Al comprar o vender una vivienda en España en 2026 es imprescindible conocer con antelación los impuestos que intervienen en la operación para evitar sorpresas con la Agencia Tributaria. Desde el IVA y el ITP hasta la plusvalía municipal o el IRPF, la fiscalidad inmobiliaria varía en función de si se trata de una vivienda nueva, de segunda mano o de la vivienda habitual.

En esta guía analizamos, con datos de Idealista y la colaboración de expertos en fiscalidad, los principales tributos que afectan tanto a compradores como a vendedores de vivienda en 2026.

¿Qué impuestos debe pagar el comprador de una vivienda en España?

Vivienda nueva: IVA e IAJD

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

• 10%: tipo general aplicable a la mayoría de viviendas nuevas, incluyendo hasta dos plazas de garaje y un trastero.
• 4%: tipo superreducido para viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Grava determinados documentos notariales con contenido económico que se inscriben en el Registro de la Propiedad. El tipo impositivo depende de cada Comunidad Autónoma y puede alcanzar hasta el 1,5% de la base imponible.

Desde 2018, cuando la operación incluye hipoteca, este impuesto corre a cargo de la entidad bancaria.

Vivienda de segunda mano: ITP

En la compra de una vivienda usada no se paga IVA, sino el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

El tipo impositivo suele situarse entre el 6% y el 10%, según la Comunidad Autónoma. En Cataluña, por ejemplo, puede alcanzar el 20% cuando el comprador es un gran tenedor con cinco o más viviendas en la misma zona tensionada.

Otros gastos vinculados a la compra

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual que, si la compraventa se realiza a mitad de año, suele prorratearse entre comprador y vendedor.
• Notaría, registro y gestoría: no son impuestos, pero sí costes obligatorios asociados a la operación.

¿Qué impuestos debe pagar el vendedor de una vivienda en España?

IRPF por la venta del inmueble

Si el vendedor es residente fiscal en España, debe declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la venta.

La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de compra, incluyendo gastos y mejoras debidamente justificadas.

• Ganancia patrimonial: tributa en la base del ahorro según los tramos vigentes.
• Pérdida patrimonial: puede compensarse con otras ganancias en los cuatro ejercicios fiscales siguientes.

No residentes
El comprador está obligado a retener el 3% del valor de la transmisión y a ingresarlo mediante el modelo 211. El vendedor puede solicitar la devolución si la retención supera el impuesto final a pagar.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor catastral del suelo desde la adquisición hasta la venta.

Si se acredita que no ha existido ganancia, es posible solicitar la no sujeción o la devolución del impuesto, conforme a la normativa vigente.

Deducciones y exenciones fiscales en la compraventa de vivienda

Deducción por inversión en vivienda habitual

Aplicable únicamente a viviendas adquiridas antes de 2013. Permite deducir hasta el 10,05% de los pagos de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.
En casos de discapacidad, el límite puede ampliarse hasta 12.080 euros.

Exención por reinversión en vivienda habitual

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.

El plazo para reinvertir es de dos años, antes o después de la venta.

Exención para mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años están exentas de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda habitual.

Esta exención no se aplica a la plusvalía municipal, que debe abonarse igualmente.

Recomendaciones para compradores y vendedores

• Contar siempre con el asesoramiento de un profesional especializado en fiscalidad inmobiliaria.
• Revisar la normativa autonómica vigente antes de firmar la operación.
• Planificar con antelación la compraventa para optimizar la carga fiscal de forma legal.

Conclusión

Comprar o vender una vivienda en España en 2026 exige conocer en detalle la fiscalidad inmobiliaria. IVA, ITP, IRPF y plusvalía municipal son impuestos clave que pueden influir de manera significativa en el resultado económico de la operación.

Una correcta planificación fiscal y el apoyo de un asesor experto permiten cumplir con la normativa, evitar errores y optimizar el coste total de cualquier transacción inmobiliaria.