La adquisición de vivienda es la principal operación financiera en la vida de muchas personas. Además suelen hacerlo a través de la contratación de una hipoteca que, por su complejidad, su elevado importe económico y su larga duración, se convierte en un momento de gran importancia personal.

La hipoteca la contratan cuatro de cada cinco compradores de vivienda. En concreto, un 79 % de los compradores particulares españoles que han adquirido algún inmueble en los últimos doce meses lo ha hecho mediante una hipoteca. Este porcentaje es seis puntos más elevado que el registrado en 2019.

Para saber analizar bien esta información  conviene detenerse en el contexto, con dos detalles importantes.  Por un lado, la aprobación durante 2019 de la nueva ley hipotecaria, más garantista con el consumidor y que facilita la contratación de hipotecas (los datos indican un alza en su contratación, pero también una disminución del apoyo económico familiar).

La financiación hipotecaria sigue siendo la puerta de entrada a la vivienda casi 8 de cada 10 compradores. Pero se observa un ligero descenso de aquellos españoles que además precisan ayuda familiar para hacer frente a la compra. Un hecho que muy posiblemente se deba al descenso del precio de la vivienda a finales del pasado 2019”, explica Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.

Del conjunto de personas que precisaron hipoteca, un 67 % solo utilizó el crédito bancario para poder acceder a la compra. Sin embargo, hubo un 12 % que también necesitó la ayuda de un familiar.

En el lado de los que no contrataron una hipoteca, en el 11 % de los casos se debió a que ya disponían de unos ahorros para tal fin. Un 6 % sólo precisó ayuda de familiares y un 4 % se financió gracias a la venta de su anterior vivienda. 

¿Quién contrata hipotecas en España?

El perfil del comprador de vivienda que necesita una hipoteca para su compra no varia mucho de un año para otro. Pero sí que hay pequeñas diferencias que resultan de interés. Por ejemplo, en 2020 ha aumentado la importancia que tiene el segmento de edad de 45 a 54 años, aunque es un dato relacionado con el mayor protagonismo de este tramo en la adquisición  de vivienda.

Otro cambio que se observa con respecto al año anterior está ligado al nivel socioeconómico. Hay más personas de niveles socioeconómicos intermedios adquiriendo inmuebles  mediante hipoteca, mientras que los niveles más altos han perdido protagonismo.

Con respecto a su situación de convivencia, un 41 % vive con su pareja y sus hijos y un 32 % únicamente con su pareja. Además, se ha detectado un alza significativa con respecto al año anterior de quienes conviven con sus padres, que representan un 8 %.

En relación con su estado civil, estos compradores que contratan hipotecas son principalmente personas casadas o que conviven en pareja (68 %). Pero también hay variaciones con respecto a 2019. Son cada día más los separados o divorciados (7 %) y las personas solteras (24 %).

Las hipotecas a tipo fijo siguen ganando terreno 

Pero contratar una hipoteca no soluciona los problemas de liquidez de todos los compradores. Existe un alto porcentaje de ellos (el 21 % en 2020, una cifra muy parecida a la de años anteriores) que además de contratar el crédito debieron poner a la venta alguna otra vivienda para poder afrontar la compra de la nueva. 

Tampoco hay cambios significativos respecto a 2019 en cuanto a la planificación y estudio de la parte financiera de la operación. El 54 % de estos compradores que se hipotecan (eran el 57% el año anterior) contactaron a su entidad bancaria para determinar su presupuesto antes de iniciar la búsqueda de vivienda. 

Cuando se trata de hacer frente a los primeros pagos relacionados con la compra de una vivienda (entrada, impuestos, etc.), el apoyo familiar sí que es importante con respecto a años anteriores. Aunque la financiación bancaria sigue siendo la solución más habitual  (47%).

Pero la decisión más importante respecto a la hipoteca es la relacionada  con el tipo de interés: fijo o variable. El euríbor lleva ya cinco años en intereses negativos. La última vez que se posicionó por encima del 0 % fue en enero de 2016 y eso tiene sus consecuencias. Los bancos han respondido con interesantes propuestas de tipo fijo que la relacionan con la seguridad de esta hipoteca y la estrategia está teniendo éxito. 

