Las compraventas de viviendas en España comienzan a moderarse tras haber alcanzado niveles máximos desde el boom inmobiliario. En octubre, sin ir más lejos, las transacciones descendieron un 2,5 % interanual, lastradas principalmente por la caída de las operaciones de obra nueva, según datos del INE. Sin embargo, detrás de esta ralentización del mercado no se encuentra una falta de demanda, sino la escasez de oferta residencial y el fuerte encarecimiento de los precios de la vivienda.

Según Idealista, esta es una de las principales conclusiones del informe Situación España publicado por BBVA Research, en el que se analizan las previsiones sobre precios, compraventas y producción de obra nueva de cara al cierre del año y a 2026.

El servicio de estudios de la entidad señala que “la venta de viviendas se modera, no porque falten compradores, sino porque escasea el producto y se intensifican las subidas de precios”. Bajo este escenario, el desequilibrio entre oferta y demanda se mantendrá en los próximos años.

Las compraventas se estabilizan pese a la fortaleza de la demanda

Las previsiones apuntan a que las transacciones inmobiliarias se mantendrán estables tanto este año como el próximo, en torno a las 725.000 operaciones anuales. Este comportamiento, según BBVA Research, no responde a un debilitamiento de la demanda, que sigue apoyada en factores sólidos como:

• La buena evolución del empleo
• La creación de nuevos hogares
• La inmigración
• El aumento de la remuneración por asalariado
• La estabilidad de los tipos de interés

El verdadero freno al mercado es la falta de producto disponible, que está provocando un aumento sostenido de los precios y dificultando el acceso a la vivienda.

Los precios seguirán creciendo con fuerza

En cuanto a los precios, el informe prevé que continúen aumentando con intensidad, con subidas superiores al 10 % este año y cercanas al 9 % el próximo. Este encarecimiento implicará que una parte significativa de la demanda potencial quede excluida del mercado por la imposibilidad de asumir el coste de compra.

Aumento de la obra nueva, pero insuficiente

BBVA Research también anticipa un fuerte incremento de los visados de obra nueva, con un crecimiento de entre el 10 % y el 12 % tanto este año como el próximo. De este modo, el volumen de visados podría situarse entre 140.000 y 155.000 unidades, el nivel más alto desde 2008.

Pese a ello, el aumento de la producción seguirá siendo insuficiente para cerrar la brecha existente entre la creación de hogares y la vivienda finalizada.

Déficit estructural de vivienda y necesidad de mayor inversión

Otra de las previsiones del informe es que la inversión en vivienda se acelere en los próximos años, con un crecimiento superior al 6 % en el próximo bienio, impulsada por el dinamismo de la demanda. Sin embargo, este nivel de inversión no bastará para reducir el déficit actual.

Según la entidad, incluso elevando la inversión en construcción residencial hasta el 6 % del PIB, el desfase entre creación de hogares y viviendas finalizadas superaría las 700.000 unidades, una cifra que coincide con las estimaciones del Banco de España.

Para reducir a la mitad este déficit antes de que finalice la década, BBVA Research considera necesario aumentar la inversión en vivienda hasta el 10 % del PIB, con un mayor protagonismo de la inversión pública y la promoción de vivienda asequible, especialmente para atraer capital humano joven y mejorar el bienestar de la población residente.

Llamamiento al consenso y advertencia sobre la economía

El informe también subraya la importancia del consenso político para eliminar algunos de los cuellos de botella que podrían lastrar el crecimiento económico en los próximos años, entre ellos el acceso a la vivienda.

BBVA Research advierte de que la prórroga continuada de los Presupuestos Generales del Estado limita la capacidad de adaptación del gasto público a las nuevas necesidades sociales y económicas. Asimismo, señala la falta de acuerdos transversales en ámbitos clave como la construcción de vivienda, el suministro energético a precios asequibles, la política migratoria o la mejora del mercado laboral.

Desaceleración económica y perspectivas a medio plazo

Más allá del mercado inmobiliario, el informe también anticipa una desaceleración de la economía española. BBVA Research ha recortado una décima su previsión de crecimiento del PIB para este año, hasta el 2,9 %, aunque sigue superando ampliamente la media histórica y el crecimiento esperado para la eurozona.

De cara a 2026, la previsión se sitúa en un 2,4 %, mientras que para 2027 se espera un avance del 2 %. La entidad identifica factores como el agotamiento del impulso del turismo, las dificultades de las exportaciones y una política fiscal más contractiva a partir de la segunda mitad de 2026.

También advierte de posibles impactos adicionales derivados del aumento de aranceles, la incertidumbre comercial y la apreciación del euro frente al dólar, que podrían afectar de forma más duradera a la competitividad.

Empleo, renta de los hogares y fondos europeos

En el mercado laboral, BBVA Research prevé la creación de casi un millón de empleos en los dos próximos ejercicios, impulsada principalmente por la inmigración. Además, anticipa una mejora progresiva de la renta disponible de los hogares, lo que favorecerá la recuperación del consumo privado.

Por último, el informe señala una aceleración en la ejecución de los fondos Next Generation EU, con un aumento significativo del gasto a medida que se acerque la fecha límite de agosto de 2026, lo que podría suponer un incremento superior al 60 % respecto a la ejecución observada en 2025.