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La venta de una vivienda es probablemente la operación económica más importante en la vida de una persona. Comporta un sinfín de complejos pasos que engloban aspectos comerciales, emocionales, legales, documentales y fiscales; este es uno de los más importantes que ahora vamos a repasar y que conviene conocer antes de decidir la venta.
Proceder a vender nuestra vivienda no solo es percibir dinero a cambio de lo que vendemos sino que además hay unos gastos asociados. Entre los desembolsos principales que debemos realizar son los impuestos a abonar, y que nadie lo hace de buen grado, a menudo.
¿Cuando se paga el IRPF?
El IRPF se calcula según la ganancia patrimonial que se ha obtenido por la venta de una vivienda y se tiene que abonar pagar en la campaña de la Renta del siguiente año. La ganancia patrimonial es el beneficio económico que se obtiene por la venta de la vivienda;
La diferencia entre lo que nos costó la vivienda y el importe por la que lo hemos vendido.
En el cálculo del IRPF se debe tener en cuenta el valor de transmisión, que es el importe que el vendedor percibe realmente al acabar la operación de venta.
Para calcular este valor, al importe de la venta se deben restar los impuestos y los gastos que son precisos para realizar la operación, como sería la plusvalía municipal, los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de cancelación registral de la hipoteca.
Por otra parte, debemos conocer también el valor de adquisición, que es el dinero que el vendedor pagó en su momento para comprar la vivienda, más los impuestos, los gastos diversos que se debieron abonar de esa compra y lo invertido durante los años para mejorar la vivienda.
Los vendedores no deben pagar IRPF y quedan exentos en los siguientes supuestos:
- La vivienda es la vivienda habitual y todo el dinero se va a reinvertir en la compra de otro inmueble también para uso habitual. Si no se reiniverte todo el dinero, la parte que no se hace deberá pagar el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial.
- El vendedor de la vivienda habitual es mayor de 65 años no debe pagar IRPF aunque no reinvierta en otra vivienda habitual.
- La vivienda se entrega como dación a pago.
¿Quién paga el IBI del año en curso en una compra-venta inmobiliaria?
El IBI es un impuesto municipal que se debe abonar todos los años que eres propietario de la vivienda por el simple hecho de ser propietario de esa vivienda.
Debe ser abonado por el dueño de la vivienda al inicio del año o en la parte proporcional cada trimestre.
Cuando se produce la venta del inmueble, la norma general es que el propietario a 1 de Enero del año en curso debe abonar el IBI hasta 31 de Diciembre.
Pero existe una la posibilidad de acordar el reparto proporcional al tiempo en que cada una de las partes ha sido propietaria de la vivienda durante el año de la venta.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal tras los últimos cambios?
La Plusvalía Municipal es un impuesto de carácter municipal como es el caso del IBI y que lo deben abonar las personas que venden una vivienda, y se paga por la parte de la ganancia lograda al vender que se supone que es la revalorización de suelo público sobre que la vivienda está construida.
Hace poco se ha modificado la base imponible de impuesto, ya que antes solo se hacían los cálculos a través del valor catastral del terreno.
Así se le aplicaba unos coeficientes que se ajustaban según los años transcurridos desde la compra de la vivienda hasta su venta.
Recientemente Hacienda ha pasado a introducir como forma de abonar este tributo dos opciones de cálculo de la Plusvalía Municipal y son las siguientes:
- Utilizar el valor catastral del terreno en el momento que se realiza la venta, aplicando unos nuevos coeficientes que se actualizan cada año para reflejar la evolución del mercado.
- Utilizar como base imponible la plusvalía real que se obtiene de la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta de la vivienda. A este resultado se le aplicará el tipo que marque el municipio, y que nunca debe superior al 30 por ciento.
Por tanto, el vendedor podrá optar entre 2 métodos el que más le convenga a la hora de pagar la plusvalía municipal. Los primeros indicios ya indican que la mayoría de casos optará por el segundo método.
Es importante conocer la fiscalidad inmobiliaria antes de afrontar la venta de una vivienda de nuestra propiedad.
Como hemos visto, existen una seria de obligaciones fiscales que no podemos obviar y que deben ser afrontadas para una correcta transmisión inmobiliaria
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