¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son una garantía muy habitual en los contratos de compraventa de vivienda. Este mecanismo otorga a comprador y vendedor la posibilidad de desistir del contrato sin necesidad de justificar un incumplimiento.

En la práctica, funcionan como un sistema que protege a ambas partes: aseguran el cumplimiento de lo pactado y fijan las compensaciones económicas en caso de que alguna de ellas decida no continuar con la operación.

Las arras penitenciales están recogidas en el Código Civil y se han consolidado como una figura jurídica tradicional en las operaciones de compraventa. Su objetivo es dar seguridad tanto legal como económica a los firmantes del contrato.

Contenido básico de un contrato de arras penitenciales

En este documento deben incluirse datos esenciales como:

• La identificación de las partes contratantes.
• La información registral del inmueble.
• La descripción detallada de la vivienda.
• El precio total de la compraventa.
• La cantidad entregada en concepto de arras.
• Los plazos de pago.
• Las condiciones de desistimiento.
• Cualquier otra cláusula legal relevante para la transacción.

¿Son obligatorias las arras penitenciales?

Aunque son muy comunes, las arras penitenciales no son obligatorias. Un contrato de compraventa es plenamente válido incluso sin este tipo de cláusulas.

Eso sí, su uso es recomendable, ya que ofrecen mayor seguridad y claridad. Para que sean efectivas, deben estar claramente indicadas en el contrato y especificar de forma detallada en qué casos se devuelven o se retienen.

La validez del contrato no depende únicamente de la firma, sino también del cumplimiento de las obligaciones económicas que en él se estipulan.

Duración de un contrato de arras penitenciales

El plazo habitual de un contrato de arras oscila entre dos y seis meses desde la fecha de la firma. En ocasiones, este plazo puede ampliarse, por ejemplo:

• Cuando el comprador necesita más tiempo para conseguir financiación.
• Si requiere vender antes su vivienda actual.
• O cuando necesita margen adicional para la mudanza.

Para formalizar esta extensión de tiempo, es necesario firmar un anexo al contrato original con el nuevo plazo acordado.

Desistimiento en un contrato de arras penitenciales

Si desiste el comprador

Cuando el comprador decide no seguir adelante con la operación, pierde el dinero entregado en concepto de arras. Esta cantidad queda en manos del vendedor como compensación.

En algunos contratos se contemplan excepciones, como la denegación de la hipoteca (regulada por ley), trámites legales pendientes o condiciones resolutorias pactadas entre comprador y vendedor.

Si desiste el vendedor

En caso de que sea el vendedor quien incumpla el contrato, la ley le obliga a devolver el doble de lo recibido. Es decir, deberá reembolsar el importe entregado por el comprador más la misma cantidad adicional. De esta manera, ambas partes asumen un compromiso equilibrado y se refuerza la seriedad del acuerdo firmado.

¿Cuál es el importe habitual de las arras penitenciales?

Por lo general, la cifra más extendida corresponde al 10 % del precio total de la vivienda. Sin embargo, esta cantidad es negociable y puede modificarse según lo acuerden las partes.

El pago de las arras refleja el interés real del comprador en adquirir la vivienda y refuerza la garantía de la operación.

Tributación de las arras penitenciales

Un aspecto clave que muchos desconocen es cómo tributan las arras penitenciales. Mientras no se formalice la compraventa, el dinero entregado no genera obligación fiscal para el vendedor, ya que no constituye ganancia patrimonial.

Si hay desistimiento, la parte que pierde el dinero deberá declararlo como pérdida patrimonial en el IRPF, mientras que quien lo recibe debe reflejarlo como ganancia patrimonial.

Conclusión

El contrato de arras penitenciales es uno de los instrumentos más utilizados para dar seguridad en las operaciones de compraventa inmobiliaria. Una vez que se firma la escritura pública ante notario, las cantidades entregadas se descuentan del precio total del inmueble, quedando así perfeccionada la compraventa.