Vender una vivienda no consiste simplemente en restar el antiguo precio de compra al importe que ofrece el comprador. Los gastos asociados a ambas operaciones, las mejoras realizadas en el inmueble, el tiempo durante el que se ha residido en él e incluso el método utilizado para calcular determinados impuestos pueden cambiar considerablemente la factura fiscal.

Por eso, antes de firmar una venta conviene revisar qué impuestos se aplican, cómo se calcula realmente la ganancia y qué exenciones pueden utilizarse legalmente para evitar pagar más de lo necesario.

Según informa La Vanguardia, para un particular residente fiscal en España y sujeto al régimen común, la venta de una vivienda suele implicar principalmente dos impuestos: el IRPF, cuando existe una ganancia patrimonial, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

Ambos tienen cálculos y plazos diferentes. Además, que no exista beneficio a efectos de uno de ellos no significa necesariamente que tampoco exista obligación respecto al otro. El País Vasco y Navarra, por su parte, cuentan con normativa foral propia.

“La principal carga para el vendedor es el IRPF, ya que Hacienda considera que puede haberse obtenido una ganancia patrimonial”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas.

Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, coincide en que la venta obliga a examinar “dos impuestos principales: el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.

Primer paso: calcular cuánto costó realmente la vivienda

Uno de los primeros errores que pueden cometerse al calcular los impuestos de una venta es comparar directamente el precio al que se compró la vivienda con el precio al que se ha vendido.

El IRPF no se calcula directamente sobre el dinero recibido por el vendedor. La ganancia o pérdida patrimonial se obtiene de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, después de aplicar los ajustes admitidos por la normativa.

Por este motivo, conservar las facturas y justificantes relacionados con la compra, las reformas y la posterior venta puede resultar determinante para calcular correctamente la ganancia.

“Esa ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, teniendo en cuenta gastos e impuestos soportados tanto en la compra como en la venta”, señala Jurado.

Al precio pagado originalmente por la vivienda pueden añadirse determinados tributos y gastos inherentes a la adquisición, como los gastos de notaría y registro o el impuesto satisfecho al comprar. También puede incorporarse el coste acreditado de inversiones y mejoras realizadas en el inmueble.

Los intereses derivados de la financiación no se incluyen.

Por otra parte, del precio de venta pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido asumidos por el vendedor.

De Grado destaca que aquí se encuentra una de las principales oportunidades para evitar pagar más impuestos de los necesarios: “El valor de adquisición se puede incrementar con los gastos que se pagaron en la compra y con las reformas y mejoras realizadas. Y el valor de transmisión se puede reducir con gastos de la venta, como los honorarios de la inmobiliaria o la plusvalía municipal”.

No todas las reformas pueden añadirse al valor de adquisición

Haber realizado obras en una vivienda no significa que todas puedan utilizarse automáticamente para aumentar su valor de adquisición.

La normativa se refiere específicamente a inversiones y mejoras, no a cualquier reparación o gasto habitual de mantenimiento. Además, el contribuyente debe poder acreditar tanto la naturaleza de esas actuaciones como su importe.

“Es muy importante contar con justificante documental de todas ellas”, recalca De Grado.

Escrituras, liquidaciones tributarias, facturas completas y justificantes de pago deben conservarse. Una estimación del coste de una reforma sin documentación que la respalde no permite aumentar el valor de adquisición.

Si después de realizar todos los ajustes correspondientes el resultado es negativo, la operación no genera una cuota positiva en el IRPF.

La pérdida debe integrarse en la declaración y puede compensarse conforme a las reglas aplicables a la base del ahorro. “Solo se paga por las ganancias”, resume De Grado.

¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda?

Siempre según La Vanguardia, cuando existe una ganancia patrimonial, esta se incorpora a la base del ahorro.

La escala vigente aplica tipos progresivos:

• 19% para los primeros 6.000 euros.
• 21% entre 6.000 y 50.000 euros.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros.
• 27% entre 200.000 y 300.000 euros.
• 30% a partir de 300.000 euros.

