¿Cómo quedará el mercado hipotecario tras la polémica sentencia del Tribunal Supremo?.

La sorprendente sentencia del Tribunal Supremo del 6 de Noviembre revirtió su decisión de hace solo unos días y mantuvo su jurisprudencia por la cual los ciudadanos que adquieren una vivienda en España son los responsables de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A continuación, el Gobierno optó por modificar la ley para que sean las entidades bancarias las que asuman ese impuesto en el futuro, sin retroactividad, y no los ciudadanos.

Con estas medidas se evita el mayor temor del sector bancario, la retroactividad. El cálculo del impacto en las cuentas de resultados de los bancos era de 5.000 M€, una cantidad muy elevada con repercusión también en el déficit estatal. Es obvio que los principales sectores económicos respiraron aliviados. Otra cosa es que también lo hicieran los ciudadanos.

La aprobación del real decreto ley que obliga a los bancos a asumir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) ha provocado que las entidades financieras comiencen a estudiar su oferta hipotecaria para rediseñarla. La primera reacción es pensar que van a repercutir directamente en los clientes el aumento del coste, pero un análisis más sereno hace ver que conviene andar con cuidado y que es mejor no precipitarse; habrán cambios, obviamente, pero no serán radicales ni inmediatos. Veamos por qué :

• El mercado de hipotecas está muy diversificado y atomizado. Muchas entidades financieras de todo tipo las conceden, no sólo las más grandes. Esta gran competencia bancaria provoca que nadie quiera dar “el primer paso” de anunciar la repercusión del coste nuevo para no quedarse fuera del mercado y menos publicitarlo. Una acción conjunta del sector bancario para repercutir el coste del AJD directa e inmediatamente es impensable.
• No conceder hipotecas por estar fuera de mercado comporta perder no sólo el beneficio del préstamo concreto sino toda la vinculación comercial del cliente con la entidad. La contratación de productos financieros, los planes de jubilación, los seguros del hogar, del coche, de vida… Con la hipoteca se puede ir el cliente y todo su potencial financiero a la competencia.
• Actualmente el cliente dispone de mucha información a su alcance. Puede comparar fácilmente productos y servicios entre entidades financieras. Las hay de todo tipo, las que operan físicamente o sólo online, grandes y pequeñas, nacionales o extranjeras. Y el cliente tiene acceso sencillo a toda su oferta para decidir según le convenga.
• Los clientes saben más, tienen mejor conocimiento financiero que hace años. Distinguen entre las diferentes ofertas bancarias, entre los distintos tipos de interés, saben lo que es una oferta vinculada, como comparar planes de amortización hipotecarios y costes reales financieros. En resumen, el cliente actual es más experto y conocedor para decidir la hipoteca que  le convenga.

Los primeros cálculos nos dicen que los bancos precisan subir un 0,11% su TIN (Tipo de Interés Nominal) para pagar el IAJD. Según estos cálculos, si se aplica este porcentaje, se recaudarían 2.500 euros más por hipoteca y recuperarían cada mes 92,9 millones, el coste del impuesto.

Es evidente que habrán cambios y los bancos repercutirán los costes del AJD en los clientes. Pero no será inmediato sino paulatino. Se pondrá mucho ojo a los movimientos de la competencia y lo más probable es que no todo el coste adicional del AJD se pueda repercutir. Los bancos quizás tendrán que buscar otras fórmulas comerciales e imaginativas para mantener a salvo las cuentas de resultados.

En Immoaugusta estamos siempre atentos a las novedades en el mercado hipotecario para haceros conocedores y así asesorar mejor a todos nuestros clientes que desean comprar una vivienda en Barcelona.

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