Las 12 preguntas que debes hacer antes de comprar una vivienda

por | 13 Oct 2022 | Comprar una propiedad, hipoteca | 0 Comentarios

Comprar una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona, y mucho más si para ello necesitas suscribir una hipoteca. Antes de dar el paso y acometer la operación es importante tener en cuenta qué documentación debes aportar, revisar que la casa no tenga cargas, cuántos ahorros debes tener, qué cantidad deberás abonar cada mes y durante cuántos años pagarás las cuotas.

Para obtener una aproximación de tu cuota puedes usar nuestro simulador hipotecario:

Gracias a Idealista y Caixabank vamos a repasar los aspectos más relevantes a tener en cuenta antes de adquirir un inmueble :

¿Qué debo solicitar a mi asesor inmobiliario?

Si vas a comprar una vivienda de segunda mano, conviene conocer el motivo de la venta, si dispone de la cédula de habitabilidad y la certificación energética, si tiene cargas económicas pendientes (por ejemplo, la cuota de la comunidad) o si están dados de alta los suministros básicos. También es importante preguntar si tiene realizada la inspección técnica de edificios (ITE), que se realiza en todos los edificios cada 45 años para determinar posibles daños o patologías.

¿Qué pasos importantes debo dar para comprar una vivienda? 

Lo primero de todo es solicitar una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es el documento en el que se encuentra toda la información relacionada con el inmueble, incluido si tiene cargas o deudas. 

Lo siguiente es firmar un contrato de arras. Debemos recordar que es un contrato privado que sirve para reservar la vivienda que vas a comprar. En la firma se entrega una paga y señal que suele ser del 10 % y que luego se descontará del precio final de compraventa. En este contrato se detallan las obligaciones de cada una de las partes y las consecuencias en caso de incumplimiento.

El siguiente paso es buscar financiación para comprar la vivienda y una buena opción es solicitar una hipoteca. En este punto, conviene repasar el mercado para comparar las mejores ofertas de las entidades bancarias. Actualmente, se puede realizar en una oficina, también “online” o a través de un bróker hipotecario profesional.  

¿Cómo averiguar si la casa tiene deudas?

La clave está en pedir la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Te permitirá conocer el estado de la casa en cuanto a hipotecas, embargos, cargas o afecciones fiscales. Las cargas hipotecarias se pueden saldar en el momento de la compraventa notarial.

También conviene solicitar los últimos recibos del IBI para averiguar si está al día de pago.  Cualquier deuda con la comunidad de propietarios también se debe saldar antes de la firma notarial y acreditarlo con un certificado del administrador.

¿Cuánto dinero debo tener ahorrado?

En general, es preciso disponer de un 30 % del valor del inmueble a adquirir.  En general, los bancos financian hasta el 80%, por lo que el 20% restante se aporta vía recursos propios; y un 10-12 % más irá destinado al pago de impuestos (IVA si se trata de una vivienda nueva e ITP si es una casa usada) y los demás gastos asociados a la compraventa como la Notaría.

¿Cuánto debería pagar de hipoteca al mes?

La respuesta a esta cuestión depende del precio de la vivienda y del importe de la hipoteca, así como del plazo de contratación del préstamo. Para no poner en riesgo tu salud financiera, te aconsejamos que hagas una estimación de tus ingresos menos los gastos mensuales de los titulares que compraréis el nuevo hogar. En éste cálculo los costes de la hipoteca no deben superar el 35 – 40 % de tus ingresos para tener una economía doméstica saneada.

¿Durante cuántos años deberé pagar la hipoteca?

Todo depende del plazo al que firmes la hipoteca y de lo que puedas ir amortizando durante dicho periodo. En términos generales, cuanto más largo sea el plazo de contratación, menor será la cuota mensual, aunque mayores serán los intereses. La mayoría de las entidades financieras permiten plazos de contratación de hasta 30 años, siempre y cuando los titulares no tengan más de 75 años al terminar de pagar el préstamo. 

¿Qué es mejor, una hipoteca variable o fija?

