• Nuevo valor de referencia
• Nuevo valor de referencia del Catastro
• Impuestos que se verán afectados
• ¿Se puede recurrir?

Empieza un nuevo año con mucha actividad inmobiliaria impulsada por la recuperación económica, las buenas condiciones hipotecarias, especialmente a plazo fijo, y los bajos intereses que durarán todavía mucho tiempo, según los expertos.

Esta demanda deberá tener en cuenta que a partir del 1 de enero de 2022 entra en vigor una nueva normativa fiscal que variará el sistema de cálculo del impuesto ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Hasta ahora era un porcentaje fijo según cada Comunidad Autónoma y a partir del 1 de enero su cálculo será en función de unos índices de referencia. Explicamos las novedades fiscales 2022 en las adquisiciones inmobiliarias:

¿Para qué sirve el nuevo valor de referencia?

Esta nueva normativa busca ser una ley antifraude fiscal y va a revolucionar el mercado inmobiliario a partir del 1 de enero de 2022.

Una de las principales novedades es el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la nueva base imponible de impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se abona al adquirir una vivienda de segunda mano, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Según informa Idealista, el comprador no abonará impuestos por lo que le ha pagado por la casa, sino por su valor de mercado y la ley supone que éste valor es el de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro.

Este valor de mercado será calculado según los precios de recientes compraventas de inmuebles y los datos aportados por Notarios y Registradores

Por tanto no será preciso visitar el inmueble ni conocer el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. 

Igualmente, tampoco se tendrá en cuenta si la vivienda debe ser reformada y el comprador la ha adquirido a un mejor precio que el de mercado. 

¿Qué es el nuevo valor de referencia de Catastro?

Una de las cuestiones principales que se plantean los contribuyentes es si es el mismo valor catastral, el de toda la vida. Pues no, se trata de conceptos distintos. 

El nuevo valor de referencia viene determinado por la Dirección General del Catastro y se basa en el cálculo a partir de precios de transacciones de inmuebles que se formalicen ante notario y en función de las características catastrales de cada propiedad. Este valor se calculará año a año, al mismo tiempo, en todos los municipios.

En cambio, el valor catastral habitual se establece en base a la ponencia de valores del municipio correspondiente y se contemplan la situación concreta del inmueble, la ubicación dentro de la ciudad, edad,  calidad de la construcción, reformas o renovaciones en el edificio, o el estado de conservación.

Este valor se actualiza por Ley de Presupuestos, aunque no de al mismo tiempo ni de forma uniforme para todos los municipios.

En los dos casos, los valores son objetivos, es decir, tanto el valor de referencia como el valor catastral ofrecerán el mismo valor a dos viviendas de la misma planta de un edificio, con la misma superficie, aunque una de ellas haya sido reformada y con las máximas calidades y la otra no.

Es decir, estos dos valores no contemplan  las características propias de cada inmueble que tenga cada vivienda.

¿Qué impuestos se verán afectados?

Este nuevo valor de referencia de Catastro será, a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), tal y como está establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Esto significa de forma práctica que el nuevo valor de referencia de Catastro será el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa.

Y en caso de que el comprador escriture la operación ante notario por un valor inferior, la hacienda autonómica le obligará a tener que tributar por el valor que determine la nueva valoración de Catastro a través de la comprobación de valores.

Se abre, además, la posibilidad de que el contribuyente que declare conforme al valor escriturado, y éste sea por debajo del valor de referencia de Catastro, pueda recibir sanción por no haber abonado el impuesto conforme a la base imponible prevista en la Ley.

Esta nueva normativa también tendrá afectación en el impuesto sobre el patrimonio.

En este caso, la modificación legal operada en este impuesto hará obligatorio declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro.

Eso sí, cabe recordar que la modificación en este impuesto se hará efectivo a partir de enero de 2022, es decir, la subida fiscal que se avecina sólo afectará a inmuebles adquiridos a partir de enero del año que viene, no al patrimonio ya existente del contribuyente.

¿Se puede recurrir el valor de referencia de Catastro ante una comprobación de valores?

El valor de referencia puede recurrirse pidiendo la rectificación de la autoliquidación presentada por él mismo, o impugnando la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya realizado declarando un valor inferior al de referencia.

Los expertos consultados por Idealista indican que el problema es que tanto la ley del ITPAJD, como la del ISyD, dan por supuesto que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles.

Por ello, será el contribuyente el que deberá probar que dicho valor de referencia no está relacionado con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

Además, los expertos indican que, en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio, la ley no establece ningún mecanismo para impugnar el valor de referencia a partir del 1 de enero de 2022. 

Por ello, será necesario impugnar dicho valor en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando se adquiera el inmueble, para que no sea contemplado en el Impuesto sobre el Patrimonio.

La aplicación de este calculo del impuesto en algunas comunidades se lleva a cabo desde hace años en alguna comunidades , ha generado polémica y ha sido recurrido ante los tribunales.

Veremos lo que ocurre en esta ocasión en que se busca aplicar de forma general en todo el Estado.

La venta de un inmueble comporta muchos temas comerciales, documentales, económicos, legales y también fiscales. Es importante conocer todos los aspectos relacionados con los impuestos a pagar y mucho más cuando hay novedades tan importantes como la prevista para 1 Enero 2022.

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