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Comprar un piso y alquilarlo | Una inversión muy rentable


Si deseas obtener una rentabilidad de tus ahorros o tienes la capacidad para endeudarte,  adquirir una vivienda con la idea de alquilarla es de las mejores opciones de inversión para conseguir unas interesantes rentas mensuales, especialmente en las grandes ciudades.

Vamos a ver cuáles son las ventajas de comprar para alquilar:

Rentabilidad

El mercado de la vivienda tiene mucha variación de precios y tipos de vivienda por lo que para tener una referencia, vamos a imaginar el ejemplo de un piso con un precio de compra de 200.000€ y que se alquilaría por 1000€, que es una proporción bastante realista en estos momentos.

Eso sí, en realidad en la compra del piso, suponiendo que no hay hipoteca, el coste es bastante mayor. En muchas comunidades autónomas, como por ejemplo Catalunya, se paga un ITP del 10% sobre el precio de adquisición. Y no olvidemos el notario y el registro de la propiedad, que pueden subir fácilmente a unos 1.000€. Entonces, el piso realmente costó unos 221.000 €

Supongamos que el piso está en perfecto estado y que solamente debemos equiparlo con lo básico -como nevera, electrodomésticos de cocina o lavadora-. Siendo optimistas, y teniendo en cuenta que haya que reponer esas cosas solo cada 10 años, además de pequeñas reparaciones de fontanería y demás, podemos fácilmente calcular que el mantenimiento del piso cuesta unos 800€ al año.

Aparte está el IBI, que fácilmente puede ser de otros 400€ (aunque depende del municipio) y los gastos de comunidad, que estimaremos por unos 600€ anuales.

  • Inversión inicial: 221.000€
  • Alquileres anuales: 12.000€
  • Gastos anuales: 1.800€
  • Rentabilidad: superior al 5% debiendo prorratear el importe del ITP entre los años que seamos propietarios.

Evidentemente en este porcentaje de rentabilidad tenemos en cuenta que el piso está ocupado todo el año y habría que añadir la posibilidad de revalorización de la vivienda por encima del coste de la vida. En las grandes ciudades los precios siguen subiendo por encima del IPC desde hace años por lo que ese diferencial deberemos añadirlo a la rentabilidad obtenida.

Como evitar el riesgo de impago

Uno de los principales inconvenientes de invertir en una vivienda de alquiler es que solo genera ingresos si hay un arrendatario. Para evitar este problema lo ideal es que un profesional inmobiliario gestione la comercialización del piso para que filtre a los interesados y analice su solvencia. Este servicio no suele tener coste y así minimizamos el posible problema de impago.

Adicionalmente recomendamos contratar un seguro de impago que reduce así a 2 meses los costes de no cobrar la renta aparte de cubrir los costes legales y judiciales de la reclamación.

Como me beneficia en el IRPF

A día de hoy, y puesto que el alquiler de vivienda ha sido fomentado desde los gobiernos, las condiciones son bastante favorables a la inversión en vivienda para alquilarla ya que es posible deducirse diversos aspectos de la vivienda:

  • Se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados incurridos por el propietario aunque no los que se consideran como mejora. Si no se repercute el IBI ni la comunidad, esos gastos se pueden deducir, igual que los gastos de mantenimiento, los intereses de la hipoteca y otros gastos similares, así como la amortización de la vivienda (solo el edificio, no la parte proporcional del suelo).
  • También se puede deducir el 60% de la renta generada por la vivienda, después de aplicar las deducciones por gastos mencionadas anteriormente.

Sin embargo también hay que ser consciente que la fiscalidad puede variar de un año para otro y que si la vivienda está vacía, Hacienda puede reclamar el pago de un impuesto por unas rentas imputadas.

Gestión de la vivienda

Una vivienda en alquiler no supone mucho trabajo, pero sí que es necesario tener cierta disponibilidad para mostrar la vivienda a los potenciales inquilinos y resolver los problemas que puedan surgir. Si se quiere evitar esas molestias lo ideal es contratar a un asesor inmobiliario que gestionará la comercialización, los contratos legales y resolverá las incidencias que puedan aparecer.

En un entorno financiero donde los tipos de interés son muy bajos y las entidades ofrecen remuneraciones muy reducidas por los depósitos, la adquisición de una vivienda para poner en el mercado de alquiler se convierte en una de las alternativas más rentables del momento.

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