Cuando heredamos un inmueble, una de las salidas más frecuentes es pensar en la venta al poco tiempo, si no estamos interesados en mantener la propiedad.

A partir de aquí pueden surgir muchas dudas, en especial si se trata de vender una casa heredada entre varios hermanos.

Por ejemplo,

¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender la vivienda heredada?
¿Cómo se declara la venta de un piso heredado?
¿Existe alguna exención de IRPF por la venta de una casa heredada?

Gracias a Idealista vamos a intentar dar respuesta a todas tus dudas para que puedas afrontar la venta de tu inmueble heredado con plena seguridad jurídica.

Aceptación de la herencia

El primer paso a realizar para poder vender un inmueble heredado es aceptar la herencia y abonar los impuestos correspondientes. Posteriormente y una vez el bien, conste a tu nombre, podrás proceder a su venta, nunca antes. Cuando existan varios herederos habrá que buscar un acuerdo para evitar complicaciones y retrasos.

La aceptación de la herencia es el requisito previo a la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con determinada documentación:

• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Si existiera, testamento del causante

Si eres el único heredero, bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas seguir con los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos (lo más habitual es que se trate de tus hermanos) pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.

Si existe un testamento

En caso de que exista testamento, se procederá a realizar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.

Si no existe un testamento

Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.

No es posible vender una casa sin aceptar la herencia.

Siempre según Idealista , una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos.

No es posible vender una casa sin aceptar la herencia. Para que puedas vender un bien es necesario que sea de tu propiedad, lo que no ocurrirá si no aceptas recibir los bienes que se te han dejado en herencia. Mientras no aceptes la herencia, el bien seguirá a nombre del fallecido.

Qué impuestos debes abonar al heredar un inmueble

Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones:

Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable.

• Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que este se produzca. También debes abonarlo en un plazo concreto, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo después.

• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes.

¿Qué debo hacer para vender la casa heredada?

Una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a ser propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta, de forma que la liquidez se reparta entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.

También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble y sus titulares antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

Además, la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, puesto que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.

¿Qué impuestos deberé pagar al vender la vivienda heredada?

El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En concreto, deberás reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.

¿Debo esperar algún plazo concreto para vender un inmueble heredado?

Idealista nos informa que son muchas las personas que se preguntan si se puede vender la casa heredada antes de cinco años o de dos años y la respuesta es que, desde el pasado 3 de septiembre de 2021, no existe ningún plazo legal para vender una casa heredada, gracias a la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Hasta aquel momento, este artículo dejaba sin efecto la inscripción del inmueble a favor de los herederos hasta transcurridos dos años desde el fallecimiento del causante (excepto en el caso de los herederos forzosos).

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender una casa heredada?

Un caso relativamente frecuente es aquel en que uno o varios hermanos o herederos no quieren vender, mientras que otros sí. A veces es una sola persona la que se niega a la venta del inmueble, pero también es posible, por ejemplo, una herencia con cuatro hermanos de los que dos quieren vender y dos no, entre otros muchos casos.

La solución si un heredero no quiere vender consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común. Dado que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado.

¿Puedes vender tu parte de una casa heredada?

Sí que es posible vender tu parte de una casa heredada. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará que vendamos por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.

Idealista nos recuerda que esto significa que ninguna de las partes podrá actuar por su cuenta y proceder a vender el inmueble sin permiso del resto, independientemente de su cuota de participación. Sin embargo, para los casos de bloqueo, existe una vía legal: la división de cosa común para la extinción del condominio.

¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?

Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado.

Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, este servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado.

Gracias a Idealista hemos conocido los 8 aspectos fundamentales en toda herencia inmobiliaria. Son temas muy importantes que debes conocer si has recibido una vivienda en herencia y deseas venderla con plena seguridad jurídica y sin problemas.

Desde Immoaugusta podemos ayudarte a vender tu piso heredado con todas las garantías, ya que contamos con los mejores profesionales de los diferentes temas que implican heredar una propiedad, abogados, notarios, etc. Así pues, si necesitas vender y no sabes por donde comenzar no dudes en ponerte en contacto con nosotros.