Documentos para la venta de una vivienda

Los documentos para la venta de una vivienda suelen llevar de cabeza a nuestros clientes. Una gran mayoría de ellos se están enfrentando a la que posiblemente sea la operación económica más relevante de su vida. Y por este motivo, vale la pena conocer en profundidad los aspectos legales y financieros involucrados en dicha transacción. 

Si se dispone de la información necesaria, la toma de decisiones correctas estará amparada por el conocimiento. Por tanto, para poder transmitir la propiedad a otra persona es clave disponer de todos los documentos necesarios e imprescindibles. De hecho, con tan sólo la ausencia de uno de ellos, la operación inmobiliaria será inviable.  

¿Qué documentos para la venta de una vivienda son necesarios?  

El proceso de venta de una vivienda puede ser una fuente significativa de estrés. El dueño de la vivienda se enfrenta a una situación desconocida o poco usual. Y, además, se pone en juego mucho dinero, cosa que contribuye a generar más tensión. 

Una de las cosas que ayuda a reducir ese estado de nervios es el saber. Todo aquello que se conoce o se aprende alivia la sensación de “estar perdidos” que provoca el desconocimiento. 

Por lo tanto, aprender qué documentación se requiere para la transferencia de una propiedad es probable que ayude a reducir dicho estrés. Veamos cuáles son: 

Cédula de habitabilidad

Es el documento que certifica que un inmueble cumple los requerimientos de habitabilidad y solidez establecidos por Decreto. Es decir, es el papel oficial que certifica que la vivienda es apta para destinarse a residencia humana.

Su validez puede ir de los 15 a los 25 años en función de si es vivienda usada u obra nueva. Si la cédula está caducada, se debe acudir a un arquitecto técnico, arquitecto o ingeniero para que realice una inspección. Si está todo en orden o una vez subsanadas las deficiencias, este personaje emitirá un nuevo certificado. Normalmente se encarga también de presentarlo ante el ayuntamiento o delegación de la comunidad autónoma  para que proceda a su otorgamiento. 

La cédula de habitabilidad es un documento imprescindible para poder vender cualquier piso.

Certificado de eficiencia energética

Se trata de un documento oficial confeccionado por un técnico competente (ingeniero, arquitecto o aparejador). Debe contener la información objetiva relativa a las características energéticas de la vivienda.

El profesional realiza los cálculos del consumo energético que cada edificio o vivienda precisa durante un año, en condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

El cálculo debe incluir la generación de:

• agua caliente
• calefacción 
• iluminación
• refrigeración
• ventilación 

También es obligatorio tener en cuenta aspectos como los materiales de cerramiento exterior, carpinterías, el tipo de ventanas o los sistemas de climatización. 

Esta información es de gran utilidad para el comprador, en este caso. Con ella se podrá calcular los costes de suministros y el impacto que tiene la vivienda en el medio ambiente.

Plano técnico de la vivienda

El plano técnico es la representación gráfica en una superficie y mediante procedimientos técnicos confeccionado y visado por un arquitecto o experto técnico. Es un documento que describe el estado actual de una vivienda.

Su objetivo es determinar con precisión la realidad física de un inmueble o describir un «cuerpo cierto». Es decir, describir las estancias tal cual se disponen en la actualidad, con sus usos, instalaciones, superficies, patologías, tipologías y medidas de la vivienda.

Es uno de los documentos para la venta de una vivienda que más ayuda a comercializarlo. En él se reflejan las medidas reales de la vivienda, la situación de sus bajantes de aguas, el tipo de tabiques y paredes que la delimitan, etc. Con esta información, el comprador puede planificar con conocimiento previo una reforma e incluso confeccionar un presupuesto realista.

También podrá saber si le caben los muebles que tiene. Si es posible eliminar alguna pared, si la cocina puede cambiar de ubicación o abrirla al salón,… Aporta información de gran utilidad y bien valorada para los potenciales compradores interesados.

Gastos de comunidad de propietarios

Los gastos ordinarios de las comunidades son aquellos que se originan a consecuencia del mantenimiento y conservación de los elementos y servicios comunes del inmueble.

Por ejemplo, la reparación de las fachadas y las conducciones de agua, o los gastos derivados del acondicionamiento de los ascensores, seguros, etcétera.

También suelen incluir los salarios del conserje o portero de la finca, en el caso de que hubiera. Es clave disponer de esta información para que el potencial comprador pueda confeccionar el presupuesto futuro de utilización y propiedad de la vivienda.

IBI | Impuesto de bienes inmuebles 

El IBI es el impuesto que se abona anualmente a los ayuntamientos. Se trata de un tributo obligatorio para todos aquellos propietarios de bienes inmuebles, en este caso, viviendas, que se encuentren inscritos a su nombre.

Para poder vender la vivienda es necesario haber liquidado este impuesto. Y la persona que debe abonar este impuesto es la que sustente la propiedad a fecha de 1-enero. 

Para el cálculo del IBI se toma como referencia el valor catastral de la vivienda y se multiplica por el tipo de gravamen. 

ITE | Inspección técnica del edificio

La Inspección técnica de los edificios de viviendas es un examen visual periódico del edificio realizado por un técnico competente. Ya sea un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero contratado por el/los propietario/s. 

El objetivo de la ITE es determinar su estado y orientar a la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. 

La ITE es obligatoria y periódica para todos los edificios de más de 50 años, con el fin de garantizar su seguridad.

Una vez ejecutado el informe técnico, es la Administración quien certifica la aptitud del edificio.

Los propietarios de cualquier edificio unifamiliar o plurifamiliar están obligados a gestionar la ITE donde se realice el uso de vivienda. Cabe añadir que existe también dicha obligatoriedad si el edificio incluye espacios con usos distintos al residencial. 

Exenciones de la regla: titulares de edificios unifamiliares donde la edificación principal esté distanciada 1,5 m o más de la vía pública, zonas de uso público o fincas adyacentes.

Nota simple del Registro de la Propiedad

La Nota simple del Registro de la Propiedad es el documento emitido por el Registro de la Propiedad. En él se incluye todos los datos jurídicos del inmueble tales como:

• los nombres completos de los propietarios
• los datos del título jurídico por el que pasaron a ser propietarios
• las cargas hipotecarias que gravan la vivienda 
• las posibles afectaciones urbanísticas de la zona de ubicación del inmueble

Todo potencial comprador solicita esta Nota simple como elemento oficial de transparencia y situación real de la propiedad, cargas y afecciones de la vivienda.

Conclusiones

Toda venta inmobiliaria conlleva aspectos comerciales y legales para afrontar la operación correctamente. Disponer de los documentos para la venta de un inmueble necesarios es una obligación para el propietario. Documentos que deben estar adecuadamente actualizados para que la vivienda pueda ser vendida sin ningún obstáculo legal. 

Además, toda esta documentación es una información de vital importancia para cualquier potencial comprador. Así que es mejor tenerla y tenerla al día. 

En immoaugusta podemos ayudarte a gestionar toda esta documentación. Tenemos experiencia y conocimientos actualizados para brindarte apoyo en su tramitación. Queremos que la experiencia de vender tu vivienda sea fácil y rápida para que inicies cuanto antes tu nuevo camino. Vende tu piso con confianza y tranquilidad. Llámanos, estamos a tu servicio.