El Parlament de Cataluña ha aprobado este jueves la regulación del alquiler de temporada y del alquiler por habitaciones, tras salir adelante el proyecto de ley del Decreto 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.

Según Idealista, esta nueva regulación establece que los arrendamientos de temporada que no tengan una finalidad estrictamente vacacional, recreativa o de ocio —como los alquileres temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o asistencia médica— quedarán sujetos al régimen protector de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tal y como explica el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius, estos contratos pasarán a estar sometidos a la normativa relativa al pacto y actualización de la renta, la prestación de fianza, el incremento de renta por mejoras y la repercusión de gastos generales. De este modo, aunque se trate de arrendamientos de uso distinto del de vivienda, les será aplicable la normativa de contención de rentas cuando se ubiquen en zonas de mercado residencial tensionado, así como otras medidas de protección del arrendatario previstas en el Título II de la LAU.

A partir de la entrada en vigor de la ley, tanto los alquileres de temporada como los alquileres por habitaciones quedarán sujetos a los mismos límites a las subidas de precio que los contratos de vivienda habitual, tal y como prevé la Ley de Vivienda.
Solo quedarán excluidos de esta regulación los contratos de alquiler con fines turísticos o vacacionales.

Además, la norma regula de forma expresa el alquiler por habitaciones, estableciendo que la suma total de las rentas pactadas no podrá superar el precio máximo del alquiler de la vivienda completa.

Presunción de vivienda habitual y mayor carga de prueba

Siempre según Idealista, la nueva ley parte de una presunción general de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento, independientemente de su duración, se considerará de vivienda habitual salvo que el propietario acredite documentalmente la causa concreta de la temporalidad.

Esta exigencia afecta de lleno a un mercado real y necesario, especialmente en ciudades como Barcelona, donde el alquiler de temporada ha sido una fórmula habitual para estudiantes, profesionales desplazados y trabajadores extranjeros.

Para el despacho AF Legis, la principal consecuencia de la norma será un endurecimiento de la carga de la prueba para los propietarios. Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia del despacho, “la prueba del motivo será una causa de conflicto seguro, porque la Administración buscará todos los peros posibles y considerará que muchas no tienen la suficiente entidad”.

Riesgo de inseguridad jurídica y menor oferta

A ello se suma el riesgo de que, en caso de prórroga o encadenamiento de contratos, la vivienda pase automáticamente a considerarse habitual. “Esto ya ha sucedido en el mercado de vivienda habitual y llevará a la misma tendencia”, advierte Goenaga Llorca, quien alerta de un aumento de la inseguridad jurídica y la litigiosidad.

La regulación del alquiler por habitaciones también genera preocupación. Al limitar que la suma de las rentas no supere el precio máximo de la vivienda, la abogada considera que se trata de “un cambio estructural que provocará una disminución de este tipo de alquiler”, lo que podría dejar fuera del mercado a personas que solo podían acceder a esta modalidad por motivos económicos.

Tramitación parlamentaria y posibles recursos

La consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, ha sido la encargada de explicar el proyecto de ley, que llegó al debate final con enmiendas de Junts, PP y Vox, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns presentaron enmiendas conjuntas al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), solicitado por Junts y el PP.

El CGE avaló la constitucionalidad de la regulación del alquiler de temporada, aunque cuestionó la prórroga automática de las viviendas de protección oficial (VPO) en zonas tensionadas. No obstante, “el Tribunal Constitucional deberá pronunciarse, porque esta regulación entra en competencias estatales”, recuerda Goenaga Llorca, quien señala que el Parlamento español ya tramita una reforma de la LAU en el mismo sentido.

Otras medidas incluidas en la ley

El texto legal incorpora también medidas en materia de obra pública, urbanismo y vivienda, y modifica diversas normas, entre ellas la Ley del derecho a la vivienda, la Ley de Urbanismo y la normativa de mejora urbana, ambiental y social de barrios y villas.

Asimismo, establece que en los municipios con alta demanda residencial acreditada, el uso predominante de las viviendas sea el de residencia habitual y permanente, y supedita el alquiler de temporada a la existencia de un plan especial que justifique su interés público y social.

La ley crea además el registro de grandes tenedores, dependiente de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, una comisión de supervisión de contratos de arrendamiento, y otorga a los inspectores la condición de agentes de la autoridad.

Por último, Idealista destaca que el texto concreta la destinación de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl para incrementar los recursos públicos destinados a la construcción de vivienda protegida y amplía los supuestos en los que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.