Al comprar o vender una vivienda en España, es fundamental conocer los impuestos que debes pagar para evitar sorpresas con Hacienda. Desde el IVA y el ITP hasta la plusvalía municipal o el IRPF, cada operación inmobiliaria conlleva obligaciones fiscales que varían según se trate de vivienda nueva, usada o de la residencia habitual.

En esta guía repasamos, con información de Idealista y el aporte de especialistas fiscales, los tributos más relevantes que afectan tanto a compradores como a vendedores.

¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda en España?

Vivienda nueva: IVA e IAJD

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
  • 10%: tipo general aplicable a la mayoría de viviendas nuevas, incluyendo hasta dos plazas de garaje y trastero.
  • 4%: tipo reducido para viviendas de protección oficial, régimen especial o promoción pública.
• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados):
  • Aplica a documentos notariales inscritos en el registro con valor económico.
  • El tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma y puede llegar hasta el 1,5% de la base imponible.
  • Desde 2018, en hipotecas este impuesto lo asumen las entidades financieras.

Vivienda de segunda mano: ITP

• En la compraventa de una vivienda usada no se aplica IVA, sino el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas).
• El porcentaje varía entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma.
• Ejemplo: en Cataluña el tipo es del 10%.

Otros gastos asociados a la compra

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): se paga cada año al ayuntamiento. En compras realizadas a mitad de año, lo habitual es prorratearlo entre comprador y vendedor.
• Gastos notariales, registrales y de gestoría: no son impuestos, pero forman parte de los costes obligatorios.

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda en España?

IRPF en la venta de vivienda

• Si eres residente en España, deberás declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
• El cálculo se realiza restando el precio de compra (más mejoras acreditadas) al precio de venta.
• Ganancia patrimonial positiva: tributa en la base imponible del ahorro según los tramos establecidos.
• Pérdida patrimonial: se puede compensar en los cuatro ejercicios siguientes.
• No residentes: el comprador retiene el 3% del valor de transmisión (modelo 211). El vendedor podrá solicitar devolución si la retención supera el impuesto real.

Plusvalía municipal

• Tributo local que grava el incremento del valor catastral del terreno.
• Si el precio de venta es inferior al de adquisición, puede solicitarse la exención.

Deducciones y exenciones fiscales en la compraventa de vivienda

Deducción por inversión en vivienda habitual (compras antes de 2013)

• Hasta el 10,05% de los pagos de hipoteca (máximo de 9.040 €).
• En casos de discapacidad, la deducción puede llegar a 12.080 €.

Exención por reinversión en vivienda habitual

• La ganancia por la venta de la residencia habitual puede quedar exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual o en su rehabilitación.
• El plazo para reinvertir es de dos años antes o después de la venta.

Exención para mayores de 65 años

• Están exentos de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual.
• Importante: esta exención no se aplica a la plusvalía municipal, que deberá abonarse igualmente.

Consejos para compradores y vendedores de vivienda

• Contar siempre con el apoyo de un asesor fiscal especializado.
• Revisar la normativa autonómica antes de cerrar la operación.
• Planificar con antelación para optimizar la carga tributaria.

Conclusión

Al comprar o vender una propiedad en España es imprescindible conocer la fiscalidad de la vivienda. IVA, ITP, IRPF y plusvalía municipal son impuestos clave que pueden impactar de forma significativa en el resultado final de la operación.

Con una buena planificación fiscal y el asesoramiento adecuado, podrás evitar errores, cumplir con la normativa y optimizar el coste de tu transacción inmobiliaria.