Cuando se vende una vivienda que en su día estuvo alquilada, es obligatorio declarar en el IRPF la ganancia patrimonial, que resulta de comparar el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión. Sin embargo, muchos contribuyentes desconocen que el valor de adquisición debe reducirse por la amortización practicada durante el tiempo que la vivienda estuvo arrendada, lo que puede suponer un incremento relevante de la ganancia patrimonial por la que hay que tributar.

Según Idealista, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cuál es el porcentaje máximo y mínimo de amortización aplicable, permitiendo al contribuyente utilizar una amortización inferior al 3 % anual, porcentaje que Hacienda aplica de forma automática para reducir el valor de adquisición e incrementar la tributación.

Nos encontramos ante una resolución de gran importancia práctica para quienes alquilan inmuebles y posteriormente los venden. Por ello, este artículo aborda las principales dudas que surgen tras la publicación de esta sentencia.

La amortización de un inmueble alquilado en el IRPF

La amortización de un inmueble alquilado es uno de los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Está regulada en el artículo 23.1.b de la Ley del IRPF y no puede superar el 3 % del valor de adquisición, considerando únicamente el valor de la construcción y excluyendo el valor del suelo.

Muchos propietarios aplican esta amortización para reducir el rendimiento neto del alquiler y, en consecuencia, pagar menos impuestos durante los años en los que el inmueble está arrendado.

¿Cuál es el problema? ¿Qué está comprobando Hacienda?

La Administración está regularizando a muchos contribuyentes en el momento de la venta del inmueble alquilado. El motivo es que el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF establece que el valor de adquisición debe minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de que esta se haya deducido efectivamente como gasto.

Por ello, Hacienda exige que se reduzca el valor de adquisición del inmueble en el importe de la amortización, incluso cuando el contribuyente no la haya deducido durante el arrendamiento.

Como consecuencia, una amortización que durante años permitió reducir impuestos por el alquiler, se convierte en un factor que incrementa la ganancia patrimonial al vender la vivienda.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre el porcentaje de amortización?

El problema surge porque Hacienda venía imponiendo de forma obligatoria el porcentaje máximo del 3 % para calcular la amortización, tanto a contribuyentes que no amortizaron como a quienes aplicaron un porcentaje inferior.

Siempre según Idealista, el Tribunal Supremo ha rechazado este criterio y ha fijado doctrina de interés casacional, estableciendo que el contribuyente no está obligado a aplicar la amortización máxima del 3 %, sino que puede aplicar una amortización inferior siempre que encaje dentro del concepto de amortización mínima del artículo 35 de la Ley del IRPF y esté debidamente fundamentada.

En el caso analizado, la contribuyente había amortizado por debajo del 3 % conforme a la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998, y el Supremo le permite trasladar esa amortización al cálculo de la ganancia patrimonial, frente al criterio de Hacienda.

¿Qué porcentaje de amortización conviene aplicar mientras el inmueble está alquilado?

Cada contribuyente debe hacer números, pero en muchos casos resulta más interesante aplicar una amortización reducida durante el arrendamiento que aplicar el máximo del 3 % y verse penalizado fiscalmente en el momento de la venta.

Esta estrategia puede ser especialmente recomendable cuando se trata de una vivienda alquilada, y durante el arrendamiento se ha aplicado la reducción del 50 % del rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Casos prácticos según la sentencia del Supremo

• Si amortizaste por debajo del 3 % durante el arrendamiento
  Puedes trasladar ese mismo porcentaje al cálculo de la ganancia patrimonial, siempre que se ajuste al concepto de amortización mínima y esté justificado legalmente.
• Si amortizaste al 3 % durante el alquiler
  No es posible aplicar una amortización inferior al vender el inmueble. La amortización declarada vincula al contribuyente.
• Si nunca practicaste amortización mientras estuvo alquilado
  Deberás computar la amortización mínima al calcular la ganancia patrimonial. Siguiendo el criterio del Supremo, puede ser inferior al 3 %, siempre que esté debidamente fundamentada.
• Si vendiste el inmueble sin computar la amortización
  Existe un alto riesgo de regularización por parte de Hacienda. No obstante, en el procedimiento podría defenderse la aplicación de una amortización mínima inferior al 3 %, si no se dedujo previamente dicho porcentaje máximo.