El amor se va pero el piso (y la hipoteca) se quedan. ¿Qué pasa con la vivienda si se separan los propietarios ?

Uno de los principales problemas en la separación es qué hacer con el piso; ¿cómo venderlo si uno de los dos cónyuges sigue viviendo en él o bien no desea vender su parte?

Se abren muchas posibilidades en función patrimonial y económica de los propietarios y sus necesidades e ingresos son también un factor clave en la determinación del futuro y viabilidad de la venta de la vivienda.

¿Se puede obligar a vender una casa? ¿puedo vender solo una parte de un piso?.  Estas son las principales cuestiones que se formulan tras la decisión de poner fin a una vida en pareja. Legalmente es mucho más fácil finalizar la convivencia que despreocuparse de la hipoteca del banco o finalizar la titularidad compartida de la casa.

Intentemos aclarar algunas cuestiones habituales:

¿Se puede dividir el proindiviso o condominio?

La respuesta es no. Por definición, un proindiviso no permite la división ya que su propiedad es en comunidad, es decir sin posibilidad de división.

Es decir, hemos adquirido la casa a medias y al ser un bien indivisible no se puede precisar claramente que mitad o partes de la vivienda son propiedad a cada uno. En el proindiviso o condominio ambos son los propietarios de la totalidad del inmueble en el porcentaje de propiedad asignado en el momento de la compra. Tienen derecho a su uso, goce y administración.

En caso de separación ¿Cómo valoramos el inmueble?

Lo ideal es llegar a un acuerdo por el que la vivienda se valora de forma acordada o bien  contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario que conozca la zona, los precios de mercado actuales, las últimas operaciones de compra – venta realizadas. También sabrá valorar el estado del inmueble y darle el valor comercial adecuado.

De no ser posible llegar a un acuerdo al respecto, entonces se deberá recurrir a un tasador profesional o, en último caso, a un perito judicial corriendo ambos con los elevados gastos judiciales que supone esta opción.

¿Quién paga los gastos si sólo vive un miembro de la pareja?

Salvo pacto contrario, el cónyuge que resida en el piso deberá pagar los gastos de comunidad de propietarios y suministros de la vivienda. Los gastos de IBI, seguro de la vivienda, gastos de conservación, mantenimiento  ó derramas por mejora los deberán pagar conjuntamente.

¿Cómo extinguimos el condominio de la propiedad?  ¿Cómo solucionamos el tema de la propiedad futura de la vivienda?

Lo ideal es que haya acuerdo que permita evitar los conflictos judiciales y reducir costes legales. En ese caso se valora el inmueble de forma consensuada y hay 2 posibilidades de extinción.

Una es que una de las 2 partes compre a la otra su mitad según la valoración acordada. En ese caso, si hay hipoteca pendiente de pago, deberá descontarse el importe de la misma pendiente de pago ya que el propietario que se quede con el inmueble deberá pagar cuota hipotecaria a partir del momento que compre la mitad del inmueble.

La otra opción es valorar el piso, ponerlo en el mercado inmobiliario y repartirse el resultado económico según el % de propiedad.

En caso de desacuerdo se abre la via judicial, siempre más costosa, larga y complicada . En muchos casos suele acabar con una subasta judicial del inmueble, que reduce el valor del mismo con el consiguiente perjuicio para los propietarios.

Por tanto cualquier acuerdo o conciliación a la que se pueda llegar sin tener que pleitear judicialmente siempre será una mejor solución para extinguir el condominio y poder vender la vivienda al mejor precio posible.

¿Puedo vender mi parte del piso si no hay acuerdo?

La respuesta es sí, cada propietario puede disponer libremente de su mitad. Eso sí, entraría en juego el derecho de tanteo y retracto de los propietarios. Esto es en rasgos generales el derecho de compra del otro co-propietario con las mismas condiciones a las que se ofertan al tercero. Es un derecho de preferencia en la adquisición por parte de los propietarios  antes de que se pueda vender a un tercero, Por el que estos igualando las condiciones de la venta puedan quedarse la titularidad del que vende.

La venta de un propiedad común tras una separación es un momento delicado en el que entran en juego aspectos emocionales a menudo más que los racionales. Conviene afrontar el tema con serenidad y con la ayuda de profesionales inmobiliarios que ayuden a valorar correctamente el inmueble y que asesoren sobre los aspectos legales que lleven a ahorrar tiempo, dinero y problemas.

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