La venta de tu vivienda es probablemente la operación económica más importante de tu vida. Además, supone la obligación de abonar una serie de trámites, impuestos y gastos que te vamos a comentar, según la información de Idealista, de forma ágil y clara.

Existen ciertos documentos imprescindibles para la venta de tu vivienda que debes tramitar previamente:

Certificado energético

Desde el 1 de junio de 2013, es legalmente obligatorio disponer del certificado energético de la vivienda para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo, es necesario contratar a un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. Lo que influye más en el precio de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.

Cédula de habitabilidad

Idealista nos informa que en algunas comunidades autónomas españolas, como Cataluña, es obligatorio contar con la Cédula de Habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad. Es la acreditación legal de la idoneidad de la vivienda para ser habitada.

Para la obtención de este documento también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Siempre es recomendable contar con la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc. Es como el DNI de la vivienda, donde constan todos sus datos oficiales.

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores o presencialmente.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa o deduciéndolo del importe de la compra en el momento de la escritura notarial.

El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Se puede realizar por cuenta propia, lo más económico, o a través de una gestoría independiente.

Una vez que se ha encontrado a un comprador, se deben afrontar una serie de pasos y gastos para cerrar la operación de compraventa:

Formalizar el Contrato de Arras

Siempre según Idealista, este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato, las condiciones de la entrega…

Gastos de notaría

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario y los suele pagar por completo el comprador.

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda.

Honorarios inmobiliarios

Es muy recomendable optar por una inmobiliaria profesional para que se encargue de la operación ya que sabrá realizar todos los trámites legales para su correcta formalización. En ese caso, deberás contemplar también sus honorarios correspondientes. Estos dependerán en su totalidad del mercado (tipología, zona geográfica, etc.) y del precio del inmueble. Generalmente, las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.

Posteriormente a la compraventa, deberás afrontar los impuestos correspondientes que son:

IRPF por la venta de una vivienda

Cuando se vende una propiedad, se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Es decir, solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo, se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones. Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2025 van del 19 al 28%, según la plusvalía que se haya producido.

No obstante, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca
• Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida

Plusvalía municipal

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Hay dos métodos actualmente para calcular lo que se tiene que pagar de plusvalía y el contribuyente puede elegir el que le sea más favorable.

Cabe destacar que si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición, no se debe pagar plusvalía.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.

Debe ser abonado por quien aparezca como titular de la vivienda el 1 de enero, aunque se puede pactar su prorrateo y la fecha de pago depende de la localidad.

También es importante tener en cuenta aspectos adicionales:

Impuestos por la venta de una vivienda siendo no residente

En 2025, Hacienda obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo por cuenta del vendedor en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

En el caso de vender tu propiedad a un extranjero, el comprador extranjero deberá asumir el (ITP) y, en caso de existir una hipoteca, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Qué gastos se pueden deducir de la venta de una vivienda?

Al vender una propiedad, determinados gastos pueden ser deducibles en el IRPF, lo que significa que pueden reducir la base imponible de la ganancia patrimonial obtenida. Estos gastos se dividen en dos categorías: los que se restan del valor de transmisión y los que incrementan el valor de adquisición.

Deducibles del valor de transmisión:

• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de la hipoteca

Deducibles del valor de adquisición:

• Coste de las reformas y mejoras: Inversiones realizadas en el inmueble para su mejora, siempre que estén debidamente justificadas y se haya realizado la obra en los años anteriores a la venta
• Impuestos derivados de la compra: Gastos por impuestos pagados en el momento de la adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA
• Honorarios del notario
• Honorarios inmobiliarios: Si se pagaron honorarios por la compra del inmueble a una agencia inmobiliaria

Gracias a Idealista hemos repasado todos los gastos e impuestos que afectan a una compraventa inmobiliaria para que afrontes la operación con pleno conocimiento de todos los trámites a realizar.