Cuando Hacienda revisa el valor de una vivienda o de cualquier otro inmueble, no todo vale. El Tribunal Supremo lo ha recordado recientemente al consolidar y precisar los límites de la llamada comprobación de valores, uno de los procedimientos más habituales y conflictivos en materia tributaria.

Según explica Idealista, la sentencia nº 1482/2025, de 19 de noviembre, establece un criterio importante: la Administración tributaria debe justificar de forma expresa, y antes de iniciar cualquier actuación, por qué decide comprobar el valor declarado por el contribuyente. No basta con hacerlo después ni con apoyarse únicamente en un informe técnico posterior.

Esta exigencia está directamente vinculada con el sistema de autoliquidación que rige el sistema tributario español. En este modelo, la declaración del contribuyente tiene una presunción inicial de validez y no puede ser cuestionada automáticamente por la Administración sin una motivación previa. La resolución del Tribunal Supremo refuerza una línea jurisprudencial ya existente y aumenta la seguridad jurídica de quienes compran o venden un inmueble.

La comprobación de valores: qué es y cuándo puede iniciarse

La comprobación de valores es el mecanismo que utiliza la Administración para revisar si el valor declarado en determinados impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), se corresponde con el valor real del bien.

Este procedimiento está detrás de muchas liquidaciones complementarias que llegan al contribuyente meses o incluso años después de haber firmado una compraventa. Es especialmente frecuente en operaciones inmobiliarias.

La legislación permite a Hacienda comprobar el valor real de los bienes cuando este determina la base imponible del impuesto. Sin embargo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo insiste en un matiz esencial: esa facultad no puede ejercerse de forma automática ni sin una explicación previa.

Por tanto, cuando la Administración pretende revisar el valor declarado, debe justificar previamente por qué lo pone en duda. Esta motivación resulta obligatoria, especialmente cuando se utiliza un dictamen pericial como medio de comprobación del valor, independientemente de la forma en que se inicie el procedimiento.

¿Puede un dictamen pericial justificar el inicio de la comprobación?

El Tribunal Supremo descarta que la notificación de una propuesta de liquidación acompañada de un dictamen pericial de la Administración sirva como justificación del inicio del procedimiento.

La razón es clara: el informe pericial forma parte de la propia actividad de comprobación. No explica por qué se decide revisar el valor declarado, sino que constituye directamente la comprobación.

Antes de encargar o utilizar ese informe, la Administración debe explicar qué motivos le llevan a considerar que el valor declarado no coincide con el valor real del inmueble. Debe señalar las razones concretas que justifican el inicio del procedimiento y los indicios que hacen dudar de la autoliquidación presentada.

Esta obligación se aplica independientemente del método de valoración utilizado y de la forma elegida para iniciar el procedimiento administrativo.

Cuándo se inicia realmente el procedimiento de comprobación de valores

Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es que aclara cuándo comienza realmente el procedimiento de comprobación de valores.

El Tribunal Supremo lo establece con claridad: el procedimiento se inicia materialmente en el momento en que la Administración solicita un dictamen pericial para verificar el valor del inmueble. No es válido retrasar artificialmente ese inicio a un momento posterior.

Desde ese instante ya se están realizando actuaciones administrativas que afectan al contribuyente. Por ello, la Administración debe notificar formalmente el inicio del procedimiento, informar sobre su alcance y explicar los motivos que justifican la comprobación.

Si no existe esa motivación previa, pueden verse afectados derechos fundamentales del obligado tributario recogidos en el artículo 34 de la Ley General Tributaria. Entre ellos, el derecho a ser informado desde el inicio del procedimiento, a conocer el alcance de las actuaciones administrativas y a que estas se desarrollen dentro de los plazos legales.

Además, la falta de motivación previa puede afectar directamente a la validez de la liquidación posterior. En muchos casos permite impugnar la actuación administrativa desde su inicio, sin necesidad de discutir el contenido técnico de la valoración realizada.

La notificación conjunta de liquidación y valoración y sus límites

La Ley General Tributaria permite que Hacienda notifique conjuntamente la propuesta de liquidación y la valoración del inmueble cuando ya dispone de toda la información necesaria.

Sin embargo, el Tribunal Supremo aclara que esta posibilidad no elimina la obligación de motivar previamente el inicio del procedimiento.

En otras palabras, la Administración no puede comprobar el valor del inmueble, guardar silencio sobre las razones de esa actuación y comunicarlo todo al contribuyente únicamente cuando la liquidación ya está preparada.

La motivación previa no es un simple trámite formal. Se trata de una garantía fundamental dentro del procedimiento tributario.

Consecuencias de no justificar el inicio de la comprobación de valores

Cuando la Administración no justifica previamente la necesidad de iniciar la comprobación de valores, la consecuencia habitual es la anulación de la liquidación.

Esto ocurre porque se vulneran derechos esenciales del contribuyente, como el derecho a ser informado desde el inicio del procedimiento, a conocer la naturaleza y alcance de las actuaciones administrativas y a que estas se tramiten respetando los plazos establecidos por la ley.

Una doctrina consolidada del Tribunal Supremo

Con esta sentencia, el Tribunal Supremo lanza un mensaje claro tanto para los contribuyentes como para la Administración: Hacienda puede comprobar valores, pero no puede hacerlo de forma automática ni arbitraria.

La motivación previa es el elemento que legitima la actuación administrativa. Además, activa desde el primer momento los derechos del obligado tributario y permite que el contribuyente pueda defenderse con pleno conocimiento de las actuaciones que se están realizando.

Para quienes compran o venden una vivienda, esta doctrina refuerza la seguridad jurídica y establece un límite a las liquidaciones sorpresa basadas en valoraciones realizadas con posterioridad y sin una explicación previa.

Esto no significa que desaparezca la potestad de comprobación de valores. La Administración sigue teniendo la capacidad de revisar los valores declarados, tal como reconoce la Ley General Tributaria.

Lo que exige el Tribunal Supremo es que esta facultad se ejerza con transparencia, motivación y respeto a los derechos del contribuyente desde el inicio del procedimiento.

La sentencia tampoco ampara conductas fraudulentas ni declaraciones ficticias de valor. Si existen indicios reales de infravaloración o simulación, la Administración puede y debe actuar. Pero está obligada a explicar esos indicios antes de iniciar la comprobación, y no construirlos posteriormente para justificar su actuación.

Gracias a Idealista hemos podido analizar en detalle este importante cambio en materia fiscal que afecta directamente a quienes compran o venden una vivienda.