El mercado inmobiliario español vuelve a tensionarse y cada vez más propietarios deciden vender sus viviendas con inquilinos dentro. La duda más habitual es: ¿qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el propietario vende la vivienda?

Qué dice la ley sobre la venta de una vivienda alquilada

Según Idealista, la respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador y establece los límites para que los contratos sigan vigentes tras la venta. Este artículo es una garantía esencial de estabilidad para miles de arrendatarios.

Protección del inquilino cuando se vende la vivienda

La ley dispone que el comprador de una vivienda arrendada queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador original durante los cinco primeros años del contrato —o siete si el arrendador es persona jurídica—, conozca o no la existencia del arrendamiento.

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, o si el comprador conocía la existencia del alquiler antes de la venta, deberá respetar la duración pactada.

Por el contrario, si el comprador desconocía el arrendamiento y cumple los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo estará obligado durante los cinco o siete años mínimos. En ese caso, el vendedor debe indemnizar al inquilino con una mensualidad por cada año que exceda de ese plazo.

¿Puede el nuevo propietario subir el alquiler?

El nuevo propietario no puede modificar las condiciones pactadas en el contrato de alquiler vigente. Solo podrá revisar la renta en los términos previstos en dicho contrato, por ejemplo, aplicando la actualización anual según el índice pactado.
No puede imponer un nuevo precio ni añadir gastos no contemplados inicialmente.

¿Qué ocurre con los suministros y pagos domiciliados?

Los contratos de luz, agua, gas o internet suelen estar a nombre del inquilino, por lo que no se ven afectados por la venta.
Si estaban domiciliados en la cuenta del antiguo propietario, se deben actualizar los datos de facturación, pero en ningún caso se pueden cortar los suministros por el cambio de titularidad.

Venta con cláusula de extinción del arrendamiento

Las partes pueden acordar que la venta de la vivienda extinga el contrato, pero esa cláusula solo será válida después de los cinco o siete años mínimos que marca la LAU.
Antes de ese periodo, cualquier pacto que permita extinguir el contrato por venta será nulo por vulnerar los derechos del arrendatario (artículo 6 LAU).

Pasado ese tiempo, el contrato podrá extinguirse sin indemnización, salvo que se hubiera pactado una duración superior.

Cómo notificar al inquilino la venta

No existe un modelo único, pero la notificación debe hacerse por escrito, preferiblemente mediante burofax o cualquier medio que acredite su recepción.
Esta comunicación no implica el fin del contrato, sino que informa del cambio de titularidad para que el inquilino sepa a quién debe pagar el alquiler.

Si el propietario quiere vivir en la vivienda

El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes del fin del contrato por necesidad, y si esa posibilidad figura en el contrato original (artículo 9.3 LAU).
Debe notificarlo con al menos dos meses de antelación y justificar que la vivienda será su residencia habitual o la de un familiar en primer grado.

Si recupera la vivienda y no la ocupa en tres meses, el inquilino podrá volver a ocuparla o exigir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

El nuevo propietario solo podrá invocar esta cláusula si ya estaba incluida en el contrato inicial, nunca de forma sobrevenida. Por eso, conviene incluirla desde el principio, incluso si no se prevé usar la vivienda personalmente.

Derecho de tanteo y retracto del inquilino

El inquilino tiene derecho preferente de compra (tanteo y retracto), según el artículo 25 de la LAU, salvo que haya renunciado expresamente en el contrato.
La notificación de venta debe indicar precio y condiciones, concediendo 30 días naturales al inquilino para decidir si ejercer su derecho.

Este derecho no aplica en ventas en bloque, como la transmisión de un edificio completo o de varias viviendas a un único comprador.

Contratos firmados antes de marzo de 2019

Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 se rigen por la versión de la LAU vigente en la fecha de su firma.
Los celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 tenían una duración mínima de tres años según la Ley 4/2013, con posibilidad de prórroga.

En esos casos, el comprador quedará subrogado en el contrato si estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta o si conocía su existencia.
Si no estaba inscrito, se aplicará el artículo 1571 del Código Civil, que permite resolver el contrato con tres meses de preaviso e indemnización al inquilino.

Conclusión: seguridad jurídica y equilibrio

El artículo 14 de la LAU garantiza seguridad jurídica tanto al comprador como al inquilino.
En un mercado donde cada detalle cuenta, conocer esta normativa puede evitar conflictos y asegurar una compraventa transparente.

Antes de invertir en una vivienda alquilada, solicita siempre una copia del contrato de arrendamiento y revisa su duración, inscripción y cláusulas.
Solo así podrás comprar con total seguridad y previsión.