El nuevo Valor de Referencia Catastral. Qué es,  para qué sirve y cómo te puede afectar.

por | 9 Mar 2022 | Comprar una propiedad, Vender una propiedad | 0 Comentarios

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Las operaciones inmobiliarias a partir del 1 de enero de 2022 están afectadas por una nueva normativa fiscal que varia el sistema de cálculo del impuesto ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 

Hasta ahora existía era un porcentaje fijo según cada Comunidad Autónoma y a partir del 1 de enero su cálculo depende de unos índices de referencia dictaminados por el Ministerio de Hacienda. Te lo explicamos a continuación y también como te puede afectar en una compra–venta inmobiliaria o herencia.

¿En qué consiste el nuevo Valor de Referencia Catastral?

El nuevo valor de referencia viene dictaminado por la Dirección General del Catastro que depende del Ministerio de Hacienda.

Se basa en el cálculo a partir de precios de transmisiones de inmuebles que se realicen ante notario y dependiendo de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se calculará y revisará año a año, al mismo tiempo, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral habitual se determina en base a la propuesta de valores del municipio correspondiente y se tienen en cuenta la situación concreta del inmueble, la situación dentro de la ciudad, edad,  calidad de la construcción, reformas o renovaciones en el edificio y también el estado de conservación.

Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no al mismo tiempo ni uniformemente en todos los municipios.

En los dos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral ofrecerán el mismo valor a dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas haya sido reformada y con las máximas calidades y la otra no.

Es decir, estos dos valores no contemplan  las características propias de cada inmueble que tenga cada vivienda. Este hecho es ya de por sí un gran problema ya que las comparaciones no son precisas ni fiables . Esto generará valores muy similares entre viviendas muy dispares, con la afectación fiscal correspondiente.

¿Para qué sirve el nuevo Valor de Referencia?

  • Esta nueva normativa pretende busca ser una ley antifraude fiscal y está afectando fiscalmente al mercado inmobiliario desde 1 de enero de 2022.
  • El nuevo valor de referencia de Catastro será la nueva base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se abona al adquirir una vivienda de segunda mano, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
  • Según informa Idealista, el comprador no tendrá que pagar el impuesto por lo que le ha pagado realmente por la casa, sino por su valor de mercado, si éste es más alto, y la ley presupone que éste  es el de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.

  • Este nuevo valor de mercado será determinado por las recientes transmisiones de inmuebles en la zona y los datos aportados por Notarios y Registradores. Por tanto no será necesario realizar visita al inmueble ni conocer su estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. 
  • Igualmente, tampoco se contemplará si la vivienda debe ser reformada y el comprador la ha adquirido a un mejor precio que el de mercado. Todo ello genera una distorsión en el valor fiscal ya que se están comparando viviendas muy dispares a las que se otorgará un valor similar.
El nuevo Valor de Referencia Catastral

¿Cómo te puede afectar esta nueva normativa fiscal?

  • Este nuevo valor de referencia de Catastro es a partir del 1 de enero de 2022 la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.
  • Esto quiere decir de forma práctica que el nuevo valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Es decir se tributará por el valor más alto entre el de referencia catastral o el de la compra-venta real. Y en caso de que el comprador escriture la operación ante notario por un valor inferior al de referencia, la hacienda autonómica le obligará a tener que tributar por el valor que determine la nueva valoración de Catastro a través de la comprobación de valores.

  • Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, y éste sea inferior al del valor de referencia de Catastro, pueda recibir sanción por no haber abonado el impuesto conforme a la base imponible prevista en la Ley.
  • Esta nueva normativa también tendrá afectación en el impuesto sobre el patrimonio. En este caso, la modificación legal operada en este impuesto hará obligatorio declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.  Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

¿Es posible recurrir el Valor de Referencia de Catastro ante una comprobación de valores?

  • El valor de referencia puede recurrirse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o impugnando la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o la haya realizado declarando un valor inferior al de referencia.
  • Los expertos consultados  indican que el problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, dan por supuesto que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles.
  • Por ello, será el contribuyente el que deberá probar que dicho valor de referencia no está relacionado con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Además, los expertos indican que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. Por ello, será necesario impugnar dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no sea contemplado en el Impuesto sobre el Patrimonio.
  • La aplicación de este calculo del impuesto en algunas comunidades se lleva a cabo desde hace años en alguna comunidades , ha generado polémica y ha sido recurrido ante los tribunales. Veremos lo que ocurre en esta ocasión en que se busca aplicar de forma general en todo el Estado.

¿Qué hacer si el Valor de Referencia Catastral de tu vivienda es más alto debido a discrepancias en su superficie?

  • Las primeras semanas de implantación de este nuevo impuesto ya ha supuesto algunos quebraderos de cabeza para los propietarios con discrepancias catastrales en sus viviendas. Es decir, que el catastro refleja más m2 de los que realmente constan como útiles. Estas diferencias suponen directamente un valor de referencia catastral más alto y también un IBI más elevado.
  • La consecuencia directa de ello es que el caso de querer vender la vivienda el ITP a pagar por el comprador suele ser más alto que el valor real de la compra-venta, lo que dificulta la comercialización de la misma al aumentar el coste total de la operación.
  • En estos casos lo recomendable es realizar una petición de subsanación de discrepancia catastral ente la Dirección General del Catastro aportando informes técnicos de un arquitecto especializado que los justifique.
  • Otra opción es, una vez pagado el ITP correspondiente para evitar sanciones y recargos, recurrir la liquidación del impuesto por parte del comprador aportando documentos legales válidos como una tasación reciente, la escritura notarial o valoración profesional inmobiliaria realizada por un experto.

La venta de un inmueble comporta muchos temas comerciales, documentales, económicos, legales y también fiscales. Es importante conocer todos los aspectos relacionados con los impuestos a pagar y mucho más cuando hay novedades tan importantes como la del nuevo Valor de Referencia Catastral.

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