¿En qué casos no tengo que pagar impuestos al vender mi vivienda?

por | 14 Sep 2022 | Inmobiliaria Barcelona, Vender una propiedad | 0 Comentarios

La gran mayoría de las transacciones inmobiliarias están sujetas al pago de impuestos y es difícil poder escapar del control de Hacienda . Sin embargo, según nos informa Idealista, hay operaciones de venta inmobiliaria y algunos tipos de contribuyentes que están exentos de pagar impuestos.

¿Vas a vender tu vivienda y quieres consejos útiles para el proceso? Descárgate la Guía del vendedor que ha preparado para ti Immoaugusta:

Venta de vivienda con ganancia patrimonial y exención del pago del IRPF

En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales (diferencia entre el precio de compra y el de venta) obtenidas es posible que estén exentas de pagar impuestos cuando el dinero obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no deberá declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa donde vivir (conocida como la exención por reinversión de la vivienda habitual) o en la rehabilitación de la casa que va a ser su nuevo hogar.

Además, una reciente sentencia del Tribunal Supremo permite aplicar la exención, aunque la nueva vivienda se adquiera mediante hipoteca.

De este modo, se pueden llegar a ahorrar una cantidad significativa de impuestos ya que suponen entre el 19% y el 26% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros de ganancia, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de 50.000 euros hasta 200.000 euros) o del 26% (más de 200.000 euros).

En caso de que el contribuyente haya suscrito una hipoteca para adquirir una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Propietarios mayores de 65 años exentos de pagar IRPF

Los mayores de 65 que vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

En caso de no ser la vivienda vendida la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en un plazo de seis meses.

¿Qué aspectos debes vigilar para no tener problemas con Hacienda al no pagar impuestos?

Hacienda suele revisar con detalle todas las peticiones de exención de pagar impuestos por lo que conviene vigilar algunos aspectos clave para evitar problemas y posibles sanciones. Según el despacho de abogados Ático Jurídico hay que prestar atención a estos temas:

No mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda

En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria.

Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención.

Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (30 de junio para el IRPF de 2021). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta.

Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no ha sido así (por ejemplo si se compra una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procede la exención.

Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar tu Declaración? 

Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir).

Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva. 

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas.

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

En definitiva, toda operación inmobiliaria está sujeta al pago de impuestos y es muy importante disponer de la información previamente para evitar problemas con Hacienda así como posibles recargos o sanciones. Para más consejos útiles a la hora de vender tu casa recuerda que puedes descargarte la Guía del Vendedor que hemos preparado para ti:

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