Cómo evitar problemas en la tramitación de herencias que incluyen inmuebles

por | 8 Ene 2021 | Vender una propiedad | 0 Comentarios

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  • Las herencias suelen contener un inmueble
  • España, país de propietarios
  • Un inmueble no se puede dividir
  • Condominio en la herencia inmobiliaria
  • Aceptación de herencia y partición hereditaria
  • ¿Qué pasa cuando un heredero no quiere vender la vivienda y otro sí?
  • La subasta pública de un inmueble heredado
  • ¿Cuál es la mejor opción cuando existe un inmueble en herencia?

Las herencias suelen contener un inmueble

Conseguir una propiedad inmobiliaria ha sido uno de los objetivos económicos de muchas familias durante décadas, la vía de ahorro de muchas otras a la que han dedicado gran parte de sus ingresos.

Por ello al fallecer el propietario éste suele dejar en herencia algún inmueble. Pero también esta herencia puede ser fuente de conflictos legales por lo que conviene saber como hacer las cosas bien desde el principio para evitar problemas en la herencia de un inmueble.

Cómo evitar problemas con la herencia de una vivienda

España, país de propietarios

El 83% de los españoles desea tener su vivienda en propiedad. Por todo ello, lo habitual es que una herencia suele contener al menos un inmueble dentro de su caudal hereditario.

Un inmueble no se puede dividir

Es importante recalcar que un inmueble es un bien indivisible, esto quiere decir que no se puede repartir a cada heredero como el dinero ingresado en una cuenta bancaria.

Un inmueble a heredar por diversas personas pasa habitualmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero es propietario de una parte de la misma, pero ¿qué pasa si alguno de esos nuevos propietarios desea vender la vivienda?

Condominio en la herencia inmobiliaria

Ocurre a menudo que en una herencia genere conflictos cuando son diversas las personas que heredan inmuebles en copropiedad o proindiviso y alguno desea vender y otro no.

Es importante conocer que para vender una vivienda es precisa la aprobación de todos los propietarios, no únicamente de la mayoría; no se puede obligar a nadie a vender ni a permanecer como copropietario.

Por ello es importante anticiparse, siempre que sea posible, y evitar el condominio si algunos de los herederos no desean quedarse con la propiedad del inmueble, prefiere vender y obtener la liquidez por la venta.

Evitar problemas con la herencia de una vivienda

Aceptación de herencia y partición hereditaria

La aceptación de la herencia y la partición hereditaria son dos actos diferentes.

En la aceptación los herederos libremente muestran su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, mientras que la partición hereditaria es el acto en el que los herederos que han aceptado se distribuyen el caudal hereditario que es la suma de todos los bienes del fallecido.

En ese reparto se pueden llevar a cabo cambios que eviten problemas futuros como el que estamos tratando. Por ejemplo, si además de inmuebles hay efectivo a repartir, se puede conceder la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda a cambio de dejar de percibir dinero por el valor de la parte del inmueble que adquiere sin que, de inicio, le correspondiera.

Así se evita el condominio y obtendría la propiedad completa del bien un solo heredero.

¿Qué pasa cuando un heredero no quiere vender la vivienda y otro sí?

En el caso de que no se pueda evitar el condominio y uno de los herederos desee vender la vivienda, tiene estas posibilidades:

  1. Vender su parte de propiedad al resto de herederos o a un tercero, teniendo en cuenta que el resto de propietarios tiene derecho preferente para adquirir esa participación, si abonan el precio de venta en el plazo de un mes desde que se les informa que se ha vendido a un tercero.
  2. Llegar a un acuerdo todos los herederos, vender el inmueble a un tercero y repartirse el importe de la venta.
  3. Si no alcanzan un acuerdo los herederos, al menos uno de los que desean vender, puede recurrir a la vía judicial y pedir la partición por parte de un juez de la herencia y la subasta pública del inmueble.

En caso de que se lleve a la vía judicial porque no se llegado a un acuerdo entre las partes, se solicitará la extinción de la relación de copropiedad para poder llevar al inmueble a subasta pública.

La subasta pública de un inmueble heredado

En primer lugar, habrá que pedir la tasación de la propiedad, que puede realizarse a través de un tasador privado o a través de un perito tasador que determine el juez.

Si los herederos no están de acuerdo con el valor de la tasación, ésta puede ser impugnada para que sea revisada, corregida si es preciso y después se subastará públicamente el inmueble.

A la subasta pueden acudir el resto de los copropietarios para pujar por ella sin que sea preciso que dejen ningún depósito, excepto los que se resistían a venderlo que no podrá.

En caso de ser un interesado un tercero, ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito en concepto de fianza del 30% del valor de tasación para poder pujar por el inmueble.

¿Cuál es la mejor opción cuando existe un inmueble en herencia?

La mejor opción es alcanzar un acuerdo entre los herederos, evitando tensiones y conflictos familiares que suelen darse, aparte de los gastos judiciales (tasación, abogado y procurador).

Además el hecho de que, por ser vendido el inmueble a través de subasta pública, el importe obtenido suele ser inferior al de mercado, por lo que se perjudicarían los intereses de los herederos.

Las herencias que contienen un inmueble, que son la mayoría, pueden ser origen de muchos problemas familiares por lo que conviene conocer los mecanismos legales y las opciones existentes que permitan realizar la repartición de la misma con todas las garantías.

Un acuerdo entre los herederos que sea justo y equitativo es siempre la mejor solución para evitar problemas con la herencia de un inmueble.

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