Esto significa que no se aplica un único porcentaje sobre toda la ganancia obtenida. Cada tramo tributa al tipo que le corresponde.

Reinvertir en otra vivienda habitual puede reducir el IRPF

Una de las vías más relevantes para reducir o incluso eliminar la tributación por la ganancia obtenida es la reinversión en una nueva vivienda habitual.

“Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra casa que también será tu vivienda, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente”, explica Jurado.

Para aplicar esta exención, la normativa exige reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual o en su rehabilitación.

El plazo establecido es de dos años, contados de fecha a fecha. Además, la nueva vivienda puede haberse adquirido después de vender la anterior o durante los dos años anteriores a la venta.

Si únicamente se reinvierte una parte del importe exigido, la exención también será parcial y se aplicará proporcionalmente. No quedará exenta automáticamente toda la ganancia.

Existe además una particularidad cuando todavía queda una hipoteca pendiente sobre la vivienda transmitida. El reglamento permite descontar el principal pendiente para determinar, exclusivamente a efectos de esta exención, el importe total que debe reinvertirse.

Por tanto, reinvertir en otra vivienda habitual puede permitir que la ganancia obtenida quede exenta, pero es necesario cumplir correctamente los requisitos y los plazos establecidos.

La regla del 3-2-1 para la vivienda habitual

De Grado utiliza una fórmula sencilla para recordar algunos de los principales plazos relacionados con esta exención: “Es la regla del 3-2-1: tres años de residencia para que la vivienda tenga, con carácter general, la consideración de habitual; dos años para reinvertir; y un año para ocupar efectivamente la nueva vivienda”.

La regla es útil como referencia, aunque existen matices que deben tenerse en cuenta.

El requisito general de residencia continuada durante tres años admite excepciones cuando concurren determinadas circunstancias que obligan necesariamente a cambiar de domicilio.

Por otro lado, la nueva vivienda debe ser ocupada de forma efectiva y permanente, con carácter general, dentro de los doce meses posteriores a su adquisición o a la finalización de las obras.

La vivienda anterior también puede mantener la consideración de habitual a efectos de esta exención si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a su transmisión.

“La operación debe revisarse antes de firmar, no cuando llega la campaña de la renta”, advierte De Grado.

Además, si la reinversión no se completa durante el mismo año en el que se produce la venta, el contribuyente debe dejar constancia en su declaración de la intención de realizarla dentro del plazo establecido legalmente.

Mayores de 65 años: cuándo la venta puede quedar exenta

Los propietarios mayores de 65 años cuentan con un régimen especialmente favorable cuando venden su vivienda habitual.

“Los mayores de 65 años pueden quedar exentos si venden su vivienda habitual”, señala Jurado.

En este supuesto no es necesario utilizar el dinero obtenido para comprar otra vivienda ni constituir una renta vitalicia.

La exención también puede alcanzar la transmisión de la nuda propiedad cuando el vendedor se reserva el usufructo vitalicio.

A estos efectos, la vivienda puede considerarse habitual si tenía esa condición en el momento de producirse la venta o si la había tenido en algún momento durante los dos años anteriores.

¿Qué ocurre si un mayor de 65 años vende una vivienda que no es habitual?

La situación cambia cuando el inmueble vendido no constituye la vivienda habitual.

En ese caso, tener más de 65 años no elimina automáticamente la tributación de la ganancia. Sin embargo, existe otra posibilidad para conseguir la exención.

“La ganancia puede quedar exenta si el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia a favor del vendedor, con el límite de 240.000 euros”, explica Jurado.

De Grado precisa que la renta vitalicia asegurada debe constituirse, con carácter general, durante los seis meses posteriores a la transmisión.

El límite de 240.000 euros es acumulado por contribuyente. Por tanto, no se renueva cada vez que se realiza una nueva venta.

Si se reinvierte una cantidad inferior al importe percibido, únicamente quedará exenta la parte proporcional correspondiente de la ganancia.