En 2017, un 41 % de los hipotecados contrataban por el tipo fijo; en 2020 (con datos previos a la pandemia), ese porcentaje es del 53 % y la mayoría de ellos (el 60 %) lo hacen por la estabilidad y seguridad de pagar siempre la misma cuota durante toda la vida del préstamo.

En este periodo de tiempo (2017-2020), la opción de tipo variable descendió 15 puntos porcentuales: del 51 % al 36 %. Un 31 % los que la prefieren lo hacen con previsiones de un euríbor estable o a la baja.

Sea cual sea la opción, lo cierto es que los compradores que contratan hipotecas parecen, en general, fieles a sus prioridades en cuanto al tipo de crédito. Los porcentajes del tipo de hipoteca que tenían en la cabeza inicialmente y la que finalmente firman en el despacho del notario son casi iguales. Lo cual parece mostrar que los particulares tienen en el mercado suficiente oferta hipotecaria como para poder decidir según lo que más les conviene.  Sólo entre quienes acaban contratando una hipoteca mixta hay un porcentaje significativo de personas que hubiesen elegido otras opciones.

El mercado de compraventa ha seguido muy al alza en los últimos años y eso ha supuesto mayores endeudamientos en las hipotecas. Pero desde 2019 se viene estabilizando y eso también se deja notar: la distribución del importe de las hipotecas por tramos en relación con el precio del inmueble no muestra  apenas variaciones con el ejercicio anterior.

Por ejemplo, el 45 % en 2020 frente al 44 % de 2019 financian entre el 76 % y el 99 % del valor del inmueble. Y lo mismo sucede con la duración: hasta 2018 se estaban extendiendo los plazos y desde entonces se mantienen: en 2020, el 86 % de los que se hipotecan para comprar lo hace en un plazo inferior a 30 años y el 14 % restante supera esa cifra.

Mucha información para un proceso engorroso

La concesión de una hipoteca comporta la firma de una cantidad significativa de documentos y trámites burocráticos. En este sentido, durante 2020 se incrementó de manera significativa la comprensión y formación en materia de hipotecas. Un repunte que está muy relacionado con la entrada en vigor, en junio de 2019, de la nueva ley hipotecaria. 

La preferencia creciente por las hipotecas de tipo fijo comentada anteriormente se confirma cuando se pregunta a los hipotecados su opinión sobre el tema. El tipo de interés sigue siendo el asunto más importante a la hora de decidirse por una hipoteca. Además, consideran que, aunque sean algo más caras, las hipotecas de tipo fijo les dan más tranquilidad que las de tipo variable. 

Con respecto a la concesión de crédito hipotecario por parte de una entidad bancaria, tiende a contemplarse como un proceso complicado y engorroso. De hecho, es lo que opinan seis de cada diez hipotecados.

El 40 % de los que paga al contado no usa la vivienda como residencia habitual

Aunque sea mayoritario el grupo de compradores de vivienda que precisan una hipoteca para poder pagarla, hay un 21 % que puede pagar al contado. Se trata de un colectivo formado por un 57 % de mujeres y con una media de edad algo más alta que los que se hipotecan: 45 años de media frente a los 39 de los hipotecados. 

Además, se trata de personas que, en el 65 % de los casos, ya tenía su residencia en una vivienda que era de su propiedad. Y es que, como es lógico, hay mucha más variedad en el uso que le van a dar a esta vivienda que han adquirido sin hipotecarse. Un 40 % de ellos (frente al 8 % de los hipotecados) va a usarla como segunda residencia, como inversión u otro uso diferente al de primera residencia. 

La contratación de una hipoteca es una operación de gran importancia en la vida de una persona. Suele ser de un importe muy elevado y con una larga duración. Por ello conviene analizar los pros y contras de cada opción para poder elegir la que más nos conviene en cada momento según nuestra edad , situación económica y previsión de ingresos.

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