La regulación de los precios del alquiler ha conseguido moderar el crecimiento de las rentas en Cataluña. Sin embargo, también ha coincidido con una importante pérdida de dinamismo en el mercado del alquiler residencial.

Así lo reconoce la propia Generalitat en su Informe anual de la economía catalana, donde advierte de una clara desaceleración del mercado, especialmente en Barcelona y en los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.

Los datos reflejan una realidad compleja: aunque los precios han aumentado menos en las zonas reguladas, el número de nuevos contratos de alquiler ha caído de forma significativa.

Los contratos de alquiler caen un 36 % en cuatro años

Según los datos recogidos en el informe, los nuevos contratos de alquiler habitual han pasado de 167.842 en 2021 a 108.057 en 2025, lo que representa un descenso cercano al 36 % en apenas cuatro años.

También se ha reducido de forma importante el saldo neto anual de contratos, que ha pasado de 27.536 en 2021 a únicamente 8.895 en 2025.

Aunque el saldo continúa siendo positivo y, por tanto, no puede afirmarse que haya disminuido el número total de contratos vigentes, la propia Administración reconoce una “fuerte desaceleración” del crecimiento del mercado del alquiler tradicional.

El control de precios entró en vigor en marzo de 2024

Los límites a las rentas comenzaron a aplicarse en Cataluña el 16 de marzo de 2024, coincidiendo con la declaración de los primeros municipios como zonas de mercado residencial tensionado.

El objetivo de esta regulación era contener el incremento de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda en aquellas áreas donde la demanda supera ampliamente a la oferta.

Los alquileres suben menos, pero la oferta pierde fuerza

Según el informe, entre 2024 y 2025 los precios del alquiler aumentaron un 2 % en las zonas tensionadas, frente al 6,1 % registrado en el resto de Cataluña.

Aun así, la Generalitat pide prudencia antes de atribuir este comportamiento exclusivamente a la regulación de precios.

El propio documento reconoce que el periodo analizado todavía es demasiado corto para establecer una relación causal definitiva entre la intervención del mercado y la evolución de las rentas.

Además, señala que el resultado final dependerá de diversos factores, como:

• La evolución de la oferta disponible.
• La movilidad residencial.
• El posible traslado de viviendas hacia otras modalidades de alquiler.

Parte de la oferta se desplaza hacia otras fórmulas

Precisamente este era uno de los efectos que venían advirtiendo propietarios, agencias inmobiliarias y diferentes organizaciones del sector.

Limitar el precio de los contratos puede contener el incremento de las rentas de las viviendas reguladas, pero también puede reducir el interés de muchos propietarios por incorporar nuevos inmuebles al mercado tradicional.

El informe reconoce que parte de la pérdida de dinamismo podría estar relacionada con el traslado de viviendas hacia modalidades con mayor flexibilidad, como:

• Alquiler de temporada.
• Alquiler por habitaciones.
• Coliving.

Barcelona refleja claramente este cambio

Barcelona es uno de los mejores ejemplos de esta transformación del mercado.

Actualmente, alquilar una habitación en la ciudad ronda los 600 euros mensuales, aproximadamente el doble que hace diez años.

Al mismo tiempo, el número de habitaciones gestionadas por empresas especializadas se ha multiplicado por diez en apenas cinco años.

La Generalitat espera que la Ley 11/2025 limite el uso de estas fórmulas cuando se utilicen para eludir la regulación del alquiler residencial.

No obstante, el propio informe admite que su eficacia dependerá de la capacidad de las administraciones para inspeccionar y sancionar los posibles incumplimientos.

La demanda sigue creciendo mucho más rápido que la oferta

Más allá del control de precios, el informe pone el foco en un problema estructural.

Entre 2013 y 2025, el número de hogares que viven de alquiler aumentó en aproximadamente 250.000, mientras que las familias propietarias descendieron en unas 90.000.

Sin embargo, la construcción de vivienda nueva continúa siendo insuficiente para absorber esa demanda creciente.

Como consecuencia, muchas familias que no pueden acceder a la compra se ven obligadas a competir por un parque de viviendas de alquiler cada vez más limitado.

Los jóvenes y los hogares extranjeros son los más afectados

La presión del mercado del alquiler afecta especialmente a determinados colectivos.

Según los datos de la Generalitat:

• El 50 % de los hogares encabezados por personas de entre 18 y 29 años vive de alquiler.
• El porcentaje alcanza el 41 % entre quienes tienen entre 30 y 44 años.
• El 57 % de los hogares cuyo cabeza de familia ha nacido en el extranjero reside en una vivienda alquilada.

Esta situación incrementa las dificultades para acceder a una vivienda estable y agrava las desigualdades existentes.

El coste de la vivienda sigue condicionando el poder adquisitivo

El informe también destaca que el elevado coste de la vivienda continúa absorbiendo buena parte de las mejoras económicas registradas durante la última década.

Actualmente, uno de cada tres inquilinos que paga un alquiler de mercado se sitúa por debajo del umbral de la pobreza, una proporción que triplica la registrada entre los propietarios.

Más vivienda asequible, la clave para equilibrar el mercado

La principal conclusión del informe introduce un matiz importante en el debate sobre la regulación de precios.

Los límites al alquiler pueden aliviar temporalmente el esfuerzo económico de quienes consiguen acceder a un contrato regulado, pero no resuelven por sí solos el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda.

La propia Generalitat reconoce que la eficacia de estas medidas dependerá, a largo plazo, de aumentar significativamente el parque de vivienda asequible, tanto público como privado y protegido.

Sin un incremento real de la oferta disponible, el mercado podría seguir perdiendo viviendas destinadas al alquiler habitual mientras continúan creciendo modalidades alternativas, generalmente más caras o con menor estabilidad para los inquilinos.

Conclusión

El balance realizado por la Generalitat muestra que la regulación del alquiler ha contribuido a moderar el crecimiento de los precios, pero también ha coincidido con una reducción significativa de la actividad en el mercado del alquiler residencial.

Aunque todavía es pronto para establecer conclusiones definitivas, el propio informe reconoce que el éxito de estas políticas dependerá no solo del control de precios, sino también de la capacidad para aumentar la oferta de vivienda asequible y responder al crecimiento de la demanda.