Un análisis elaborado por la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), a partir de los últimos datos oficiales del Colegio de Registradores, el INE, el MITMA y el Consejo General del Notariado, confirma que la participación de los fondos de inversión en el mercado de vivienda tradicional en España es muy reducida.

Según Idealista, entre 2019 y 2024 la inversión atribuible a fondos representó de media únicamente el 1,86% del volumen total de vivienda transaccionado. En todos los ejercicios analizados se mantuvo en una horquilla comprendida entre el 1,13% y el 2,26%, lo que evidencia que su impacto real en el mercado residencial es claramente marginal.

Por el contrario, los particulares, familias, pequeños propietarios y compradores domésticos continúan siendo los protagonistas casi absolutos del mercado, concentrando entre el 97% y el 99% de la inversión total en vivienda tradicional durante todo el periodo analizado.

Los resultados se han obtenido a partir de los informes oficiales del Colegio de Registradores de la Propiedad, cruzando el número de compraventas anuales con la superficie y el precio medio de compraventa publicados por el propio organismo. Para cada ejercicio se comparó el volumen total estimado del mercado con la inversión agregada atribuida a fondos de inversión en vivienda tradicional.

Durante todo el periodo, los fondos destinaron entre 1.500 y 2.300 millones de euros anuales a la compra de vivienda tradicional, frente a un mercado cuya magnitud total osciló entre 70.000 y 140.000 millones de euros al año. En los últimos ejercicios se observa además una tendencia descendente en la inversión anual, coincidiendo con un contexto de creciente intervención regulatoria en el sector.

Estos resultados son coherentes con los datos del Banco de España, que sitúan la propiedad de viviendas en manos de personas jurídicas, incluyendo empresas, socimis, entidades financieras y fondos, en torno al 8% del parque total, frente a un 92% en manos de particulares.

Todo ello confirma que el mercado residencial español sigue siendo abrumadoramente privado y altamente atomizado, con millones de propietarios individuales y un papel muy limitado de los grandes tenedores institucionales.

Situación actual del mercado del alquiler

La elevada tensión actual en el mercado del alquiler es consecuencia de una sucesión de medidas regulatorias adoptadas en los últimos años que han reducido la seguridad jurídica y los incentivos para los propietarios. Como resultado, una parte significativa de estos ha optado por retirar sus viviendas del alquiler tradicional, destinarlas a otros usos o ponerlas a la venta.

Siempre según Idealista, mientras esta situación no se revierta y no se recupere un marco estable y previsible, el mercado del alquiler continuará estrechándose. Las consecuencias recaen principalmente sobre los inquilinos, con escasez de oferta, procesos de selección cada vez más restrictivos y precios elevados. En muchos casos, una sola vivienda recibe decenas de candidatos por anuncio.

Propuestas para mejorar la oferta de vivienda en alquiler

Se considera urgente la adopción de un conjunto de medidas estructurales, organizadas en tres grandes bloques.

1. Facilitar y abaratar la construcción de vivienda

Entre las principales medidas propuestas destacan el incremento del parque de vivienda social mediante colaboraciones público privadas, la puesta en el mercado de suelo a precios más asequibles y la agilización de los trámites urbanísticos y administrativos.

Asimismo, se plantea eliminar o reducir el IVA de los costes de construcción, equiparándolo al 10% aplicado en determinadas rehabilitaciones, así como reducir o suprimir el IVA y el ITP en la compra de la primera vivienda habitual, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar el mercado.

2. Fomentar el alquiler tradicional y hacerlo más atractivo para el propietario

Para incentivar que más viviendas vuelvan al alquiler habitual, se propone bonificar al 100% el IBI y la tasa de residuos sólidos urbanos de las viviendas alquiladas, así como mejorar la fiscalidad en el IRPF cuando no se incrementen las rentas respecto al contrato anterior.

También se considera clave reforzar la seguridad jurídica mediante el endurecimiento de las sanciones por usurpación, la agilización de los procedimientos judiciales frente a ocupaciones e inquiocupaciones y la eliminación de la forma verbal en los contratos de arrendamiento, estableciendo un registro obligatorio de viviendas alquiladas.

En este contexto, se plantea igualmente la derogación de la Ley 12/2023, al considerarse que ha reducido los incentivos para poner viviendas en alquiler.

3. Explorar nuevas fórmulas de uso residencial de metros ya construidos

El tercer bloque de medidas se centra en optimizar el parque existente. Entre las propuestas se incluye la simplificación de los cambios de uso a residencial de locales vacíos sin futuro comercial, el incentivo a la reubicación de empresas actualmente instaladas en viviendas registrales y la facilitación de segregaciones de pisos muy grandes, superiores a 150 m2, en viviendas más pequeñas y adaptadas a las nuevas estructuras familiares.

Asimismo, se propone revisar al alza la densidad poblacional máxima permitida en determinadas ciudades y barrios, así como apostar de forma decidida por la mejora de la movilidad ferroviaria y las infraestructuras de transporte para redistribuir la demanda residencial más allá de las grandes ciudades.

Conclusión

Según Idealista, aunque algunas de estas medidas implican una menor recaudación a corto plazo, resulta imprescindible abordarlas ante un problema que se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos. El mercado del alquiler exige soluciones estructurales, estables y de largo plazo que aporten equilibrio y seguridad tanto a propietarios como a inquilinos.

Numerosos propietarios estarían dispuestos incluso a reducir la renta en torno a un 5% respecto al contrato anterior si a cambio contaran con un entorno fiscal y jurídico más favorable.