo inicialmente en la Ley del IRPF mediante la Ley 46/2002 con el objetivo de fomentar el alquiler de viviendas y reducir los precios de los arrendamientos. Al principio, la reducción era del 50% de los rendimientos netos y estaba en el artículo 21.2. Posteriormente, se modificó a un 60%, regulado por el artículo 23.2 al momento previo a la Ley 12/2023. Esta reducción se aplicaba a los rendimientos netos del capital inmobiliario y no a los importes incorrectamente declarados.

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2. Desafíos con las nuevas reducciones del IRPF

La Ley de Vivienda 12/2023 plantea un desafío en cuanto a su entrada en vigor, ya que la Disposición Final Segunda establece que las nuevas reducciones aplican a contratos celebrados después de la entrada en vigor de la ley, pero la entrada en vigor es el día siguiente a su publicación en el BOE (26-5-2023). Esto genera incertidumbre sobre si la aplicación de las nuevas reducciones comienza el 1-1-2024 o desde la entrada en vigor de la ley.

La Agencia Tributaria, en una nota informativa, sostiene que la aplicación depende simplemente de si el contrato se firmó antes o después del 1-1-2024. Sin embargo, hay otra interpretación realizada por el abogado Pablo González Vázquez que sugiere diferenciar entre contratos firmados hasta la publicación de la ley, los firmados hasta el 31-12-2023 y los firmados a partir del 1-1-2024.

“De este modo, los contratos firmados hasta la publicación de la Ley y su entrada en vigor (26-5-2023), les sería de aplicación la reducción del 60% prevista en la anterior normativa. Por el contrario, a los contratos firmados a partir de dicha entrada en vigor y hasta el 31-12-2023 les sería de aplicación la antigua reducción del 60% hasta final de año, y las nuevas reducciones a partir de 2024. Por último, a los contratos firmados a partir del 1-1-2024 ya les serían de aplicación las nuevas reducciones del 90%, 70, 60% o 50%”, señala Salcedo.

3. El alcance de la reducción del IRPF y el problema del alquiler turístico

Siempre, según Idealista y el experto fiscal Jose María Salcedo, la aplicabilidad de la reducción del IRPF es a alquileres vivienda de larga duración. Pero durante años se ha planteado si esta reducción es aplicable a arrendamientos turísticos o de temporada. Tradicionalmente, se negaba desde Hacienda la aplicación al señalar que la finalidad de dicho beneficio fiscal es la de aumentar el alquiler de viviendas en alquiler y reducir el precio de la renta. Y así lo reconoció el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución de 8-3-2018 (00/05663/2017), en la que fijó como doctrina que debía seguir la Administración el que «la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, es aplicable únicamente a los arrendamientos que la Ley de Arrendamientos Urbanos califica como de vivienda en su artículo 2 y no a los arrendamientos por temporada de su artículo 3.2.»

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Ahora la Ley de Vivienda introduce un nuevo concepto de vivienda, pero su interpretación es polémica. Aunque la nueva definición no exige que la vivienda satisfaga necesidades permanentes, algunos sostienen que esta interpretación no concuerda con el propósito original de la reducción, que es aumentar el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles.

En concreto, la Ley 12/2023 en su artículo 3 (Definiciones), prevé que «a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquellas, se establecen las siguientes definiciones: a) Vivienda: edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial.»

En opinión de José María Salcedo, con este nuevo concepto sería posible extender la reducción a otros supuestos como el alquiler turístico o de temporada. Sin embargo, reconoce que no parece que la finalidad y espíritu de la Ley 12/2023 sea el de beneficiar a este tipo de arrendamientos.

4. ¿Cómo queda el IRPF para el arrendador de vivienda?

La entrada en vigor de la Ley 12/2023 trae consigo importantes cambios en la reducción del IRPF para los arrendadores de viviendas. La Disposición Final Segunda de esta ley altera el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, introduciendo reducciones del 90%, 70%, 60%, y 50% sobre los rendimientos del capital inmobiliario, condicionadas al cumplimiento de ciertos requisitos.

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Reducción del 90% en el IRPF

Los arrendadores podrán aplicar esta reducción del 90% al formalizar nuevos contratos de arrendamiento para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionadas. Esto aplica si la renta inicial se reduce en más del 5% con respecto a la última renta del contrato anterior, después de aplicar la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Una zona tensionada es aquella donde el coste de vida supera el 30% de la renta media de los hogares, y el precio de la vivienda ha crecido más del 3% acumulado al IPC en los últimos cinco años.

Reducción del 70% en el IRPF

Esta nueva reducción del 70% se aplica en dos casos. En primer lugar, cuando el contribuyente alquila la vivienda por primera vez, ubicada en una zona residencial tensionada, y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. En segundo lugar, si el arrendatario es una entidad pública o sin fines de lucro que destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. También aplica si la vivienda se destina al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica según la Ley 19/2021.

Reducción del 60% en el IRPF

La reducción del 60% se mantiene, pero ahora los propietarios deben haber llevado a cabo actuaciones de rehabilitación en la vivienda finalizadas en los dos años anteriores al contrato de arrendamiento. Estas actuaciones incluyen rehabilitaciones subvencionadas o aquellas que tengan como objetivo principal la reconstrucción de la vivienda, siempre y cuando el coste global supere el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado.

Reducción del 50% en el IRPF

Esta nueva reducción del 50% se aplica cuando se arrienda una vivienda y no se cumplen los requisitos para las reducciones del 90%, 70%, o 60%. Es una reducción menor en comparación con la anterior del 60%, que estaba vigente antes de la Ley 12/2023.

Conclusión

Jose María Salcedo, socio de Salcedo Tax Litigation, en su artículo en Idealista señala que la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y las interpretaciones variadas respecto a la aplicabilidad de las nuevas reducciones generan incertidumbre y posibles litigios. En su opinión, es esencial aclarar si estas reducciones se aplican a arrendamientos turísticos y temporales, y cómo se gestionará la transición entre las regulaciones antiguas y las nuevas. La intención original de la reducción del IRPF, según la Exposición de Motivos de la Ley 12/2023, es aumentar el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles, y cualquier interpretación debe estar alineada con este propósito.

Gracias a Idealista y a Jose María Salcedo hemos podido repasar y conocer de un experto las novedades fiscales que la nueva Ley de Vivienda aporta a los propietarios de viviendas en alquiler.

Recuerda, que si necesitas asesoramiento inmobiliario puedes contar con nosotros. Estamos aquí para ayudarte.


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