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• Exenciones del IRPF venta ganancia patrimonial
• Exenciones venta mayores de 65 años
• Exenciones en situaciones de dependencia
• Exenciones en la adquisición de vivienda nueva
• Aspectos a vigilar para evitar problemas con Hacienda

La inmensa mayoría de las transacciones inmobiliarias están gravadas y es difícil poder escapar del control del fisco. Sin embargo, según nos informa Idealista, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos.

Exenciones del pago del IRPF por venta de vivienda con ganancia patrimonial

En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero obtenido se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual (conocida como la exención por reinversión de la vivienda habitual) o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar.

Además, una reciente sentencia del Tribunal Supremo permite aplicar la exención, aunque la nueva vivienda se adquiera mediante hipoteca.

De este modo, se ahorran una cantidad importante impuestos ya que van del 19% al 26% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros de ganancia, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros) y del 26% (más de 200.000 euros).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Exención para venta de la vivienda si los propietarios son mayores de 65 años.

Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran.

Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia.

La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Exención para las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia

Todo ello de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Exención cuando desees adquirir una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta.

En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.  

Sin embargo, los expertos legales consultados por Idealista recuerdan que una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha declarado que “Cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido.”

Es decir, el contribuyente tiene dos años para reinvertir en vivienda, pero no es necesario que, dentro de dicho plazo, adquiera jurídicamente el inmueble. No obstante, las obras sí que deben acabar en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, tal y como declaró el Supremo en sentencia de 23-7-2020.

En definitiva, es posible disfrutar la exención por reinversión en vivienda, siempre que el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda se materialice, dentro del plazo de dos años, en la adquisición de una nueva vivienda en construcción, y las obras concluyan en un plazo no superior a cuatro años desde que se inicia la inversión.

Aspectos a vigilar para evitar problemas con Hacienda

Hacienda suele examinar con detalle todas las peticiones de exención de pago de impuestos por lo que conviene vigilar algunos aspectos clave para evitar problemas y posibles sanciones. Según el despacho de abogados Ático Jurídico hay que prestar atención a estos temas:

Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda. En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria.

Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención.

Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (30 de junio para el IRPF de 2021). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta. Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención.

Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar? Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir).

Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva. 

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas. Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

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