La palabra impuestos puede generar confusión porque, si no disponemos de información, desconocemos a qué hace referencia. ¿Qué impuestos existen? ¿Cuándo se debe hacer frente a ellos? En IMMOAGUSTA queremos compartir contigo todos los detalles para que no tengas dudas al respecto. A partir de ahora, sabrás cuáles son los principales impuestos al vender tu piso.

EL IRPF

O lo que es lo mismo, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por este impuesto si residen en España. En caso de no ser así, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El motivo por el que hay declararlo es que la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.

Esta ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Pero, ¿siempre debemos pagar el IRPF al vender un piso?

No, existen algunas excepciones y queremos que las conozcas.

• No se pagará este impuesto si vendes la casa por un valor inferior al de compra ya que se considera una pérdida patrimonial.
• Tampoco estarás sujeto si decides vender tu vivienda habitual, es decir, aquella en la que se resida durante un periodo de tiempo continuo de tres años, e inviertes la ganancia en adquirir otra casa de residencia.

Si te acoges a este punto, es necesario expresar en la declaración que tienes intención de acogerte al beneficio fiscal por reinversión.

• También se exime de tributación a los que ya han cumplido 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Plusvalía municipal o IIVTU

Otro gran impuesto que no debemos olvidar, pues está presente en todas las ventas de viviendas en España. Lo cierto es que no son pocos los vendedores que lo descubren cuando llegan al notario. ¿A quién se paga el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana? Al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Por lo tanto, su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías aunque los abogados recomiendan hacer frente al impuesto y, en cualquier caso, reclamar su devolución. Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

¿Qué necesitas para calcular la plusvalía?

• Valor catastral del suelo: lo encontrarás en el último recibo del IBI o en el Catastro.
• Número de años en propiedad: desde el día en el que compraste el piso hasta que lo vendes.
• Tipo de gravamen: según el municipio de tu vivienda. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza.
• Coeficiente de incremento o tasa de revalorización: depende de dónde se encuentre tu propiedad. Puedes encontrar este dato en tu ayuntamiento o en el Catastro.

Una vez tengas estos datos, puedes aplicar la fórmula para saber cuánto tendrás que pagar de plusvalía municipal para vender tu piso:

Coeficiente del Incremento x nº de años x valor catastral x tipo de gravamen.

IBI

Deberás pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles si vendes tu casa en el año en el que se está. Más simple, si a día 1 de enero eres el propietario, también serás el encargado de pagar este impuesto.

El IBI se presenta por escrito en el contrato privado de arras porque a veces, cuando se firma a principios de año, se pacta con el futuro propietario que abone al vendedor el IBI de todo el año.

Gastos de notario y otros

No sería la primera vez que, cuando se vende una casa, el vendedor todavía está pagando la hipoteca que contrató en su momento. Para que el comprador adquiera la casa libre de cargas, hay dos posibles opciones: o bien cancelar anticipadamente el préstamo o bien subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que tendrá el derecho de exigir una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5% del capital de la hipoteca. Más allá de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda.

Por último, para que la vivienda esté totalmente libre de cargas, el vendedor debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 3 de enero, salvo que se pacte lo contrario, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

En cualquier caso, si decides vender tu propiedad con nosotros, te asesoraremos para que no dudes de ninguna de las fases del proceso.