Esta es, quizá, una de las dudas más frecuentes de los últimos tiempos en materia hipotecaria. Con las hipotecas a tipo fijo, el cliente siempre paga la misma cuota, desde el primer mes hasta el último, aunque el tipo de interés es más alto que el de los préstamos a tipo variable, que dependen de la evolución de indicadores como el euríbor.

Los expertos de Idealista y Caixabank insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de factores como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.

Como consejo general, si eres joven, con la carrera profesional por delante y buenas perspectivas de mejora de ingresos es mejor la hipoteca variable. Si por el contrario tienes ingresos constantes, y así seguirán además de tener mediana edad, es mejor la hipoteca fija y así sabrás cuanto pagarás cada mes siempre.

¿Qué gastos debo asumir para formalizar la hipoteca y la compraventa?

El coste de compraventa incluye la notaría, la inscripción registral, la gestoría, el IVA o el ITP, dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.

A dicho coste hay que sumar el de la hipoteca. En caso de contratarla sin bonificaciones, es el capital, más el interés a lo largo de la vida de la hipoteca, más el coste del seguro de daños, el coste de mantenimiento de la cuenta y la tasación que te corresponden pagar.

¿Qué documentos me va a solicitar el banco?

El NIF, la última declaración de la renta, las últimas tres nóminas, la vida laboral, los movimientos de la cuenta bancaria… Son muchos los documentos a aportar antes de pedir un préstamo hipotecario. En el caso de un autónomo, lo habitual es que también soliciten las últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRFP.

¿De cuánto tiempo dispongo para firmar la hipoteca una vez que la tengo aprobada?

Una vez que la entidad financiera ha aprobado la operación, deberás elegir la notaría para agendar el día de la firma y que te asesoren de forma gratuita.

Debes tener en cuenta que, por ley, una vez firmada la FEIN (documento vinculante que contiene las condiciones de la hipoteca) y sus anexos, dispondrás de 10 días naturales o 14 días naturales en Cataluña para poder reflexionar y revisar las condiciones de la hipoteca, antes de la firma ante notario. En el momento del asesoramiento, el notario emite un acta de conformidad para la firma y en ella informa de la fecha a partir de la cual ya podría firmarse el contrato. Como mínimo, deberás cumplir el periodo de reflexión que te corresponda. Estas normativas son recientes y se aplican para garantizar que el comprador conoce perfectamente las condiciones del préstamo y todos los aspectos legales.  

¿Se puede pagar la hipoteca por adelantado?

La respuesta es afirmativa. Se puede amortizar el préstamo de forma parcial (pagas sólo una parte y puedes reducir el plazo de la hipoteca o bien reducir las cuotas mensuales) o de forma total (cancelas toda la hipoteca). La mayoría de los bancos establece comisiones por amortización anticipada.

Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, la penalización máxima que puede aplicar una entidad depende de la hipoteca: en una variable, el límite es un 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,15% si se produce entre el cuarto o el quinto año; pasado ese plazo, no se paga comisión. En el caso de una hipoteca fija, la comisión máxima es del 2% si el desembolso se lleva a cabo durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca y del 1,5% a partir de entonces. 

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco una vez firmada?

Sí. A este proceso se le llama subrogación. Suele ser más rentable realizar la subrogación en los primeros años de vida del préstamo para conseguir un mayor ahorro de intereses y, antes de hacer el cambio, conviene revisar los gastos inherentes a la subrogación y analizar varias ofertas y tener en cuenta todas las condiciones, no sólo el tipo de interés.

Gracias a Idealista y Caixabank hemos repasado los aspectos más importantes a tener en cuenta antes de adquirir una vivienda. Así conocerás todos los pasos clave, las preguntas a realizar y evitarás problemas más adelante. La firma de una hipoteca es casi seguro la operación económica más importante en la vida de una persona y conviene realizarla con pleno conocimiento.

¿Vas a comprar una vivienda y tienes dudas? Lo primero es usar nuestro simulador hipotecario para hacerte una idea de a cuanto ascenderá tu cuota mensual y de si podrás cubrirla tranquilamente:

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