El contrato de renta vitalicia debe cumplir también determinados requisitos relacionados con la periodicidad, el inicio y la evolución de las prestaciones. Por este motivo, conviene revisar las condiciones concretas del producto antes de contratarlo.

Plusvalía municipal: no basta con saber si vendiste el piso más caro

El segundo gran impuesto que debe revisar el vendedor es la plusvalía municipal.

Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano, no la revalorización completa de la vivienda.

En una compraventa ordinaria, el sujeto pasivo es generalmente la persona que transmite el inmueble.

La declaración debe presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la operación, aunque cada ayuntamiento establece en su ordenanza el procedimiento concreto y determina si se utiliza un sistema de declaración o de autoliquidación.

“La plusvalía municipal permite dos formas de determinar la base: el método objetivo y el que atiende al incremento real”, explica De Grado.

El método objetivo aplica al valor catastral del suelo un coeficiente relacionado con el periodo durante el cual se ha mantenido la propiedad.

El segundo método analiza el incremento real atribuible al terreno a partir de los valores de adquisición y transmisión.

Vender por debajo del precio de compra no elimina automáticamente la plusvalía

Esta diferencia entre métodos es importante.

Vender una vivienda por un precio total inferior al que se pagó originalmente suele ser un indicio de que podría no existir incremento de valor, pero la prueba legal para la plusvalía se realiza específicamente sobre el suelo.

Cuando el inmueble incluye una construcción, la normativa aplica a los valores de compra y venta la proporción que representa el valor catastral del terreno respecto al valor catastral total del inmueble.

Además, para realizar esta comparación municipal no se añaden ni se descuentan los gastos e impuestos asociados a las operaciones.

El vendedor debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten tanto la compra como la venta para acreditar que no se produjo un incremento.

Conviene comparar los dos métodos de cálculo

Cuando sí existe incremento de valor, resulta conveniente calcular la plusvalía utilizando los dos métodos disponibles.

“Una acción que podemos llevar a cabo activamente es comprobar cuál de los dos métodos sale más a cuenta”, afirma De Grado.

Si el incremento real acreditado resulta inferior a la base calculada mediante el sistema objetivo, la legislación permite utilizar como base imponible ese incremento inferior, siempre a instancia del contribuyente.

También debe revisarse la ordenanza municipal correspondiente.

Lo que no debe darse por supuesto es que exista una bonificación por el simple hecho de que el inmueble vendido sea la vivienda habitual.

En las compraventas ordinarias no existe una bonificación estatal general por este motivo. La Ley de Haciendas Locales permite principalmente bonificaciones potestativas en determinadas transmisiones producidas por fallecimiento y en operaciones relacionadas con actividades declaradas de especial interés o utilidad municipal.

Atención si el vendedor no es residente fiscal en España

Todo el esquema anterior corresponde a un vendedor residente fiscal en España sujeto al IRPF.

Cuando el propietario no es residente fiscal en España, la situación cambia.

La ganancia obtenida debe declararse mediante el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Además, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio acordado como pago a cuenta del impuesto correspondiente al vendedor.

La plusvalía municipal también puede seguir siendo exigible.

En estos casos, cuando el transmitente es una persona física no residente, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente.

Preparar la venta antes de firmar puede evitar pagar de más

Los dos especialistas coinciden en que el ahorro fiscal dentro de la legalidad depende principalmente de preparar correctamente la operación antes de vender, en lugar de intentar corregirla posteriormente.

“Antes de vender una vivienda conviene planificar, asesorarse y tomar decisiones informadas”, resume De Grado.

Jurado insiste en tres cuestiones: calcular correctamente la ganancia, conservar todos los justificantes y comprobar si se cumplen los requisitos para aplicar alguna de las exenciones disponibles.

En una operación de importe elevado, revisar estos aspectos antes de acudir a la notaría puede evitar errores de cálculo, incumplimientos de plazos y una factura fiscal superior a la que realmente corresponde.

Gracias a La Vanguardia hemos repasado los principales aspectos fiscales que conviene conocer antes de vender una vivienda.